7月28日，北京土地市场迎来一场激烈争夺战。朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0013-1地块（下称“酒仙桥0013-1地块”）经过线下248轮、线上6轮共计254轮举牌，最终由中海新城以46.814亿元竞得，溢价率25.84%，成交楼面价约8.11万元/平方米，创下2026年北京住宅用地楼面价新高。

　　容积率下调、剥离配建，6家房企激战254轮

　　酒仙桥0013-1地块起始价为37.2亿元，线上经过6次报价，现场共吸引招商蛇口、越秀地产、建发地产、保利发展、中海新城、绿城中国6家房企报名参拍。经过线下248轮竞价，最终由中海新城收入囊中。溢价率达到25.84%。

　　值得注意的是，招商蛇口又一次提前发布了施工、监理招标计划，预计投资金额高达56.58亿元，拿地预期强烈。在现场竞拍前期，建发地产、越秀地产、绿城中国积极举牌；后期则是招商蛇口、越秀地产、中海新城进行竞争，最终中海新城获胜。

　　保利发展并未出手应价。但在当天上海举行的六批次土拍市场上，保利发展联合华润置地以总价161.2亿元斩获杨浦区八埭头地块，该地块由8家房企组成4家竞买人，经过竞价219轮，最终以溢价率35.83%成交。

　　酒仙桥0013-1地块所处酒仙桥板块，位置优越、配套成熟，属于朝阳东部城市更新核心区，因此受到市场的关注，自然也吸引了多家开发商竞争参拍。

　　该地块用地规模为2.31万平方米；地上建筑面积为5.78万平方米，限高80米，容积率2.5。据土地出让文件，该地块需配建4米宽街坊路，并与南侧0013-2地块按同期建设项目协同开发。

　　酒仙桥0013-1地块距地铁14号线将台站约1.1公里，14号线可直达望京、CBD。商业方面，颐堤港、久隆生活广场已运营，北京太古坊预计2026年末分阶段开业。周边3公里涵盖华信医院、中日友好医院。教育医疗方面，板块规划引进清华附中九年一贯制学校，预计2027年建成招生。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，回看年初朝阳区供地计划，酒仙桥0013-1地块原本是占地4.27公顷的整体大盘，原始控规容积率2.8、限高60米，配建托幼。进入正式供应清单后，朝阳对这宗地做了一次精细的“化整为零”：其中将原地块一分为二，西侧一半作为0013-1地块率先入市，容积率从2.8调降至2.5，建筑限高上调至80米，同时将原西侧托幼用地调整至东南角0013-2地块，不纳入本次出让范围。剥离托幼、商服等复杂配建后，酒仙桥0013-1地块成为一宗无自持、无配建压力的纯住宅独立地块，开发纯度大幅提升。

　　楼面价登年内榜首，板块豪宅化进程加速

　　值得关注的是，朝阳区一直是北京土地市场的供应主力，尤其在2024年，其涉宅用地供应总建筑面积高达98.08万平方米，位居全市各区域之首，占全市全年总供应量的近20%，显示出强劲的土地供应能力。但自2026年以来，朝阳区的土地与新房供应呈现收缩态势。在土地端，截至目前，朝阳区仅成交了东坝1105-01地块和酒仙桥0013-1地块两宗宅地，其中东坝1105-01地块于4月30日由金茂以20.981亿元、0.1%的溢价率竞得，楼面价约4.11万元/平方米。

　　从区域竞争来看，在售有两个新盘项目：北京宸园2024年开盘，去化率超过90%，成交均价约11万元/平方米；中海萬吉玖序2025年4月入市，截至目前销售率近80%，成交均价11.2万元/平方米。

　　在克而瑞分析人士看来，随着两盘相继见底，板块优质新房供应再度面临断档，酒仙桥0013-1地块恰好及时补仓，承接持续溢出的改善与豪宅需求。

　　值得关注的是，酒仙桥0013-1地块成交楼面地价约8.11万元/平方米，成为今年以来北京成交楼面地价最高的地块。与区域在售新盘相比，每平方米高出1.5万元左右。其中，北京宸园楼面价约6.6万元/平方米。中海萬吉玖序楼面价约6.44万元/平方米。此次中海新城将打造什么样的产品、后期售价如何，成为业界关注的焦点。

　　北京资深地产评论人泽龙表示，从酒仙桥0013-1地块本身来看，体量不大，属于小而贵的改善地块，产品定位容错率极低。不过，随着酒仙桥板块两次大体量地块的出让和中建智地、中海新城的进入，酒仙桥正在重塑，东四环豪宅板块正加速崛起。