新华财经上海7月28日电（记者杨溢仁）作为全市场首单住房租赁机构间REIT，“建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划”（以下简称“建信长租项目”）设立于2024年7月，至今已稳健运行近两年时间，2025年9月落地首轮扩募（认购倍数高达7.8倍），2026年拟新增两处优质保租房资产入池——北京旧宫项目和重庆紫都项目。
在租赁市场整体租金承压、区域供给分化的行业环境下，该产品通过精细化运营，成为了国内住房租赁机构间REITs的发展标杆样本。
图为建信长租项目二次扩募储备资产——北京旧宫项目（记者杨溢仁摄）
分析人士指出，从建信长租项目二轮扩募的布局，不难窥见政策护航、资本追捧、资产扩容三重逻辑共振之下，住房租赁机构间REITs正迈入常态化扩容的黄金周期，该板块在盘活存量、引导长线资本入市、完善住房租赁投融资链条层面前景广阔。
四维优化夯实发展根基
建信长租项目首发规模11.7亿元，首次扩募落地4.53亿元后，总规模稳步抬升，可以说，首轮扩募打通了机构间REITs常态化扩容的路径。
“产品自设立起便严格落地信息披露、激励约束、流动性支持、运营治理、二级交易、资产扩募‘六大创新机制’，同时坚持以稳健运营为根基、分层共治为脉络、持续扩募为引擎、信息透明为保障，以期打造标准化机构间REITs的标杆。”中金公司投行委委员、固定收益组执行负责人贾舟祺说。
谈及扩募工作，多位受访的专家向记者表示，业界一般会从四大维度着手优化产品基本面，以凸显持续扩募制度的核心价值。
一是提升资产分散度，完善全域资产布局促使区域分散化水平大幅提升，这有助于资产抵御单点市场波动、增强抗风险能力。二是提高一二线核心区域的资产占比。优质核心资产权重的抬升，也将增厚产品长期收益的安全垫。三是增加优质产品供给，持续注入具备稳定现金流的硬核资产，这有助于夯实产品的全周期收益预期。四是促进二级交易活跃度提升，产品规模扩容，有助于同步引入增量机构投资人，持续盘活二级市场流动性。
值得一提的是，在投资者治理与收益兑现层面，“建信长租项目累计发布了7次季报、2次年报、7次净值公告，投资人深度参与资产改造、分红、扩募等关键事项审议。”贾舟祺表示，“不仅如此，产品已完成3次分红，面对三次开放退出，全部持有人选择续投，扎实的收益表现印证了底层资产的稳定性。”
无疑，建信长租项目的扩募筹备，标志着机构间REITs告别了一次性融资属性，转变为可持续吸纳存量保租房的资本化平台，而标准化扩募范式的成熟，也为全市场同类产品提供了可复制的范本。
底层品质筑牢投资底气
面对上海新房源集中入市、杭州人才房放量、南京民宅租金承压的行业分化表现，建信长租项目的底层资产，如何通过精细化运营，对冲市场波动？
首先，聚焦产品端，“我们选择分批错峰改造存量房源，同时基于300余户租客实地调研，优化户型配套打造——针对性增设宠物空间、多功能沙发床适配租住新需求，使得改造后房源租金稳步抬升。”建信长租项目的相关负责人告诉记者，“于机制端，我们持续优化运营商绩效奖惩规则、常态化赋能一线运营团队；于资源端，项目联动属地政府盘活闲置商业配套，快速修复承压项目经营；于风控端，我们落地了标准化安全生产管控体系，守住了资产运营底线。”
图为建信长租项目二次扩募储备资产的样板间（记者杨溢仁摄）
在行业租金普降的环境中，建信长租项目的底层资产运营扛住了市场波动，展现出较强韧性——武汉项目租金稳中有升、南京项目出租率持续修复、上海项目出租率持续回升……稳健运营表现是支撑项目二轮扩募的关键因素，也证明优质运营是机构间REITs穿越周期、持续吸引长线资金的核心竞争力。
上述负责人告诉记者：“本项目首轮扩募作为全市场首单机构间REITs扩募案例，吸引了33家银行理财、保险、券商资管等头部机构参与，超额认购7.8倍，充分验证了机构资金对保租房REITs赛道的长期配置意愿。”
机构间REITs打开广阔蓝海
珠玉在前，建信长租项目的后续扩募，同样吸引了各机构的持续关注。
图为建信长租项目二次扩募储备资产的小区内景（记者杨溢仁摄）
“就行业大势来看，监管层正持续优化REITs的常态化扩募政策，规范项目申报要求、放宽跨区域资产并购限制，大力支持保租房依托REITs盘活存量资产。”一位保险机构投资人在接受记者采访时坦言，“这也是资本端——包括保险、银行理财、券商资管等主流机构持续布局该产品和赛道的重要原因。建信首轮扩募获得超30余家机构的争抢，二级市场全年累计成交超百笔，且产品交易价格长期稳定在面值上方，充分彰显了市场配置需求的旺盛。”
多位业内专家表示，国内海量的保障性租赁住房正等待盘活，机构间REITs凭借发行门槛适中、面向专业投资者、扩募灵活的优势，将承接公募REITs外的存量保租房资产，填补长租行业的投融资空白。
贾舟祺称，“后续我们将持续深挖全国优质保租房源，通过‘常态化扩募+存量提质’双路径，持续优化资产结构。”
放眼长远，在保租房建设和存量盘活提速的政策导向下，住房租赁机构间REITs有望持续扩容，一边引导社会资本深耕民生租赁赛道，一边加速存量保租房资产盘活，成为完善国内多层次REITs市场、助力租购并举住房制度建设的关键抓手。
