中新经纬7月27日电据日经中文网27日报道，日本东京23区的二手住宅楼价格在2年零2个月以来首次出现下跌。

　　报道称，出现上述情形很大程度是因为此前快速上涨的中心部住宅楼价格下降的动向加强。在实际需求阶层无法负担的高价项目增加的情况下，难以期待高价出售的投资者的需求也在放缓。

　　报道援引日本不动产调查公司东京KANTEI的统计显示，东京23区的二手住宅楼的平均期望出售价格在6月时比上个月下降0.8%，降至每70平方米(实际使用面积)1亿2741万日元(约合人民币527万元)。虽然幅度很小，但26个月来首次下降。据称，调查对象为专有面积30平方米以上的家庭住宅，不包括办公室和商铺。

　　据了解，东京中心部价格上涨的暂停迹象增强，拉低了整体价格。东京中心6区(千代田、中央、港、新宿、文京、涩谷)的平均价格同比下降1.3%，降至1亿8512万日元，连续2个月下降。与5月份的下降0.4%相比，降幅进一步扩大。

　　报道提到，中心6区的平均价格已处于实际需求者无力购买的高水平。住房贷款的贷款额一般约为年收入的5至7倍。被认为是“有实力夫妻”标准之一的夫妻年收入均为700万日元的家庭预算为7000万至9800万日元，与期望出售价格相差甚远。

　　报道援引LIFULL HOME'S综合研究所副所长中山登志朗的分析称，东京中心部的实际需求阶层的购买价格目前上限为1亿1000万至1亿2000万日元。

　　报道提到，虽然在实际需求阶层无力购买的情况下，投资者和富裕阶层继续购买，拉动了行情，但如今以投资为目的的购买也有所减少。由于利率上升，利用贷款购买住宅楼、然后通过出租盈利的吸引力减弱，此外，由于价格上涨放缓，短期转售带来的增值收益也难以期待。

　　东京KANTEI的高级主任研究员高桥雅之表示，东京中心部8000万至2亿日元左右的项目中，在投资者和富裕阶层看来稀缺性较低的项目的价格正在调整。

　　报道称，由于找不到买主，降低期望出售价格的情况也很突出。东京中心6区最近3个月内降价的住宅楼比例为50.9%。自出现房地产迷你泡沫之后的下跌局面和遭遇雷曼危机后的2008年12月以来，首次超过半数。

　　数据显示，未找到买主的出售房屋数量(流通房屋套数)正在增加。东京中心6区4月为4682套，5月为4871套，6月为5093套。

　　报道称，关于新出售二手房屋时的要价，强硬的态度似乎有所减弱。运营房地产数据APP“Mansion Picks”的加茂宏一称，近年来，寻求以高于周边房产行情的“挑战价格”出售的业主也引人注目，但目前溢价幅度正在缩小。

　　另一方面，东京中心以外地区维持上涨态势。东京KANTEI透露，城南、城西6区(品川、目黑、大田、世田谷、中野、杉并)的平均价格为1亿794万日元，比上月上涨1.1%。城北、城东区11区上涨0.5%，达到8338万日元。

　　报道提到，在东京中心以外的区，大部分是实际需求阶层的购买。有分析认为，无法承受中心部价格上涨的一部分实际需求阶层也将目光转向东京中心部以外的周边地区。

　　报道称，东京中心部高价项目的调整色彩加强，另一方面，周边地区实际需求阶层支撑着行情。价格波动的差异可能会变得明显。