近日召开的中央政治局会议提出，稳定房地产市场。与此同时，会议提出及时谋划出台务实管用的增量政策，加大逆周期调节力度，加力扩大内需、优化供给，切实保障和改善民生，加快财政支出和债券资金使用进度，扎实推进“六张网”规划建设，加大重点群体就业支持力度等。这些政策部署尽管与房地产没有直接关系，但其着力于推进城市更新，盘活存量并修复房屋使用价值，夯实收入和就业等房地产发展的基本面。

　　上半年，新建商品房市场继续调整。其中，房屋新开工面积为同比下降23.4%，新房销售面积同比下降11.6%。当然，这种下滑是落实“严控增量”、促进市场供求尽快实现再平衡的要求，也是房企“以销定产”，自发去库存、去产能，不再追求规模扩展，聚焦市场需求的“好房子”等经营战略调整的必然结果。

　　如果将新建商品房和二手房交易加总，市场整体交易规模趋稳的态势很清晰。根据网签数据，上半年全国新房和二手房合计交易面积8.3亿平方米，同比微跌0.8%，市场整体交易规模趋稳。

　　7—8月份是商品房的传统交易淡季，由于气候因素，加上开发商冲刺上半年业绩，部分高品质新盘提前推售，业绩提前纳统，使得7月供需两端均出现下滑。同时，二手房市场继续呈现良好的上行态势。7月全国重点20城二手房成交面积环比基本持平，同比仍增长12.2%；1—7月20城二手房累计成交面积约1.11亿平方米，同比增长7.0%，累计同比增速扩大0.4个百分点。

　　中央政治局会议指出，要高度重视经济运行中的困难挑战，坚定信心，迎难而上。当前形势面临的挑战之一，就是新旧动能转换出现的分化现象。房地产产业链条长、带动性强，一头连着投资、一头连着消费，可谓传统动能的稳定器。7月商品房市场供需下滑有季节性、抢收业绩等因素，但需重视行业内生动能的修复。当前，商品房市场“新房冷、二手房热”“小众化的豪宅热、大众化的普宅冷”就是内生动能不足的体现。

　　上半年，二手房在新房和二手房交易总量中占比50.4%，重点30城二手房交易占比达68%。但是，全国超过35%的二手房楼龄超过20年，采光通风、户型设计、社区服务等存在短板，居民改善住房的愿望强烈，但受收入、就业预期等影响，改善的愿望难以实现，这是内生动能不足的内在原因。

　　这也是中央政治局会议提出“稳定房地产市场”的基本逻辑。同时，会议还提出，要有效扩大国内需求，适应不同群体消费需求扩大优质供给。对于房地产来说，一方面要抓住下半年财政资金使用进度提速的机会，积极谋划老旧小区、危旧房、城中村等项目储备、推进改造计划，支持居民修缮居所、社区的同时，盘活更新城市低效空间，稳定和创造行业投资的新潜力。

　　另一方面，针对老城区居民置换住房的愿望，用足土地功能调整的红利，加快推进存量低效用地盘活、整合，完善片区路网、服务配套，规划生产、生活、生态区块，提升片区居住品质和对片区的价值预期，提高片区二手房流通效率，激发换房意愿。对于小众化的豪宅需求，要控制供地节奏和规模，注重片区成熟度培育和项目个性化设计，引领高品质居住潮流，使其成为新兴行业人群青睐的聚居区，并通过辐射效应、路网拉通带动更大范围的片区开发。

　　对于广大的年轻人、新市民等刚需群体，一方面要落实常住地提供公共服务的政策，让这部分群体享受包括公租房、失业救助申请在内的公共服务，稳定其长期的确定性预期；另一方面，积极盘活利用各类存量物业和地块，为文旅文创、学生宿舍等新需求提供新空间，为“新技术+”落到更多实体场景和业态创造空间，并借此带动就业和消费。

　　同时，对这类群体的住房供给，要重在满足基本配套需求，降低社区生活成本，提升居住的便利性。因此，新一轮城市更新、存量物业盘活要着力于满足年轻人、新市民密集居住片区在交通出行、保租房供给、物业综合服务等方面的需求。最后，要强化落实城乡居民增收和就业优先政策，加快修复居民资产负债表，带动“由租转买、由小换大”的信心，夯实商品房需求的基础和后劲。