7月31日，恒隆集团（00010.HK）、恒隆地产（00101.HK）同步披露2026年中期业绩。这份成绩单呈现“增收不增利”的分化格局：公司整体营收、核心租赁、酒店、物业销售业务全线回暖增长，但受内地住宅项目审慎计提减值拨备、财务费用上行影响，恒隆集团及恒隆地产核心盈利（股东应占基本纯利）均出现阶段性回落。
恒隆集团及恒隆地产管理层口中的“审慎计提减值”，恰逢恒隆地产CEO换届，引发市场关注。
恒隆集团及恒隆地产董事长陈文博表示，当前内地消费者信心尚未完全修复，反映在经营层面，旗下商场一季度表现优于二季度，二季度经营压力有所加大。展望三季度，公司对市场维持审慎乐观的判断。
7月31日港股收盘，恒隆地产报7.290港元，跌幅3.44%，总市值379.3亿港元。
增收不增利
从整体业绩数据来看，作为恒隆集团内地经营主体的恒隆地产期内总收入61.13亿港元，同比大涨23%；恒隆集团总收入63.41亿港元，同比增长22%。
恒隆地产期内物业销售收入10.43亿港元，同比激增548%，大部分来自于香港豪宅销售。同时，公司核心经营性主业韧性凸显，租赁、酒店业务双双实现正向增长，其中酒店收入同比提升14%，物业租赁收入同比上涨5%至49.23亿港元。
相比之下，恒隆地产在内地的物业销售则出现分化，比如，无锡项目销售向好，武汉市场则去化压力较大。该公司的业务基本盘仍然是租赁收入，占总收入比重达80%，其中内地租赁占比56%、香港租赁占比24%，酒店业务占比3%，物业销售占比提升至17%。
值得关注的是，恒隆集团及恒隆地产的核心盈利出现阶段性承压：期内恒隆集团股东应占基本纯利11.23亿港元，同比下跌6%；恒隆地产股东应占基本纯利14.36亿港元，同比下滑10%。
对此，恒隆地产CEO卢韦柏解释称有几方面原因：武汉在售公寓项目计提非现金存货拨备，叠加项目竣工后利息资本化规模下降，大量利息支出直接计入当期损益，从而推高财务成本。
公告显示，恒隆地产期内计提1.24亿港元非现金物业减值拨备，对应武汉恒隆府待售公寓存货。该笔减值属于存货科目调整，并无实际现金流出，仅造成物业销售板块产生1.87亿港元营业亏损。此外，还有一笔6.78亿港元物业净重估亏损源于投资物业公允价值变动，该项物业重估亏损也进一步压低了公司账面净利润。
卢韦柏强调，如果剔除1.24亿港元非现金物业减值拨备的一次性影响，公司核心营业溢利反而同比上升4%。恒隆地产的租赁、酒店主业盈利稳健向好，足以印证公司基本面并未走弱。
值得一提的是，恒隆地产此次减值计提正值CEO交接关键节点。公告披露，恒隆已敲定新任行政总裁人选，新任CEO将于9月7日以候任身份入职，10月1日正式履职；现任CEO卢韦柏将延任至9月30日完成工作交接，随后转任董事长顾问，任期一年。
管理层在业绩会上强调，此次拨备源于项目销售进度不及预期，属于审慎财务安排；完成减值计提后，项目后续可根据市场行情灵活选择持续销售或转为租赁运营，有效对冲存量资产风险。
内地商场零售额创新高
此次中报业绩最为亮眼的一点是恒隆地产在内地商业运营中创下的阶段性历史佳绩。2026年上半年，恒隆地产内地商场零售额同比大涨17%，为历年同期最高水平，不含新开业的杭州恒隆广场，原有成熟项目中有7个录得同期销售新高；商场整体租赁收入同比增长6%，摆脱此前低迷态势，实现持续稳健复苏。
财报数据显示，2026年上半年，恒隆地产旗下商场客流突破历年同期新高，会员体系运营成效显著，会员渗透率超70%，新增会员数量同比增长41%，会员销售额同比提升18%。同时品牌结构持续优化，时尚生活类新进品牌面积增长20%，新增餐饮、高端珠宝等优质业态。卢韦柏认为，这是商场适度下调奢侈品占比，业态搭配更贴合当下消费趋势，抗波动能力持续增强的结果。
值得关注的是，2026年新开业的杭州恒隆广场整体表现超市场预期。该项目五一黄金周单日客流突破12万人次，当前签约承租率高达98%，实际开业率稳步提升，剩余商铺均处于装修收尾阶段。项目累计引入超100家首入杭州、首入浙江的标杆品牌，目前租金水平已跻身恒隆内地商场第四位。配套办公楼虽受区域新增供应冲击影响，短期租金未达预期，但整体签约承租率达45%。
与此同时，恒隆地产对存量商业项目进行迭代升级。比如，上海恒隆广场启动三期升级改造，将新增超4800平方米可租赁面积。
整体来看，恒隆地产基本面保持稳健，杠杆水平持续优化。截至2026年6月末，恒隆地产净负债比率降至31.6%，较去年年中33.5%持续下降；平均借贷成本进一步优化至3.7%，超70%负债期限超过两年，流动性充足。同时，恒隆地产持续优化融资结构。恒隆地产首席财务总监赵家驹坦言，公司会伺机加码人民币借贷，以对冲汇率与利率波动风险。此外，恒隆集团ESG布局持续落地，目前内地10个项目已启用可再生能源，仅剩的天津项目正稳步推进，即将实现内地全部项目可再生能源全覆盖。
对于后市走势，恒隆管理层持审慎乐观态度。内地消费端多元化复苏态势明确，奢侈品、大众零售、餐饮、珠宝等全品类稳步增长，下半年有望延续高个位数增长；内地办公楼虽短期承压，但公司项目出租率稳居行业高位，将通过优化租户结构、调整租金策略稳守基本盘。香港市场方面，写字楼市场最差时期已过，中环核心资产租金逐步回暖，豪宅市场仍有上涨空间，按揭利率、租金回报率处于健康区间，市场风险可控。
值得一提的是，历经市场周期波动，恒隆集团及恒隆地产始终坚守稳健分红策略。本次恒隆集团派发中期股息每股0.21港元，恒隆地产每股0.12港元，派息日定于2026年9月25日，持续为投资者提供稳定收益。
