7月楼市呈现出鲜明的结构性特征：二手房市场热度延续，重点城市成交量同比增长9.3%，相比之下，新房市场则进入季节性调整，但同比数据表明需求底部依然稳固。

　　展望下半年，业内人士普遍认为，政策主基调将锁定“稳楼市”，市场有望在政策合力下持续稳定修复。

　　二手房：“以价换量”是成交主要动力

　　7月重点城市二手房市场热度延续。中指研究院的最新数据显示，7月20城二手住宅成交12.5万套，同比增长9.3%。

　　具体城市方面，北京、上海、深圳等核心城市二手房市场成交量同比持续增长，7月，北京二手住宅、上海二手商品房分别成交1.4万、2.3万套，高基数下同比仍分别增长8.5%、21.2%，北京、上海二手房成交规模连续5个月同比增长；深圳7月二手房成交量同比增长3.0%。

　　累计来看，1—7月20城二手住宅成交88.5万套，同比增长6.1%。

　　普睿数智董事长丁祖昱分析指出，“‘以价换量’是支撑二手房成交的主要动力，同时也意味着新房市场的复苏仍将持续受制于二手房的挂牌与成交压力，不过二手房交易的活跃，也有利于改善型新房需求释放。”

　　从一线城市来看，普睿数智研究中心的数据显示，7月4个一线城市二手房成交面积约458万平方米，环比下降9%，同比逆势增长16%。其中，北京以环比、同比、累计同比“三正”表现最优。

　　新房：需求底部依然稳固，供给收缩成稳定力量

　　对于新房市场，普睿数智研究中心监测数据显示，7月重点50城新房成交面积约1161万平方米，环比下降23%。

　　丁祖昱认为，7月成交环比降幅较大，是因为此前市场刚经历了一轮持续数月的集中放量。3-6月，重点50城新房月均成交面积达到1544万平方米，房企半年度冲刺、项目集中推盘，共同抬高了月度基数。

　　但他同时指出，这一数据若与2025年同期相比基本处于同一水平，同比仅下降4%，年内已连续四个月同比波动收敛在10%以内，说明需求中枢并未随环比走弱而下移。

　　丁祖昱还提出了一个值得关注的新变化：“尽管新房成交回落，但供应收缩得更快，供给收缩正在成为稳定新房市场的重要力量；二手房继续成为市场流动性的核心，置换链条能否打通对新房市场修复起到关键作用；城市之间一二手分化进一步拉开，一线城市韧性更强。”

　　从累计数据看，丁祖昱表示，前7个月重点50城新房成交面积同比下降9%，降幅较前6个月收窄约1个百分点。“年内累计降幅连续多月温和修复，市场在二季度‘小阳春’后进入季节性调整，但需求底部依然稳固。”

　　展望：政策主基调仍是“稳楼市”

　　展望后市，丁祖昱认为，结合中央政治局会议定调，“稳定房地产市场”将成为下半年政策主基调。目前来看，政策重心已经不只是短期促进成交，城市更新、好房子、存量住房改造、住房消费等均成为政策更高频的关键词。在政策合力之下，下半年房地产市场将持续稳定修复。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶也认为，“稳定房地产市场”是贯穿全年的既定目标，短期政策重心预计仍是推动既有政策加快落地见效，包括加大住房消费支持力度、盘活存量土地和商品房等。

　　对于未来市场，曹晶晶分析称：“7月上海、北京、杭州等城市优质地块竞拍保持较高热度，未来项目入市将对新房市场形成一定支撑，但短期新房销售预计延续筑底修复态势，城市间、项目间分化或进一步加深。二手房方面，重点城市成交量有望保持稳定，短期房价预计延续小幅波动态势。后续价格走势仍取决于成交活跃度、挂牌量变化，以及居民收入预期和市场信心的修复程度。”