南都湾财社记者注意到，7月29日，深圳市住房和建设局发布通告，公开征求《深圳市配售型保障性住房认购协议书示范文本（征求意见稿）》和《深圳市配售型保障性住房买卖合同（现售）示范文本（征求意见稿）》意见。
继今年3月1日《深圳市配售型保障性住房管理办法》正式施行后，此次两份示范文本的公示，意味着深圳配售型保障房在认购签约、房款支付、房屋交付及产权管理等全流程规则上得到了进一步细化。深圳首批配售型保障房的入市步伐正在加快。
拟明确“封闭管理”红线，禁止变更为商品房
作为新的保障房产物，配售型保障性住房与此前的安居房、人才房最大的不同在于其产权属性。
南都湾财社记者梳理买卖合同示范文本（征求意见稿）发现，该文本拟特别设立《承诺书》作为不可分割的附件，拟要求购房者需接受配售型保障房实施严格的“封闭管理”。意见稿提出，禁止以任何方式违法违规将配售型保障性住房变更为商品住房。在持有期间，购房者不得出租、不得擅自转让、不得抵押（购房按揭抵押除外）、不得改变居住功能、不得设立居住权。
对于购房者关心的流转问题，意见稿拟划定“3年锁定期”。购房者自签订买卖合同之日起满3年后，方可向主管部门申请在信息平台进行封闭流转，且只能转让给符合条件的对象，流转价格也将受到主管部门的参考价格上限规范。
此外，征求意见稿还拟定了必须主动退出的情形。若购房家庭在深圳另行购买或受赠自有住房，或全家户籍全部迁出深圳，必须在30日内申请封闭流转。若隐瞒真实情况、弄虚作假骗购，一经查实，不仅或将被收回房屋、收取占用费，且10年内不得再次申请任何配售型保障房。
拟细化购房者权益保护，这些情形可申请解约
除了规范管理，本次公布的买卖合同意见稿在保障购房者合法权益方面也作出了较为详尽的拟定。
南都湾财社记者注意到，针对公众普遍关心的交房及质量问题，意见稿拟明确相应的违约责任。在房屋交付方面，若开发商逾期交楼超过180天，购房者拟有权解除合同，开发商需退还全款及利息，并额外支付总房款3%的违约金。
在收楼环节，示范文本意见稿提出，开发商交房时必须提供竣工测绘报告、验收备案表、质保书等全套合规文件。若文件不全，拟视作不符合交付标准，购房者有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由开发商承担。
同时，意见稿还拟出了房屋保修的最低期限标准（如防水防渗漏保修5年、管道保修2年等）。若开发商在收到保修通知5日内未履行义务且未提出异议，购房者可自行维修，合理费用由开发商承担。值得一提的是，本次意见稿还拟新增“绿色专项承诺”与“不利因素专项附件”，要求开发商必须提前书面告知噪音、垃圾站等不利因素，并将隔声分贝、防水做法、甲醛标准等指标写入合同附件，以进一步保障居住品质。
深圳今后持续供应的可售保障性住房
据了解，目前深圳市场上可供市民选购的产权式保障住房共计四类，除配售型保障性住房之外，还有安居型商品房、可售型人才住房以及共有产权住房。
值得一提的是，据政府相关文件，配售型保障性住房或是深圳今后唯一规划新建、持续批量供应的可售保障性住房。
其中存量规模最大的安居型商品房自2023年8月起不再新增建设，原有在册轮候家庭享有优先申购权，项目售价约为同片区商品房五成，持有满10年补缴差价后可转为普通商品住房自由交易；可售型人才住房定向覆盖大专及以上学历深户人才，申购门槛更低，房价约为周边商品房5至6折，产权流转规则与安居型商品房保持一致；共有产权住房为阶段性试点品类，此前仅少量项目完成配售，随着政策迭代，共有产权房或将逐渐向配售型保障性住房过渡。
据今年3月落地实施的《深圳市配售型保障性住房管理办法》官方政策文件，配售型保障性住房面向深户无房工薪群体，普通申请人社保缴满5年、符合人才引进条件者社保满3年即可申请，房源采取现房配售模式，定价仅覆盖土地、建安等基础成本，执行封闭管理机制，无法转为商品房，进一步夯实刚需安居底线。
首批13个项目正在建设
此次示范文本征求意见稿的发布，也让市场对深圳首批配售型保障房的入市充满期待。
南都湾财社记者了解到，2023年12月28日，深圳市首批13个配售型保障性住房项目集中开工，房源合计1万余套。目前，深圳已有3个配售型保障房项目获得政府规划文件或区住建局确认，覆盖罗湖、福田、南山三大核心区域，其中，位于罗湖区的悦峰尊府项目被市场认为或是首个发售的配售型保障性住房，该项目配售后预计提供上千套房源。目前周边悦峰华府、悦峰尚府二手房成交价约3.6万-4.7万元/m²，市场普遍预测该项目配售单价在1.8万-2万元/m²左右。
此外，位于南山区的栖河丽岛公馆项目，紧邻大沙河生态长廊与西丽大学城；位于福田区南园街道的福萃苑项目，临近深港科创合作区及皇岗口岸。两大项目也颇受市场关注。
而针对可能出现的剩余房源去化问题，此次意见稿也给出了明确的拟处置方向：若项目面向符合条件的居民集中配售两次后仍有剩余房源，不仅可以采用常态化方式配售，也拟允许将房源作为租赁住房，面向符合公共租赁住房、保障性租赁住房申请条件的居民配租，以最大化盘活保障房资源。
需要注意的是，本次公布的两份示范文本尚处于公开征求意见阶段，并未形成最终定稿。据悉，征求意见时间将持续至2026年8月12日，有关单位和社会各界人士可通过深圳市住房和建设局官网、电子邮件及信函等方式反馈意见，最终的交易规则仍需以官方后续出台的正式文件为准。
