7月30日，北京土地交易大厅内竞价声此起彼伏，三宗分别位于昌平、门头沟、顺义的住宅用地接连落槌，每一宗都经历了超过百轮的举牌拉锯，最终成交溢价率均超10%，单日土地出让金合计达到72.784亿元。
《中国经营报》记者了解到，这一热度与上半年北京土拍平均溢价率不足4%的平淡局面形成鲜明对比，也为下半年的市场走势释放出积极信号。
河北民企“黑马”突围
此次成交的顺义区府前街SY00-0101-0318-1地块位于顺义老城区成熟生活圈，距离地铁15号线石门站仅500余米，周边商场、医院、学校一应俱全。
更受房企关注的是其仅1.4的容积率和40米的限高，这意味着项目未来可以打造洋房或叠拼类低密改善产品，在当前北京新房市场“产品为王”的竞争格局中拥有天然优势。
地块起始价7.38亿元，吸引了住总集团以及天津卓宸盛川、河北沧州玖熙两家民企共同报名。现场竞价持续胶着，最终沧州玖熙房地产开发有限公司以8.308亿元胜出，溢价率12.57%，成交楼面价约1.91万元/平方米。
这家注册于河北的年轻房企（2023年成立）此番是首次在北京公开市场拿地，其从县城走向首都的跨越式举动，让业内颇感意外。中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，该地块体量小、总价可控，且无复杂配建，降低了民企的参拍门槛。
目前，地块周边住总芳华里网签均价约3.9万元/平方米、龙湖宸系项目售价在4万～4.5万元/平方米的价格锚点，也为未来定价提供了清晰参照。
相比相邻项目住总芳华里约2.2万元/平方米的楼面地价，沧州玖熙此次拿地成本低了近3000元/平方米，客观上为后续打造高性价比产品留出了弹性空间。
绿城激战163轮斩获门头沟地块
此次成交的门头沟四道桥MC00-0605-0114地块热度更甚。地块位于门头沟新城东部，紧邻S1线四道桥站，属于长安街西延线辐射带。区域内已有龙湖长安天街、中骏世界城等商业配套，北京八中京西校区也已落地，加之“央视界”项目动工和京西智谷产业联动，板块正处于配套兑现的上升期。
该地块用地面积约3.33万平方米，容积率1.8，建筑规模近6万平方米，无配建捆绑，条件较为纯粹，挂牌起始价12.6亿元。
中建智地、招商蛇口、绿城三家房企就该地块展开正面交锋。经过线上与线下累计163轮报价，绿城中国最终以14.706亿元将地块收入囊中，溢价率16.71%，成交楼面价约2.46万元/平方米。
该价格比地块北侧紧邻的电建长安华曦府金安（去年年底入市，成交均价约4.4万元/平方米，目前去化率超75%）的楼面成本高出约1000元/平方米。但考虑到绿城在产品营造和品牌溢价上的传统优势，市场普遍认为这一成本仍在可控范围内。
不过值得注意的是，据张凯介绍，门头沟近一年新房市场的整体去化动能偏弱，月均成交仅约56套，出清周期长达44个月，是目前全北京去化压力最为突出的区域之一。绿城如何在区域库存高企的背景下实现差异化突围，将是未来项目面临的关键考验。
建发49.77亿补仓昌平
当天出让的昌平东小口CP02-0405-0002地块，无论体量还是总价都是当日之最。地块所在板块为昌平南核心区域，属于昌平南、海淀北延伸带，距离在建的地铁13B号线东小口站约800米，未来通车后3站可抵望京、5站直达西二旗，是海淀北部产业人群外溢的重要承接区。
地块建设用地约5.64万平方米，规划建面约13.8万平方米，容积率2.45，限高60米，但需配建托老所、社区助残中心等公共服务设施，并负责代建一条12米宽的街坊路。
45亿元的起始价门槛不低，依然吸引了建发、保利、越秀以及城建+绿城联合体等多家实力房企。经过103轮举牌，建发房产以49.77亿元成功夺地，溢价率10.6%，折合楼面价约3.66万元/平方米。
这一地价水平与相邻的龙樾海序项目（拿地楼面价相近）基本持平，但该地块容积率更低，更适合定位刚改及改善型产品。
据了解，龙樾海序今年5月开盘，截至7月底网签率已达81%，均价约5.44万元/平方米，其快速去化为本地块提供了信心参照。
目前，周边在售新房如国贤府PARK、星寰时代均价在5.17万～5.57万元/平方米之间，次新二手房奥海明月、奥森ONE挂牌价约5.9万元/平方米，区域价格体系相对稳固。
张凯表示，建发近期在北京土拍市场表现颇为活跃。在酒仙桥0013地块竞拍前期举牌积极，但遗憾未果。今天再度发力，与城建+绿城联合体展开激烈竞争，最终斩获本地块，也是继去年联合金茂底价拿下丰台槐新02地块（建发金茂·观宸二期）之后，在北京北部的又一次适时补仓。
综观整场土拍，三宗地块的共性特征十分清晰：一是全部紧邻轨道交通，通勤便利性为项目提供了坚实的客群基础；二是容积率均在2.45以下，尤其是顺义1.4和门头沟1.8的低密指标，为房企打造差异化改善产品留足空间；三是溢价率全部超过10%，而今年上半年北京涉宅用地平均溢价率约为3.55%。
更值得关注的是参与主体的多元化。除了建发、绿城等央国企持续发力，沧州玖熙、天津卓宸盛川等民企也积极下场，尤其顺义地块出现民企击败国企的结局，这在近两年北京土拍中并不多见。张凯认为，小体量、纯居住、无复杂配建的地块，正在重新获得民企的青睐，这有助于提升土地市场的活跃度和竞争充分性。
