8月12日，4只REITs产品在同一天进行场内分红除息，分红比例均超过99%。据统计，按照除息日（场内）口径，今年已有超过70只REITs开启分红，其中七成以上的单次分红规模占可分配利润比重超过99%。从二级市场表现来看，截至8月12日收盘，全市场88只已上市REITs中，约八成今年以来收跌，部分REITs跌幅甚至超过40%。即便是今年有过分红的产品，收跌的产品数量比例也超过80%。
有业内人士分析，高比例分红确实是REITs产品的一个重要特点，因此这类产品被不少投资者尤其是机构投资者视为类固收资产。不过，比起分红比例，派息率（可分配金额/市值）以及填息效应其实是更应该关注的指标。对于REITs二级市场的表现，除了受底层资产经营情况影响外，也会因流动性不足而难以吸引资金青睐。
分红比例普遍较高
8月12日，南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT、招商高速公路REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT同一天进行场内分红除息，分红占可分配利润比例分别达99.9906%、99.0738%、99.5389%、99.9760%，均明显超过REITs产品要求的收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
Wind数据显示，截至8月12日，全市场88只已上市REITs中，将近九成产品已在今年进行了分红，分红总额超过70亿元。其中，多数产品的单次分红规模占可分配利润比重超过99%，分红比例普遍处于较高水平。
进一步从派息率来看，截至8月12日，有过分红的相关REITs产品自成立以来的年化派息率普遍超过2%，部分基金的派息率更是超过10%。根据相关规定，REITs向投资者分配的基金收益，暂免征收所得税。
据了解，因其高比例分红特点，不少机构投资者将REITs产品视为类固收资产。有机构人士对此介绍，REITs内部还会再细化分类，对于产权类REITs产品，机构会习惯于将其类比为A股中的高股息资产；对于特许经营权类REITs，则更多将其视为类似于信用债的资产。
不过，也有业内人士表示，高分红未必意味着当下就能给投资者带来额外收益。和大多数分红类资产一样，在机制设计上，REITs分红后也会在价格上进行除息。因此，价格能否上涨回除息前水平的填息效应更值得关注。当时间拉长后，高分红的好处凸显。数据显示，部分REITs产品自成立以来的单位累计分红占发行价的比例已经超过40%。
二级市场跌幅明显
除了分红，因价格变动带来的资本利得也是REITs投资收益的重要组成部分。但今年以来，REITs二级市场跌幅较为明显。因价格下跌而对高分红带来的冲抵效应也颇受投资者热议。
数据显示，截至8月12日，今年已有约八成REITs收跌。收跌的产品中，半数产品跌幅超过10%，跌幅最高的更是超过45%。而收涨的产品中，仅有3只涨幅大于10%，且均为高速公路REITs产品。
即便从基金上市（含上市首日）以来的区间看，也有超过三成REITs跌破发行价，部分基金甚至已经较发行价“腰斩”。其中，产业园、仓储物流园等园区基础设施类的REITs资产跌幅较为明显。自上市以来跌超25%的几乎全部是此类产品。
面对价格的持续下跌，不乏基金管理人发布交易情况提示公告，并有原始权益人宣布进一步增持。
8月5日，中航基金公告称，8月4日中航易商仓储物流REIT在二级市场的收盘价为1.83元，相较于7月7日收盘价的跌幅为20.78%。为保护投资者利益，特向投资人提示，截至目前，基金投资的不动产项目经营稳定，基金投资运作正常，外部管理机构履职正常，无应披露而未披露的重大信息。
这一公告提到，基金二级市场交易价格上涨/下跌会导致买入成本上涨/下降，导致投资者实际的净现金流分派率降低/提高。如投资者在8月4日通过二级市场交易买入基金，假设买入价格为收盘价1.830元/份，以2026年度预计净运营收入补足后的可供分配金额计算，该投资者的净现金流分派率达8.48%。
同一日，招商基金公告称，收到原始权益人上海杨浦科技创业中心有限公司（简称“杨科创”）的通知，基于对招商科创REIT基金及不动产项目未来发展前景的信心以及对长期投资价值的认可，杨科创及关联方将增持基金份额。
场内流动性问题待解
一边是普遍较高的分红比例和派息率，另一边是二级市场的低迷表现，这一看似割裂的局面背后，到底有何难题待解？
有基金人士称，REITs的二级市场行情表现主要受到基本面和资金两方面的影响。基本面维度，部分REITs产品底层资产出现的诸如出租率下降、经营业绩下滑等现象，确实会容易降低对投资者的吸引力；资金维度，REITs产品普遍存在的流动性不足现象，也容易降低对大资金的吸引力。而且，在场内交易活跃度偏低时，偶然的一笔大额资金便会轻易对价格产生影响，导致场内价格出现明显波动，这也使得大资金对于这类品种趋于审慎。
Wind数据显示，仅以8月12日为例，全市场REITs产品当天成交额全部低于4000万元，其中10余只产品成交额不足100万元。换手率层面，换手率最高的产品仅有2.41%，超过85%的REITs换手率不足1%。截至8月12日，在REITs产品数量有所扩容的情况下，今年以来的日均成交额总和比去年同期下降超40%。
多位业内人士表示，流动性不足确实是目前REITs品种发展面临的一个挑战。这可能需要多方面发力予以改善。例如，丰富入场投资者类型、提升市场赚钱效应、进一步完善场内交易做市商制度，这些因素改善或能在一定程度上提升资金活跃度。
