7月，传统楼市淡季，但北京二手房市场交出了“同比增长近10%”的成绩单——14037套的网签量位居近五年7月同期次高位，仅低于2024年7月的15575套。
同时，1-7月累计成交已攀至近五年同期峰值。当低总价小户型成为成交主力、业主挂牌量回落、议价空间收窄，供需天平正在发生微妙的倾斜。这股热度究竟是压抑已久的刚需集中释放，还是市场信心正在从底部悄然回升？
14037套！7月交出符合预期成绩单
7月，北京二手房市场在传统淡季中交出了一份颇具韧性的答卷。北京市住建委官网数据显示，2026年7月北京市二手住宅网签量为14037套，同比增长9.8%，环比下降15.5%。由于7月、8月是传统二手房市场的淡季月，市场环比下行在市场预期之内。
数据来源/北京市住建委。 制图/新京报贝壳财经记者袁秀丽
对此，北京链家研究院分析师冷会认为，网签量环比下降主要受高温多雨天气影响，基本符合预期。与去年同期相比，今年7月份市场表现相对较好。
把时间轴拉长看，近5年，北京7月二手房网签量仅次于2024年7月的15575套。另据中指研究院数据，1-7月北京二手房累计成交10.7万套，同比增长6%，成交规模创近5年同期新高。
价格方面，冷会表示，北京7月二手住宅成交均价总体保持平稳。成交结构相对稳定，东城、西城、海淀、丰台等成交占比略有提升。从各区价格走势看，多数城区价格有小幅波动，波动幅度处于合理运行区间。
另据此前国家统计局数据显示，截至6月，北京二手住宅价格已连续5个月环比上涨，市场呈现温和修复态势。
上半年200万元以下房源成交占半壁江山
在中指研究院指数研究部总经理曹晶晶看来，这一轮北京二手房成交规模的恢复是前期积累的刚性和部分改善性需求，在房价持续调整、购房门槛下降后的逐步释放。此外，前期优化限购、限贷等政策也为住房需求释放创造了较好的政策环境。
北京人口基数庞大，产业与就业密集，真实居住需求长期存在。曹晶晶表示，本轮成交规模的回升首先来自刚需，上半年北京200万元以下（按网签价）二手房成交占比达53%，较2025年提高4.9个百分点。这说明入市主力仍是刚需群体，低总价、小户型房源成交持续放量对整体成交规模形成稳定支撑。
事实上，经过近几年价格调整，北京一批小户型房源已进入刚需家庭的购买力范围。随着首付和月供压力下降，过去因为总价较高而推迟的需求开始入市。
“去年底以来，北京二手房挂牌量持续回落，新增挂牌趋于平稳，业主对市场回稳的预期增强。同时，购房者对未来价格继续大幅下跌的担忧有所缓解，双方预期的同步改善使得议价空间也从高位回落。”曹晶晶认为，市场供需关系逐步趋于平衡，挂牌量回落与议价空间收窄形成正向反馈，进一步巩固了成交活跃度。
“未来北京二手房成交有望继续保持一定活跃度。”曹晶晶分析称，从支撑因素来看，需求端，北京刚需基本盘较为稳定，低总价房源仍能对成交形成支撑；同时，5月以来北京500万以上房源成交占比有所提升，改善性需求出现边际恢复。供给端，北京二手房挂牌量已较前期高点下降约两成，新增挂牌趋于平稳，市场供给压力有所缓解。不过，当前市场改善性需求尚未形成稳定支撑，价格也未实现全面企稳。不同区域、不同小区之间的分化仍然明显。
一线城市冷暖不一，上海冲高、深圳分化
北京二手房市场的韧劲并非个例。放眼一线城市，在上海、深圳、广州，政策暖风与需求释放同样在发酵，但各城交出的答卷却冷暖不一，有人冲高，有人分化，也有人承压。
中指研究院数据显示，北京、上海、深圳二手房市场成交量同比持续增长。其中，北京、上海二手房成交规模连续5个月同比增长。深圳在4月末政策优化后，二手房连续两月同比增长超10%，7月同比增长3%。
在价格方面，据中指研究院数据，7月一线城市的二手住宅价格环比跌幅较6月扩大0.09个百分点，其中上海保持上涨，环比上涨0.09%。
具体来看，根据“网上房地产”数据显示，7月上海二手房累计网签23078套，同比上涨19%，创下近五年7月份成交新高，同时也是近十年同期第三高点，仅次于2020年、2021年。去年7月，上海二手房网签量为19337套。
此外，上海链家研究院指出，上海二手房价格指数也连续多月回升，房源去化周期也持续缩短并稳定在近三年低位。
值得关注的是，据深圳贝壳研究院数据，深圳楼市已告别全面同涨同跌的阶段，市场分层特征持续深化。各总价段房源行情走势不再同步，而是依托需求属性、资产定位差异，走出三条相对独立的行情曲线。7月二手房各梯队价格表现分化，500万元以内刚需房源成交均价环比下跌1.3%，500万元-1000万元改善房源价格微涨0.1%，1000万元以上高端房源环比上涨5.7%。
在广州市场，广州市房地产中介协会数据显示，7月广州市二手住宅网签套数和面积环比小幅下降0.94%和3.42%，分别为8658套、85.85万平方米，同比则分别下降7.10%和7.23%。而成交量下降主要是因极端天气增加了消费者看房难度。
从广州各区网签套数环比来看，中心城区除白云外都有所增长；外围区域除花都外普遍有所下降，其中增城区降幅较大，超过一成。
中原地产首席分析师张大伟认为，二手房属于存量博弈市场，大量老旧房源、远郊房源持续挂牌，缺乏接盘人群，相比之下，一线核心区二手房具备稳定流动性。
对于未来二手房市场，中指研究院高级分析师孟新增认为，重点城市成交量有望保持稳定，短期房价预计延续小幅波动态势。后续价格走势仍取决于成交活跃度、挂牌量变化，以及居民收入预期和市场信心的修复程度。
