8月10日，美的置业（HK03990，股价2.515港元，市值36.10亿港元）发布2026年中期业绩报告。这是公司完成约2200亿元规模缩表、全面转向轻资产运营之后披露的第二份半年报。

　　财报显示，2026年上半年，美的置业实现总收益18.82亿元，同比下滑5.72%；股东应占利润2.5459亿元，同比下降16.7%；股东应占核心净利润2.5550亿元，同比下降18.1%。不过公司盈利质量有所改善，实现毛利约6.30亿元，同比小幅增长2.6%，毛利率提升2.7个百分点至33.5%，终结此前持续下行的态势。

　　业务结构层面，公司四大板块业绩分化显著。其中，资产运营业务收入同比实现翻倍，成为核心增长引擎；物管服务稳住业绩基本盘；开发服务、房地产科技两大板块收入大幅收缩，成为整体营收下行的主要拖累。

　　值得注意的是，管理层曾在2024年度业绩会上提出，未来三年归母核心净利润复合增速不低于20%。2025年公司归母核心净利润增速达19.3%，已接近目标阈值；而2026年上半年股东应占溢利同比下滑16.7%，公司全年达成正向增长的压力有所加大。

　　完成重组后的美的置业形成“物管打底、资管提速”的收入结构，二者合计贡献近八成营收，成为公司抵御行业波动的核心缓冲。

　　其中，物管服务仍是现阶段第一大收入来源，上半年实现收入9.12亿元，占总营收比重达48.51%，规模与去年同期基本持平，充当业绩压舱石。截至6月末，公司物业在管面积8405万平方米；合约管理面积9552万平方米，管理规模在港股上市物企中处于中游区间。

　　报告期内，美的置业物管板块更侧重提质发展，一方面依托存量住宅项目维持基础现金流，另一方面加速布局非住宅赛道对冲开发业务波动。

　　报告期内，美的置业非住宅在管项目合计115个，上半年新签下7个千万元级项目，新拓面积中第三方占比提升至94%，业务向产业园区、医疗康养、学校、公建配套延伸。

　　资产运营业务是美的置业各大业务板块中表现较为亮眼的，上半年该板块收入达5.59亿元，同比增幅高达103.2%，跃升为第二大收入板块。

　　该业务覆盖商业运营、产业园租售两大赛道，目前持有14个在营商业项目，其中自持6个，上半年商场整体出租率94%，同比提升3个百分点；4座产业园区实现厂房交付面积4.9万平方米，自有项目经营基本面稳健。

　　美的置业表示，将围绕广州、佛山、贵阳等深耕城市，依托自持项目不断打磨管理能力及标准化体系，对外拓展第三方运营项目，输出运营能力、品牌、系统及资源，持续扩大业务规模，提升轻资产运营体量。

　　与资产运营、物管服务的稳健表现形成反差，开发服务、房地产科技两大深度绑定地产开发的业务出现明显下滑，成为拖累整体营收下行的核心因素。

　　开发服务曾是公司剥离重资产后重点押注的赛道，2025年全年收入9.58亿元，同比大涨227.1%，市场对其2026年规模表现抱有较高预期。但今年上半年板块收入仅3.30亿元，同比大幅下降34.7%。

　　对于收入回落的原因，半年报提及：“主要由于房地产销售收入和代管面积下滑，相应收取的开发服务收入减少。”

　　半年报还提到，面对市场下行，公司主动调整发展策略，从追求签约规模转向筛选优质项目，聚焦无锡、徐州、贵阳等深耕城市拓展4个第三方住宅项目，推行现房模式提升行业信用。

　　房地产科技板块收缩幅度突出，上半年收入约0.82亿元，同比下滑71.6%。

　　该板块依托住宅开发配套智能家居、数字化设计业务，与地产周期深度绑定，行业整体低迷直接导致业务量大幅缩减。作为集团长期战略培育板块，公司持续打磨SISTech智慧人居系统，但短期难以对冲地产下行带来的收入缺口，板块收缩是否见底，将影响集团整体盈利弹性。

　　值得注意的是，本期利润下滑并非经营基本面恶化。财报显示，公司税前利润仍实现小幅增长，利润回撤主要受税负抬升以及金融工具公允价值变动影响。

　　美的置业财报显示，2026年上半年所得税开支1.48亿元，同比增加56.5%；经测算，实际所得税率升至约36%，较去年同期约24%显著走高。所得税大幅上行成为压制账面利润的首要因素，叠加金融资产减值亏损有所扩大，进一步侵蚀账面净利润。

　　综合来看，2026年上半年美的置业转型分化特征凸显：资产运营业务高速增长但整体基数偏小，物管服务稳住业绩底盘，开发服务与房地产科技收入大幅回落。此前管理层定下未来三年归母核心净利润复合增速不低于20%的目标，受2026上半年业绩承压影响，下半年其余业务板块需要实现显著放量，才有望向该目标靠拢。