上半年香港楼市量价齐升，多项数据创近年新高。其中，香港波老道21号“应天”顶层连天台大宅以招标形式售出，成交价超3.8亿港元，呎价达12.6万港元（约合117万元/平方米），刷新今年全港一手住宅呎价纪录。本轮回暖呈现明显结构性分化——亿元级顶豪成交活跃，资金正加速向核心稀缺地段集中。

　　市场：多重驱动力共振香港豪宅成交创新高

　　根据香港土地注册处公布的数据，上半年香港整体楼宇买卖登记达49955宗，交易总额4102.89亿港元。尤其值得关注的是，上半年香港顶豪市场的交易活跃度、成交规模大幅走高。中原地产研究部的数据显示，上半年，香港总价2000万港元以上的高端私人住宅，一二手累计成交超过2000宗，成交金额创下1995年下半年以来31年半的历史峰值。价值1亿港元以上私人住宅买卖登记录得134宗，总值278.16亿港元。亿元豪宅宗数、金额同比增幅超过30%，远高于整体豪宅大盘的增速 。

　　据悉，香港半山豪宅的标杆项目香港波老道21号“应天”自6月初宣布16套大宅招标认购至今，一二期共售出了14套单位，总成交额近25亿港元。作为套价均超过亿元的超级豪宅，不仅销售速度快，还刷新了香港一手住宅的成交单价。这样的成交传递了怎样的信号，对香港楼市又意味着什么？

　　在长江实业营业部首席经理郭子威看来，香港楼市自2024年“撤辣”（撤销买家印花税、新住宅印花税及额外印花税等一系列楼市过热时期的限制性措施）以来，已经超过12个月处于上升的状态。这一轮上涨是政策松绑、需求释放、经济复苏和资金流入共同驱动的结果，市场已进入一个新的上升轨道。超级豪宅则因供应稀缺、需求强劲，涨幅领先。郭子威进一步指出，撤辣不仅降低了交易成本，更改变了买家对后市的心理预期，此前观望的家族资金和内地企业家开始加速入市。

　　趋势：稀缺性带来核心壁垒顶豪行情料将跑赢大市

　　对于下半年香港楼市的走势，郭子威表示，预计整体升势和行情仍将持续，其中超级豪宅因供应有限，表现仍将优于大市。并指出，除了经济基本面、低息环境、人才持续流入等因素提供底部支撑，更重要的是豪宅板块需求持续走强。

　　可以看到，随着中国香港跨境财富管理规模首次超越瑞士，中国香港成为了全球最大的跨境财富管理中心。截至2025年年底，中国香港单一家族办公室数目已达到3384间（当中过半的财富层级达5100万美元以上），两年时间增长超过25%。另一方面，香港特区政府通过优才计划、高才通计划等已累计吸引超过30万名内地专业人士到港，这批“新香港人”正经历从租房到买房的居住升级，催生高端改善需求。内地科创、金融领域高净值人群的持续入场，置业更加看重资产配置、家族财富传承。这两股力量共同构成了顶豪需求的坚实基石，且资金性质多为长线配置。

　　中环半山作为香港百年贵胄居住区，自开埠以来即为港督、商界领袖聚居之地，其圈层认同度无可替代。该片区出让宅地数量稀少，新增连片大型纯住宅地块近乎枯竭。半山存量物业大多楼龄偏高，能够匹配新一代高净值人士对私密性、居住质感、圈层纯粹度、家族传承诉求的全新一手顶豪十分稀缺，未来可供应的全新大宅地块已无记录，存量即是全部。

　　郭子威认为，香港中环半山顶级豪宅核心壁垒是土地的稀缺性，资金投资逻辑已经从短期投机转向长期持有。只要跨境财富持续布局香港、家族资产配置需求存在，核心地段全新顶豪将会持续跑赢大市。而市场的成交也正印证了郭子威的判断。

　　香港波老道21号“应天”正是片区稀缺的全新纯大宅项目，仅有 66 套分层单位。项目依托半山高地优势，采用横排式布局，楼栋朝向统一、户户互不对望，每户配备独立私人电梯大堂；前揽维港天际线、后拥原生山林，拥有稀缺双向景观；配套专属三层独栋高端会所 CLUB BORRETT，满足高阶社交需求。这类集绝版地段、纯粹规划、迭代创新设计于一体的半山全新顶豪，属于市场稀缺的藏品级产品，后续很难再有替代品。这些设计不仅着眼于居住舒适，更考量家族聚会、商务接待与代际隐私，回应了当代家族传承的综合需求。

　　据长江实业营业经理陈咏慈介绍，项目最早成交的就是两套顶层天际大宅。其中，实用面积3022平方呎（约335.78平方米）的单位，层高达到3.5米，附带超2000呎（约185.8平方米）的专属天台，并设有私人泳池。最终成交价3.8亿港元，成交呎价12.6万港元，刷新了2026年全港一手住宅呎价新高。据悉，香港波老道21号“应天”6月初正式推出，采用招标形式发售，上市之后多套标准4房大宅顺利成交，当中不乏购入多于一套的买家，大额成交不断， 成交速度远超一般超级豪宅项目，这种节奏在中环半山片区乃至整个香港均属罕见。

　　陈咏慈表示，目前，“应天”成交及意向买家主要分为三类：内地科创与金融企业家、香港本土老牌家族、海内外家族办公室与信托资金等，其中内地高净值买家占比超过五成。这主要受益于内地企业赴港上市热潮及跨境财富管理便利性的选择。值得一提的是，招标过程中出现多组买家针对优质单位竞价的情况。高楼层景观单位受到更多买家追捧，竞价热度更高。这反映出即便在现有价格水平下，市场仍认为项目价值被低估，未来溢价空间可期。由此可见，市场并不缺少高净值购买力，只要物业具备不可复制的稀缺属性，买家愿意为顶级资源支付溢价。

　　机会：供需失衡核心地段稀缺项目价值支撑前景可期

　　面对“应天”刷新的成交价新高，当下还是在香港购置豪宅的好时机吗？

　　郭子威表示，从数据来看，一手亿元豪宅上半年的成交规模已达到 2025 全年的近八成水平，但香港楼市成交总额、套均均价仍未回到历史高点。站在当下节点，对于有意布局香港豪宅的买家来说，仍属于择优布局窗口期。超级豪宅在香港整体私人住宅供应中占比不足1%，供应端的稀缺性决定了价格下行风险极低。不过，需要注意的是，真正的超级豪宅必须位于核心地段，拥有不可复制的资源，而非单纯面积大或拥有海景等资源即可。以香港波老道21号“应天”为例，这类位于香港半山传统豪宅地段的项目，其稀缺性远非一般大面积单位可比。“应天”的价格表现甚至优于第一期，也说明市场对优质资产的价值认同仍在提升。

　　而从需求来看，需求端支撑同样稳固。内地大型企业赴港上市后，高管往往选择在港购置豪宅作为长期居所，这类投资多以长线持有为目的，可进一步稳定豪宅价格。上市公司高管对核心地段稀缺物业的偏好，与超级豪宅的供应特点高度匹配。到 7 月上旬，2026年累计在港上市公司数量已突破100家，另有500多家排队中，按每年100-150家上市节奏，足够支撑未来3-5年稳定需求。新上市公司持续增加，叠加家族办公室扩容，超级豪宅作为长线资产配置的核心标的，其行情显然还有极大潜力。

　　香港波老道21号“应天”热销不是偶然

　　陈咏慈透露，由于销售速度远超预期，香港波老道21号“应天”已完成第一阶段销售，天台特色户型已全部售罄，后续加推计划将根据市场节奏和客户需求适时安排。对于意向客户而言，“应天”整体供应不过66套单位，“卖一套少一套”的情况下稀缺性更加凸显，对于有意布局香港核心不动产的买家而言，后续加推定价可能随市场水涨船高，提前决策或能锁定当前估值红利。

　　在中环半山新增供应基本归零的背景下，以香港波老道21号“应天”为代表的中环半山纯粹顶豪，稀缺价值将持续累积。它不仅是优质居所，更是承载家族荣誉与资产永续传承的载体，这正是高净值家庭将其列为配置优选的根本原因。