卖掉一项核心资产之后，越秀房产基金（00405.HK）的收入有所下滑。

　　8月12日，越秀房产基金披露2026年中期业绩。数据显示，上半年公司实现总经营收入约7.67亿元，同比下降20.7%；物业收入净额约5.08亿元，同比下降25.2%。剔除越秀金融大厦出售影响后，总经营收入同比下降4.3%。

　　债务也在同步下降。2025年10月完成越秀金融大厦出售后，越秀房产基金在今年上半年利用自有资金偿还存量贷款约53亿元。

　　对于越秀房产基金而言，旗下物业的运营是持续收入的基础。截至今年6月底，越秀房产基金旗下共有10项物业，总建筑面积约97.39万平方米，总可出租面积约63.38万平方米，覆盖写字楼、零售商场、专业市场以及酒店和服务式公寓等业态。

　　2025年上半年，越秀金融大厦贡献收入1.65亿元，占当期营收约17%。如今这一重要资产已经出售，越秀房产基金下一阶段的增长从哪里来？

　　卖掉一栋物业后收入下滑20.7%，写字楼板块承压

　　越秀房产基金上半年业绩承压，越秀金融大厦出售带来的收入缺口是一方面，写字楼市场本身的调整则是另一重压力。

　　越秀房产基金旗下写字楼分布于广州、上海、武汉、杭州和香港。今年上半年，中国内地写字楼市场供应继续增加，新增需求主要来自新兴产业和金融业，同时办公升级需求推动部分企业向核心区优质物业搬迁。

　　在供给增加、市场竞争加剧的情况下，写字楼租金水平仍然承压。这一变化在越秀房产基金旗下多个项目的出租率中有所体现。

　　截至6月底，越秀房产基金物业整体出租率约为79.4%，较上年同期下滑2.8个百分点。其中，国金中心写字楼出租率为80.2%，同比下降2.4个百分点；上海越秀大厦出租率为80.8%，同比下降6.4个百分点。

　　武汉越秀财富中心的压力较为明显，期内新签面积1.13万平方米，引入4家财富世界500强背景企业，但写字楼部分期末出租率仅有52.7%。

　　越秀房产基金旗下物业出租率变动情况，图源：企业财报

　　这样的挑战并非越秀房产基金独有。

　　恒隆集团行政总裁卢韦柏在2026年中期业绩会上表示，集团自2023年录得5%的增长后，内地办公楼租金收入此后连续承压，今年更出现双位数跌幅。他表示，目前市场供应较大、竞争价格较低，因此公司的重点是通过调整租金留住现有优质租户。

　　从恒隆旗下项目来看，武汉恒隆广场上半年办公楼收入同比下挫12%，主要受到市场饱和、租金下调以及平均出租率下降影响，期末出租率为72%。

　　相比写字楼，其他业态的经营表现相对稳定。

　　零售商场方面，广州国金天地上半年客流量同比增长15%、销售额增长9%，期末出租率为96.4%，收入增长6.8%至3620万元；维多利广场客流量和销售额分别增长17%和18%，出租率为94.1%；武汉星汇维港购物中心出租率则同比提升6个百分点至88.4%。

　　酒店及服务式公寓也保持增长。广州四季酒店上半年经营收入同比增长5.2%至2亿元，RevPAR（每间可供出租客房收入）同比增长6.8%至1881元，创开业以来新高；国金中心雅诗阁服务式公寓经营收入同比增长2%至6150万元。

　　从整体物业组合来看，越秀房产基金旗下零售、酒店及公寓业务仍有一定增长，但写字楼在租金和出租率上的压力，仍是当前经营端需要重点解决的问题。

　　卖资产降杠杆后，增长从哪里来？

　　除了经营表现，今年上半年越秀房产基金资产负债表的变化更加明显，而越秀金融大厦的出售是这一轮资本管理调整的重要节点。

　　2025年9月，越秀房产基金公告称，向关联方出售广州越秀金融大厦50%权益及内部重组余下50%权益，代价约34.33亿元。股权出售款项所得净额23亿元加上新银行融资30亿元总计约53亿元，将全部用于现有债务偿还。

　　2025年10月15日，越秀金融大厦正式完成出售。截至2026年6月底，该物业已经不再计入越秀房产基金的主要物业组合。与此同时，越秀房产基金利用资本运作回笼资金以及多元化融资渠道，上半年完成约117亿元债务融资调整。

　　报告期内，越秀房产基金制定首份《可持续融资框架》，发行首笔双币种绿色境外债券，用于置换4亿美元到期债券；同时完成38亿元人民币离岸贷款到期置换。经过调整后，相关融资的平均债务年期延长至3.01年。

　　另一方面，越秀房产基金直接减少债务规模。截至6月底，越秀房产基金借款总额约154.9亿元，借贷比率由48.5%降至41.9%。

　　资产出售和偿债之后，少了一项能够贡献收入的核心资产，越秀房产基金未来的业绩增长需要依靠什么？

　　在当前的环境下，管理层给出的答案仍然是存量物业经营。

　　越秀房产基金称，计划继续围绕写字楼产品、零售场景以及酒店公寓改造投入资本。上半年，越秀房产基金已经在国金中心、财富广场、城建大厦、武汉越秀财富中心、上海越秀大厦、杭州维多利等项目持续开展空置单元装修；零售商场推进国金天地、维多利广场和武汉星汇维港的改造；广州四季酒店及雅诗阁服务式公寓也在推进翻新。

　　与此同时，越秀房产基金也在通过产品调整、招商和租户结构优化应对写字楼市场的竞争。

　　例如，广州国金中心上半年新签面积约1.10万平方米，并推出带装修单元，去化周期缩短至14天，去化率达到九成。项目还引入一家全球互联网科技巨头和一家新加坡龙头商业银行广州分行。

　　越秀房产基金旗下写字楼的租户结构也在调整。截至6月底，具有财富500强背景的租户在租面积占比约39%，商业服务业、金融业和信息科技产业为前三大租户行业。

　　管理层表示，下半年仍将围绕招商、运营和资产改造提升物业组合竞争力，包括创新办公产品、焕新消费场景和优化客群组合。

　　在完成越秀金融大厦出售以及53亿元贷款偿还后，越秀房产基金下一阶段的增长路径，更多将落在存量资产运营效率提升，以及融资成本和财务结构优化上。