新华财经上海8月13日电（记者杨溢仁）本周，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“嘉实京东仓储REIT”）扩募项目获上交所受理，引发业界关注。此次扩募，拟将合肥、西安两处的亚洲一号智能产业园纳入底层资产，实现规模扩容、版图拓展与收益增厚的多重目标。

　　作为国内首单民企仓储物流公募REIT，嘉实京东仓储REIT的扩募实践，既是单只产品资产质量与运营能力的集中体现，也折射出了仓储物流REIT赛道常态化扩募的发展逻辑。

　　来自中信建投证券的研究观点指出，经过过去几年的调整，当前国内高标仓市场去化周期正趋于稳定，租金有望筑底修复，已出现结构性机会。REITs工具的登场给多方玩家提供了新的舞台，行业格局将逐步重构。

　　版图拓维——跨域布局分散风险织密全国物流资产网络

　　扩募的首要价值，在于打破原有资产的地域边界，构建多区域均衡的资产组合，对冲单一市场周期波动风险。

　　不可否认，仓储物流REITs通过扩募并持续纳入不同区域的核心枢纽高标仓，可以有效平滑单一区域供需波动带来的经营压力。而全国化布局是仓储物流REITs做大做强的必经路径。

　　据记者了解，本次京东REIT扩募拟注入合肥、西安两大核心节点仓储资产，两处项目均坐落于区域物流枢纽，能充分把握中部制造崛起、西北跨境贸易发展的产业红利。

　　具体而言，合肥项目依托新能源、先进制造产业的发展势能，在高标仓新增供给持续收缩的背景下，其底层资产的物流需求旺盛，产业支撑牢固；西安项目立足 “一带一路”枢纽优势，多式联运优势突出，在高标仓供给增量有限的市场环境中，资产的抗周期属性凸显。

　　值得一提的是，待扩募落地后，该基金管理的仓储面积将突破60万平方米，资产辐射东部、中部、西部三大板块，能改变原有的区域集中度，形成多点支撑的仓储资产矩阵。

　　放眼行业，常态化扩募有助于推动仓储物流REITs从单点项目走向全国化布局。站在原始权益人的角度而言，通过甄选各城市群核心枢纽的优质高标仓，并将其纳入上市平台，能够实现资产组合的地域均衡，提升整体组合抵御局部市场供需波动的韧性，这也是仓储物流REITs高质量发展的底层逻辑。

　　来自开源证券的研究观点指出，在债券利率中枢下移、刚兑打破的背景下，REITs的稳定高分红特性与债券形成了利差优势，“资产荒”延续的格局下，优质底层资产稀缺性凸显，建议各机构逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的。

　　“眼下，仓储物流板块现金流稳定性优势凸显，扩募是优质标的突破资产规模瓶颈、增厚收益的核心路径，值得重点关注。”一位投资人向记者表示。

　　租约迭代——多元租户优化结构筑牢现金流安全底座

　　需指出，底层资产的现金流稳定性，是公募REITs生存发展的根基，而租户结构则直接决定了现金流的成色。

　　据悉，嘉实京东仓储REIT的首发资产租户全部为京东物流关联方，无外部租户；本次扩募则在租户模式上实现了创新突破，合肥项目首次引入非关联外部定制租户，打造了“关联基础租户+外部优质租户”的双轮驱动模式；西安项目延续了京东物流100%的整租模式，旨在守住稳定的现金流基本盘。

　　一方面，体系内长期租约将锁定基础收入，发挥核心租户的压舱石作用，保障出租率与租金收缴的确定性；另一方面，外部定制租户的引入，能拓宽租金来源渠道，摆脱对单一关联方的依赖，为后续资产运营打开增量空间。

　　从行业视角来看，嘉实京东仓储REIT不再单纯依赖主体兜底，意味着其正逐步向市场化多元租赁转型。优质的外部第三方物流、制造业、跨境电商租户的导入，将持续优化租约质量，推动基金现金流从“主体信用背书”向“市场化运营造血”转变，为穿越行业周期构建坚实的运营根基。

　　收益增厚——优质资产注入赋能探索产融循环新模式

　　扩募最终的落脚点，是为投资人创造可持续的回报，同时打通不动产开发、运营、证券化的良性闭环。

　　记者观察发现，本次嘉实京东仓储REIT扩募标的的物业评估值约为10.34亿元，扩募资产2027年的预计年化分派率达5.15%，相较首发资产的分派水平增厚超150个基点，优质资产注入将直接拉动基金收益水平抬升。

　　与此同时，基金已同步推进第二次扩募筹备，拟收购北京、广州、昆明三地仓储项目，持续储备成熟优质不动产，形成“培育成熟资产-公募REITs注入-回收资金再投资”的循环通路。

　　“对原始权益人而言，REITs扩募有助于实现存量仓储资产盘活，加速资金回笼反哺基础设施开发。”一位保险机构投资人告诉记者，“对投资者而言，高质量底层资产的持续入池，能够带来分派率的提升与长期资产增值的潜力。对产业而言，推动高标准仓储资源优化配置，能助力国内供应链体系建设。总之，仓储物流REITs的常态化扩募，正在搭建起产业实体与资本市场双向连通的桥梁，能助力实现产业端、资本端、投资者多方共赢。”

　　随着公募REITs常态化发行机制的不断完善，扩募已经成为仓储物流REITs成长的核心引擎。嘉实京东仓储REIT的本次扩募实践，为行业提供了可参考的样本。

　　未来，仓储物流REITs想要行稳致远，仍需坚守资产质量底线，持续优化区域布局与租户结构，平衡规模扩张与收益质量，依托高标仓储的刚需属性，挖掘长期配置价值，更好服务实体经济，回馈广大投资者。