7月28日，中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“中信建投首农商业REIT”）更新招募说明书。

　　该基金底层资产龙德广场项目披露的近三年经营数据显示，营业收入、净利润增长乏力，经营活动现金流量净额更呈现加速下滑态势，三年累计降幅达37.27%。与此同时，项目租金单价连续两年走低，期末合同租金累计下降13.05%。

　　本基金主要投资于不动产资产支持证券，并持有其全部份额，通过投资不动产资产支持证券穿透取得不动产项目完全所有权或经营权利。募集规模30.13亿元。

　　经营性现金流三年累计降超37%

　　招募说明书显示，该基金底层资产为位于北京市昌平区的龙德广场项目，建筑面积22.27万平方米，可租面积15.18万平方米，2008年7月投入运营。

　　2023年至2025年，营业收入分别为2.85亿元、2.62亿元和2.64亿元；营业毛利率分别为67.46%、64.10%和64.04%；净利润则从2023年的1.10亿元降至2024年的0.92亿元，2025年小幅回升至0.99亿元，但仍低于2023年水平。

　　更值得关注的是经营活动产生的现金流量净额，2023年为2.20亿元，2024年降至1.64亿元，2025年进一步下滑至1.38亿元，三年累计降幅达37.27%。

　　对于现金流持续下降，招募说明书给出的解释包括，租户北京翠微大厦股份有限公司租金支付频率调整导致2024年现金流入较2023年减少约0.2亿元。具体而言，2023年12月，提前预缴2024年上半年租金；2024年则缴纳了1年租金。

　　同时，家乐福于2023年末退租，其退租面积直至2024年11月才由华联百货承租，且当年处于免租期，未产生实际租金收入。因此2024年现金流入较上年少约0.1亿元；2025年相较2024年下降，主要是2025年百安居等租户租金水平相较2024年略有下降所致。

　　可供分配金额预期走弱，同比降超10%

　　招募说明书披露，2026年可供分配金额测算预计为1.70亿元，2027年预计降至1.53亿元，同比下降10.02%。根据基金合同，该基金收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，这意味着投资者收益缩减。

　　招募说明书在风险提示中明确指出，龙德广场项目所在的北京昌平区天通苑核心商圈，商业氛围成熟且客流基础稳固，但仍面临潜在的供给侧压力。周边新建购物中心的陆续入市，供给将显著增加，导致市场竞争环境日趋激烈。

　　项目5公里范围内已有北京华联BHGMall（天通苑店）、北苑龙湖天街、西三旗万象汇等多个同类型商业项目。新入市项目可能对龙德广场形成直接竞争，从而产生客流分流效应或对现有租户产生替代吸引力。

　　供给的压力体现在租金的议价能力上。期末合同租金自2023年的189.15元/平米/月连续两年下降，2025年降至164.47元/平米/月，累计降幅约13.05%；期末有效租金从184.51元降至163.43元，累计降幅约11.42%，年复合增长率为-6.75%。

　　尽管项目出租率的回升，租金收入仍未能追上2023年的水平。2023年末时点出租率仅为77.33%，当年的租金收入2.59亿元；2024年末出租率回升至99.51%，租金2.39亿元；2025年末略降至98.26%，租金2.44亿元。

　　租约方面，龙德广场项目2025年末在执行租约有10.76%的面积于2026年到期，有13.35%的面积于2027年到期，有37.49%的面积于2028年到期，三年到期合计占比61.60%。

　　2023-2025年，项目到期面积分别为65478.30平方米、50014.23平方米、44200.76平方米，续租面积分别为32307.31平方米、32716.62平方米、33960.90平方米，续租率分别为49.34%、65.41%、76.83%。