经过219轮竞价，保利、华润联手拿下了上海年度地王。

　　《中国经营报》记者在采访中了解到，7月28日，在第六批次集中供地中，杨浦区八埭头组合地块经过219轮激烈竞价，最终被保利发展联合华润置地以161.2亿元的总价摘得，溢价率35.83%，综合楼面价达到10.2万元/平方米。这一价格不仅刷新了杨浦滨江板块的纪录，更使其成为2026年上海“总价地王”。

　　对于该地块未来售价，上海中原地产首席分析师卢文曦对记者表示：“目前，杨浦滨江板块新房售价约12万—14万元/平方米，结合本次超10万元/平方米的楼板价测算，地块未来入市价格有望突破15万元/平方米，持续刷新区域价格天花板。”

　　未来入市价格有望突破15万元/平方米

　　此次土拍最受关注的杨浦八埭头地块起始总价高达118.68亿元，是2026年上海起拍价最高的涉宅用地。

　　高门槛直接筛选出仅有头部央国企才能参与的“顶配”牌局，此次入围的四家竞买人分别是：中海地产（单独竞拍），金茂与建发联合体，保利发展与华润置地联合体，招商蛇口、越秀与瑞城联合体。经过219轮的激烈博弈，保利华润联合体笑到最后。

　　从条件看，这宗“百亿地王”的区位条件堪称得天独厚。中指研究院上海数据总经理张文静认为，杨浦八埭头地块坐拥全市稀缺的黄浦江滨江开发资源。该地块位于黄浦江“世界客厅”区段、杨浦西部门户，向西联动北外滩产业集群，向东衔接杨浦滨江数字经济产业带，区域宜居宜业复合属性显著。

　　从历史来看，八埭头素有 “沪东小上海” 之称，也曾是中国近代房地产业的起点之一。从目前来看，杨浦滨江被定位为上海科创高地，美团、B站、抖音、中节能四大数字总部已基本建成，数字产业集群已成型。

　　虽然该地块先天优势突出，但是开发风险也不容忽视。首当其冲的是售价天花板。目前杨浦滨江新房售价在12万—14万元/平方米。而该地块可售住宅楼板价已超过11万元/平方米，未来起步售价预计要突破15万元/平方米。这意味着项目需要大幅突破区域现有价格体系。

　　其次是供应压力。58安居客研究院院长张波分析称，当前杨浦内环内已有多个改善型新盘，合计可售房源约1500套，八埭头地块住宅计容约15万平方米，未来又将带来约千套高端房源入市。

　　张波进一步表示：“从板块内今年线上找房群体情况来看，互联网、科创从业者占比超三成，偏好总价在800万元以内，未必会是项目未来主力需求人群。但项目未来的产品力能否与地段相匹配，其销售情况如何，仍有待市场检验。”

　　业绩下滑、保利发展亟须补仓上海

　　值得关注的是，保利发展同日还联合徐汇城投以70.6亿元拿下徐汇康健地块，单日拿地金额达231.8亿元，成为本轮土拍当之无愧的最大赢家。

　　今年以来，保利发展在投资端展现出截然不同的进取姿态。据中指数据，保利发展上半年拿地22宗，权益拿地金额377亿元，居行业榜首，主要布局上海、杭州、北京等高能级城市。

　　从拿地金额来看，2025年全年保利发展在上海拿地总金额约117.22亿元，共斩获4宗土地，总建筑面积约20万平方米。2026年截至目前，保利发展在上海获得3宗地块，3月以59.22亿元拿下长宁区中山公园地块，5月末又斥资约19.71亿元获得虹口和青浦2宗地块。所以，保利发展加码上海也是赢得核心市场地位的必然之举。

　　值得关注的是，保利发展在一线城市激进拿地与此轮换仓策略相关，一线城市也被业内认为在此轮房地产调整中安全边际更高、利润垫更厚、销售流速也更快。

　　回顾2025年全年，保利发展在上海实现销售额433.6亿元，排名第三，位居招商蛇口（490亿元）和华润置地（486.3亿元）之后。上海市场的头部之争已进入“寸土必争”的白热化阶段，土储是决定未来排名的“弹药库”。

　　保利发展此次连番补仓上海，大有追赶势头。目前，保利发展虽稳居全国销售榜首，在上海却始终与销冠失之交臂，长期位居第二。2025年，其排名滑落至第三；进入2026年上半年，差距进一步拉大。中指院数据显示，今年上半年华润置地、招商蛇口在上海的全口径销售额分别为289.5亿元、263亿元，而保利发展仅录得155亿元，同比降幅接近40%。

　　因此，保利发展要在上海进位，就必赌一把，至于能否如愿赌赢，还需要过硬的产品和市场来验证。