上海土拍市场仿佛进入“大暑”时节。距上一批次宅地出让仅隔一周，第七批次商品住房用地竞拍便紧跟着于今日（4日）开槌，5幅地块全部顺利成交，总金额定格在90.6亿元。产城融合、职住平衡依然是清晰的供地主线，但这一次，上海亮出了一张前所未有的新牌。

　　首次推出垂直复合功能地块

　　今天上午，虹口北外滩地块率先登场，上海第一次把空间资源“竖起来”打包出让，把住宅、酒店、办公、商业多元功能塑成一栋249米的垂直城市。

　　规划指标上，该地块建筑面积中办公用途占比不低于15%、商业不超过55%、住宅不超过30%，建筑限高249米，同时有历史建筑保护建筑要求，并需与地下空间无缝衔接。这种“垂直城市”建设，对开发商的资金实力、运营能力都提出极高要求，是底价成交的主要原因。

虹口北外滩地块区位

　　摘得此地的并非传统房企，而是制造业巨头青山实业。据企查查显示，青山集团发轫于浙江温州，位列中国民企500强，主营黑色金属冶炼及压延加工，在不锈钢和镍铁行业处于龙头地位。五年前，青山实业便已布局北外滩，此次再以38.45亿元摘得新地块，持续加码这一滨江战略区域。

　　“我们要锚定产业高地，打造北外滩高端产业集聚新生态。”虹口区规划资源局副局长孙懿俊表示，本次拿地主体深耕实业开发，资金实力强劲，未来将打造北外滩区域产业模式创新的核心载体项目，完善北外滩高端总部产业链条，为提升城区核心竞争力提供产业支撑。未来，该地块将联动东邻在建的480米北外滩中心、南接在建的上海华贸中心，共同勾勒北外滩新的天际线。

　　黄浦滨江核心地段土拍历来炙热，此前北外滩两幅宅地曾分别以38.2%、46.33%的高溢价率成交，房企角逐、激烈竞价已成常态。此次北外滩地块不以价格为导向的出让，恰恰释放了另一重要信号，土地供应并非一卖了之，而是面向未来、服务发展、保持区域持续活力和创新能力。

　　孙懿俊说，此地块最引人注目的亮点，在于其“产业总部+商办服务+配套住宅”的垂直功能复合设计理念，对标东京麻布台、迪拜哈利法塔、纽约哈德逊广场35号等全球一线核心城区的垂直综合体标杆，这些项目无一不落位于城市心脏，打造出工作、生活、休闲深度融合的立体城市空间。此次上海城市设计在北外滩的创新，联动无车区慢行系统、中央绿轴与全域空中连廊，构建“上下楼即上下游”的高效产业生态，为超大城市未来生活模式提供全新范本，实现24小时不落的城市活力。

　　外环高溢价印证产城融合趋势

　　本批次位于外环区域的4幅地块，除嘉定菊园地块以底价由绿城集团获得外，浦东唐镇、张江孙桥、嘉定南翔三幅地块分别以28.45%、26.9%和13.98%的溢价率成交，竞得人依次为招商&港中旅的联合体、厦门联发、华润集团。

　　“在产城融合导向下，优势产业功能区在当前市场周期中仍保有稳健的开发潜力与资本吸引力。”中指研究院上海数据总经理张文静分析道。

本批次出让地块区位

　　具体来看，嘉定南翔地块周边产业园区集聚多家行业领军企业及高成长性科技文创类企业。菊园街道正重点打造“一核六园”新发展空间，“一核”即嘉定院地合作千亿级科技园示范核（嘉定科创核），“六园”涵盖未来数智、未来生命医学、未来材料科技、人工智能、云上工业智造及物联网研发等前沿领域。

　　浦东张江孙桥地块，是张江科学城时隔十余年再次推出的商品住宅用地。地块周边5公里内密布张江集电港、张江药谷、张江机器人谷等核心产业载体，科创就业人口密集，职住平衡需求迫切。长期积累的购房需求，叠加张江科学城持续导入的科技就业人口，提供了扎实的购买力。唐镇地块则承接张江外溢效应，位于历来是张江科创人群通勤置业的热门板块。

　　总体而言，上海土地市场的热度表现是依托于真实的居住与产业需求，房企拿地逻辑愈发理性精准。

　　淡季不淡折射的市场韧性

　　7月至8月是房地产市场的传统淡季，但今年淡季不淡。上海连续两周宅地竞拍，节奏紧凑且均有溢价成交，映衬出上海市场的深层韧性。

　　先从土地端看，多地块的高溢价成交向市场释放了明确信号：核心区域的优质资源和差异化供地依然备受青睐，上海城市发展的长期价值被普遍看好。这种热度迅速传导至楼市，增强了购房者对后市稳定的预期。

　　再看楼市端，活跃的交易表现也为土地市场提供支撑。此次摘得菊园地块的绿城集团，一个多月内在上海市场拿下三块地，正是基于对上海楼市购买力的认可。7月27日，位于青浦徐泾的绿城·悦海棠启动认购，228套房源涌进946组认购，认购率约415%，让后续参拍房企对上海楼市的承接力更有底气。

　　张文静表示，本批次土拍整体运行平稳，热度从城市核心区到外环外区域多点开花，为后续土地供应和房价走势传递了积极而稳健的信号。8月31日，第八批次宅地即将开拍，随着土地市场热度传导，楼市信心持续累积，市场普遍对“金九银十”抱有更好期待。