深圳楼市的主角，正在悄然更迭。

　　近一年来，深圳高端住宅盘持续热销。信悦湾首次开盘两小时成交破百亿元，其中519平方米顶层复式房源更是以39.86万元/平方米的单价刷新片区高端住宅成交单价纪录；深圳湾安缇雅苑72套房源，总价3954万元起，开盘即售罄。

　　作为一线城市，深圳高端住宅市场始终具备扎实的购买力底盘。在资产配置思路的指引之下，高端住宅被高净值人群视为资产配置组合中的一环，持续有高净值群体布局深圳楼市。

　　谁在持续买入深圳高端住宅？他们的画像是清晰的。深圳的金融、互联网产业发达，依托这两个支柱产业，源源不断的购买力涌入。同时，科创产业的“造富效应”显现，也诞生了新的需求。

　　高端住宅“托住”了深圳楼市的底盘。今年以来，深圳楼市的结构性行情表现突出。核心区豪宅流速加快的同时，刚需与刚改楼盘的竞争却在加剧，去化压力凸显。

　　深圳楼市，走向分化。

　　独立行情

　　林橙是深圳湾片区的一名中介。

　　今年以来，他发现，高端住宅带看的客群“年轻化”的趋势明显。“最近接了一个4000多万元预算的客户，90后的跨境电商从业者。今年还有不少外贸、半导体的客户，都非常年轻，传统行业的客户比例下降了。”林橙表示。

　　这并非林橙所观察到的个别现象。根据21世纪经济报道记者从多家房企处获得的客群画像，今年高端住宅的核心客群中，年轻人逐渐变多了。

　　“我们项目的主力客户是80后、90后的家庭。还有少量单身高净值人群以及香港籍的家庭。我们客户的收入水平普遍在年薪300万元以上，主要是自住兼保值，比较少纯投资的需求。”李明告诉21世纪经济报道记者。

　　李明操盘深圳核心区一个总价超过1500万元的项目。作为“入门级”的高端住宅项目，其客群画像具有一定代表性。

　　乐有家统计的数据显示，2025年以来，深圳总价千万元以上豪宅成交客群中，“90后”占比达31%，从业者多集中在科研、互联网、智能制造、新能源汽车、半导体等科创领域。今年上半年，深圳的豪宅成交客群也延续这一态势。

　　这是深圳产业结构变化所带来的新生购买力。

　　据深圳公布的2026年经济运行“半年报”，今年上半年，深圳高技术产业投资快速增长，同比增长27.4%，其中信息服务业、计算机及办公设备制造业、研发与设计服务业投资同比分别增长160.9%、125.6%、43.8%。

　　产业蒸蒸日上，造就了更多的高净值人群。高净值人群配置高端住宅，也为深圳房地产行业注入了活力。

　　第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿分析称，深圳楼市的需求侧出现明显的代际更替现象。

　　“90后、95后科技新贵的财富积累模式与传统实业企业家完全不同，他们的财富来自全球科技创新热潮下的股权增值、期权兑现，具有爆发力强、流动性高的特征，他们既要资产价值也看情绪价值，因此愿意为核心地段高端住宅买单。”吴睿表示。

　　新房市场需求爆发，热度也传导至二手市场。

　　据深圳贝壳研究院监测，今年7月，总价1500万元以上二手豪宅签约量同比增长11%，达到近六年峰值，高端置业需求持续积极释放。同期，千万级别的二手房成交均价为10.2万元/平方米，环比上涨5.7%，同比上涨8.4%。

　　分化持续

　　高端住宅走出独立行情的同时，深圳的刚需和刚改楼盘却在悄然以价换量。

　　据普睿深圳统计的数据，今年前7个月，深圳现房库存达到24077套，占全部库存的54.1%，去化周期为18.4个月，明显长于期房的10.6个月。其中，300万～600万元房源占库存近半，70平方米以下产品的库存占比达到7.9%，而当月成交占比仅3.0%，去化周期达22个月。

　　拆解区域来看，截至2026年7月末，深圳全市可售房源为4.45万套，库存集中在龙岗、龙华和宝安等区域，但去化压力最大的是罗湖和大鹏两个区域，去化周期分别为17.6个月和19.6个月。

　　这意味着，深圳楼市的“长库存”项目正在拖慢深圳新房市场的去化速率，因为现房的去化速度明显更慢。此外，小面积的刚需户型库存也处于高位，显示深圳楼市分化明显。

　　据21世纪经济报道记者采访了解，在目前库存量高、去化压力大的区域，多数房企均采取以价换量的方式加快销售。

　　陈孟是龙华区一个项目的销售负责人。他告诉21世纪经济报道记者：“目前我们项目还剩下几百套房源，通过工抵房的销售方式，有两三个百分点的折扣，效果还不错。不过今年下半年以来，来访量明显走低，如果这种趋势持续，不排除会进一步加大促销的力度。”

　　尽管市场短期或许还有波动，但市场企稳的信号越来越明显。土地市场的率先起色，就是佐证。

　　7月24日，深圳光明区光明街道一宗宅地出让，这宗地块共吸引光明投控、招商蛇口、中海地产、满京华4家房企参与。最终，4家房企竞价50轮，招商蛇口以15.05亿元斩获地块，成交楼面价2.29万元/平方米，溢价率18.88%。

　　这宗地块的成交楼面价是近年来周边的最高水平。

　　中指院统计的数据显示，2023年8月成交、现为中建·观玥项目的地块，成交楼面价为2万元/平方米；2022年4月成交、现为华润置地润晖府项目的地块，成交楼面价为2.27万元/平方米；当年深铁、华润置地联合体摘得的润曜府项目所在宗地，成交楼面价则为2.1万元/平方米。

　　招商蛇口此次拿下的地块，楼面价甚至比2022年楼市“火热”之时还略高。

　　展望下半年，深圳楼市在土地市场回暖、高端住宅热销的带动下，有望筑底回稳。

　　深圳中原研究中心高级研究员邹少伟告诉21世纪经济报道记者，目前深圳市场正处于楼市传统淡季，但今年9月开始市场有望逐步回暖。“接下来市场依然延续筑底企稳、持续分化的格局，豪宅市场依然会表现亮眼，刚需、改善板块的去化情况也有望逐步改善。”