新华财经上海8月11日电（谈瑞）全国新房市场已经告别普涨普跌的旧周期，进入结构性分化阶段。近期上海接连出现触发积分的热销楼盘，但全国层面来看，新房供应整体仍在收缩，高端住宅购买力呈现明显城市轮动特征。业内专家认为，“控增量、去库存”导向下，供给偏少或将成为中长期市场常态，行业竞争转向产品力与精准客群匹配。

　　积分盘相继再现三类产品为热销“潜力股”

　　“认购率415%”“1分钟1个亿”“触发积分+5年限售”……7月下旬到8月初，原本应该处于常规淡季的上海楼市接连跑出数匹“黑马”项目——位于青浦徐泾的绿城·悦海棠，首推228套，累计认购946组，认购率约415%；均价17.3万元／平方米的安澜上海东区，100套面积区间在169至234平方米的大平层仅用时30分钟便清盘并回款33.6亿元；地处嘉定新城的象屿金茂·满嘉，启动认购1小时即以400%的认购率迅速触发积分。

　　需要指出的是，局部红盘热销的同时，也有不少新盘遇冷，如7月上海新开盘的24个项目中就有13个因认购不足而取消公证摇号。对于同期项目销售分化的原因，“小胖看房”创始人张铭磊表示，从产品力、地段以及价格综合考虑，“只有质价比高，才叫确定性高”。

　　放眼全国，房地产市场研究和数据分析机构普睿数智董事长丁祖昱表示，当前市场热销项目可以分为三类：第一类是顶豪及高端住宅产品，占整体市场比重约为5%-10%，核心比拼“资源稀缺+产品全面领先”，代表项目如上海的陆家嘴太古源·源邸（单价超17万元／平方米）、广州珠江新城的保利玥玺湾（单价19.23万元／平方米）、深圳的安缇雅苑（单价18.58万元／平方米）等，依托一线江景、大尺度单层户型等实现高溢价，目标客群为少数高净值群体。

　　第二类为改善型产品，市场占比20%-30%，是行业内“最考验（开发商）功力”的赛道，客户需求复杂多变，取胜关键在于“对客户的理解+差异化”，大横厅、套房布局、高得房率、复合景观等是加分项，客群置换预算弹性有限，对产品瑕疵容忍度极低。这一类型的优秀案例包括主打“叠墅+全景厅”概念的杭州天澜传序府（单价5.93万元／平方米）、立足“四环高低配洋房”卖点的北京嘉棠雅序（单价6.97万元／平方米）等。

　　第三类是刚需与首次改善产品，占据60%-70%的主流市场，核心竞争逻辑是“平价买高配”，直接与周边二手房比拼性价比，通过控制总价、提高空间效率、提升实得率等吸引客户，代表案例如以“四代舱”为主要记忆点的武汉金地大成乐府（单价2.5万元／平方米）、主打高得房率的合肥观宸雅园（单价2.61万元／平方米）等。

　　前七个月供需双双收紧高端住宅走出城市轮动行情

　　从全国层面的供需关系来看，今年以来的新房市场呈现“供应收缩幅度大于成交”的特征，未来供给约束仍将是影响市场的核心变量。

　　普睿数智监测的50个重点城市数据显示，今年前7个月，新房累计新增供应面积约6121万平方米，同比下滑23%。同时，在“因城施策控增量、去库存、优供给”的持续政策引导下，业内普遍认为，下半年新房供应将大概率延续收缩态势，房企将更加注重推盘的精准性和去化效率。

　　成交端同步承压但韧性优于供应端。今年前7个月，50城新房累计成交面积9140万平方米，同比回落9%，但降幅已较上半年收窄。单就传统淡季的7月而言，合肥、海口、福州、济南等七个城市的市场成交均实现了同环比的逆势正增长。

　　在这样的缩量格局下，有楼市风向标意义的高端住宅市场走出了明显城市轮动行情，曾经京沪主导千万级以上住宅成交的格局被打破，杭州、深圳等城市的住宅单价天花板不断被刷新。数据显示，今年上半年，北京、上海两地总价在1000万元以上的房源成交套数分别同比下滑30%、27%；同期杭州、深圳的成交套数分别同比上涨了35%、13%。

　　有从事客群研究的资深从业人士向新华财经分析表示，京沪高端住宅市场经过过去数年的集中去化，短期高净值需求释放较为充分；而新一线近年来产业升级态势明确，尤其是今年以来AI相关科技行情催生诸多财富群体，叠加核心低密地块集中入市，支撑改善型高净值购买力持续释放。以杭州为例，随着“杭州六小龙”声名大噪，年龄区间在35至45岁，半导体、AI、新材料等相关行业的从业者已经成为杭州多个高端住宅新盘的重要客群。

　　就全年维度来看，“供给收缩、需求分层、产品为王”或将贯穿全年。来自中指研究院的观点认为，在2025年同期基数较低影响下，下半年全国新房销售同比降幅有望逐步收窄。其中，核心城市“好房子”项目持续入市、公积金等支持政策持续发力，将继续对市场形成一定支撑；但“控增量、去库存”导向下，新房供应或将延续缩量态势，市场修复仍将以优质供给带动的结构性改善为主。