《中国经营报》记者获悉，7月24日上午，广州市荔湾区浣花路以南、沙涌新村以东AF0216006、AF0216007地块（以下简称“沙涌地块”）竞价出让，最终由保利发展旗下广州市保嘉房地产开发有限公司以约6.1亿元竞得，成交楼面价约2.46万元/平方米，溢价率17.3%。同日下午，深圳市光明区光明街道A512-0092地块（以下简称“光明街道地块”）成功出让，经过50轮竞价，由招商蛇口旗下深圳市招汇置业有限公司收入囊中，成交价为15.05亿元，溢价率18.9%，成交楼面价约2.29万元/平方米。

　　记者注意到，上述2宗成交地块均具有低密度属性。其中，克而瑞广佛分析师甘冬冬指出，沙涌地块综合容积率约2.14，为该地块所在的白鹅潭片区近三年出让宅地中最低。光明街道地块容积率仅约2.35。中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示，这一容积率在近年深圳公开出让宅地中极为少见，居住舒适度将高于市面主流的3.5—4.0容积率项目。

　　克而瑞深圳分析师陈周科分析指出，光明街道地块是光明区今年首宗出让的宅地，该地块成交情况打开了光明区今年土拍的市场局面。值得注意的是，今年上半年，深圳土拍热度高度集中在南山、前海、宝安中心等板块，平均溢价率超60%，外围片区多以底价成交，市场冷热分化显著。孙红梅表示，光明街道地块的成交对光明区整体楼市情绪有正向提振作用。

　　保利补仓白鹅潭板块

　　土地出让公告显示，沙涌地块为二类居住用地兼容其他交通设施用地，宗地面积约1.29万平方米（其中出让用地面积约1.16万平方米），计容建筑面积≤24738平方米，挂牌起始价约5.2亿元，起拍楼面价约2.1万元/平方米。

　　记者获悉，沙涌地块吸引了珠实地产、保利发展2家房企参与竞价。限时竞价开始前，双方均有过一次出价。7月24日上午10点限时竞价开始后，珠实地产率先出价，最终经过8轮竞价，由保利发展拿下该地块，用时不到10分钟。

　　值得注意的是，珠实地产、保利发展在沙涌地块附近此前均有项目布局。2025年12月，珠实地产以总价13.31亿元竞得荔湾区坑口AF0211011地块，成交楼面价25231元/平方米，位于沙涌地块北侧。2024年6月，保利发展以总价7亿元竞得荔湾区鹤洞路以南AF040134地块，成交楼面价约27105元/平方米，位于沙涌地块西南侧。

　　中指研究院广州分院分析师杨永俊指出，沙涌地块位于荔湾区聚龙湾板块，周边以老旧小区为主，但各项配套设施相当完善。不过地块形状相对不规整，目前出入道路较窄，预计对开发企业后续的楼栋排布、产品设计等带来一定挑战。由于地块体量不大，房企资金压力可控，且周边置换需求旺盛，预计项目流速相对较快。

　　克而瑞提供的数据显示，2026年1—6月，荔湾区二手房月度备案成交累计4356套，成交均价约30959元/平方米，整体成交价在2.9万—3.2万元/平方米之间波动，展现出较强的价格韧性。

　　甘冬冬表示，白鹅潭板块新房去化表现亮眼，为沙涌地块未来产品定位提供了市场支撑。克而瑞提供的数据显示，白鹅潭中部板块新房成交均价在5.1万—7.9万元/平方米区间波动，库存去化周期（12个月口径）从1月份的57.6个月降至6月份的32.7个月，去化压力显著改善。“板块去化周期的大幅缩短与成交均价的稳步修复，反映出白鹅潭核心区新房供求关系正在向良性循环转变。”

　　光明街道地块竞价50轮

　　与沙涌地块同日出让的光明街道地块，最终结果也是溢价成交，但竞争程度更激烈一些。

　　土地出让公告显示，光明街道地块位于光侨路与观光路交叉处东北侧，土地面积约2.8万平方米，建筑面积为6.58万平方米，用途为二类居住用地，挂牌起始价为12.66亿元，起始楼面价约19240元/平方米。竞得方需在签订出让合同后1年内开工、4年内竣工，项目需落实“交房即发证”要求。

　　记者获悉，光明街道地块吸引了光明投控、招商蛇口、中海、满京华4家企业参与竞拍。在自由报价阶段，4家企业各报价一次。7月24日下午3点，线上竞价正式开始，最终历时约34分钟，线下竞价46轮，加上4次自由报价，合计50轮竞价完成该地块出让。

　　孙红梅表示，光明街道地块处于光明区凤凰城核心板块，紧邻光明区政府，周边以新建商品房、次新房为主，城市界面崭新规整，聚集多个改善型住宅项目，是当前光明区市场认可度最高的高端居住片区。“低密纯居住属性是该宗地块的核心亮点，容积率约2.35叠加无保障房配建、100米建筑限高条件，开发商可打造楼间距更宽、公共空间更充裕的改善型产品，在周边高密度住宅中形成显著的差异化竞争力。”

　　据中指研究院统计，光明街道地块周边同类项目方面，地块南侧即A503-0107地块，由中建八局在2023年8月以总价16.15亿元竞得，成交楼面价20970元/平方米；旁边还有A503-0095地块，2022年4月华润置地以总价22.27亿元竞得，成交楼面价22721元/平方米；2022年8月，华润置地和深圳地铁以总价24.29亿元竞得A503-0096地块，成交楼面价21390元/平方米；2022年11月，中海以总价31.92亿元竞得A503-0100地块，成交楼面价19662元/平方米。

　　记者注意到，光明区去年宅地挂牌数量仅有2宗。今年2月，光明区光明街道办事处发布《关于开展招拍挂地块及其他地块——2026年招拍挂居住用地土地整备工作的公告》，共整备5宗招拍挂居住用地，光明街道地块为率先推出的第一宗。

　　中指研究院提供的数据显示，光明区凤凰城核心板块全年仅少量宅地出让，配套成熟、学区优质，成为房企争抢的优质资产。而公明北、玉塘等外围片区住宅供应量大，配套兑现周期长，土地与房价均缺乏上涨动力。长期来看，光明核心区与外围片区的房价价差将持续拉大，市场资金将进一步向配套成熟的核心板块集中。