近期，多只热门REITs产品公布了第二季度主要运营数据。
从底层资产表现来看，消费基础设施REITs在各类REITs产品中表现尤为亮眼，出租率整体稳中有升，部分资产逼近99%。
其中，华夏大悦城商业REIT底层资产为成都大悦城，第二季度内项目出租率为98.44%，租金收缴率为99.22%。中金印力REIT底层资产为杭州西溪印象城，是杭州城西单体体量最大的TOD购物中心，截至6月末的出租率达98.88%。
“消费基础设施REITs在收入和可供分配金额等指标的完成率上，处于各大资产类别中的领先位置，尤其是与产业园区和物流仓储等产权型资产相比，这给投资者提供了更高的安全性和防御性。”7月23日上午，瑞思不动产金融研究院院长朱元伟在接受《每日经济新闻》记者采访时指出。
消费类REITs领涨，个别保障房REIT接近满租
从板块表现看，Wind数据显示，上半年底层资产为消费基础设施的REITs平均涨幅达到35.02%，其中嘉实物美消费REIT以50.35%的净值涨幅居首。
根据易方达华威REIT、华夏大悦城REIT、中金印力REIT等披露的上半年数据，消费基础设施出租率保持高位，中金印力REIT出租率为98.88%，华夏大悦城REIT出租率为98.44%。
不过，部分底层资产租金单价出现轻微下滑，如中金印力REIT租金从1月的266.1元/平方米/月降至6月末的252.2元/平方米/月，易方达华威REIT租金从1月的134.32元/平方米/月降至6月末的128.62元/平方米/月。
保障房也是各类REITs底层资产的重要标的。
截至7月24日，国内上市的保障房REITs有7只，分别为华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭REIT、招商基金招商蛇口租赁住房REIT、汇添富上海地产保租房REIT。
从今年第二季度的运营情况看，多数保障房REITs项目的出租率和收缴率都在95%以上。
以红土创新深圳安居REIT发布的第二季度报告为例，该基金持有安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆4个保障性租赁住房项目，均位于深圳，共计1830套保障性租赁住房。截至2025年6月30日，上述4个项目的整体出租率为97.17%，租金收缴率为99.53%。
此外，中金厦门安居REIT的整体出租率为99.30%，租金收缴率为100%；华夏北京保障房REIT的整体出租率为95.17%，租金收缴率为96.37%；招商基金招商蛇口租赁住房REIT的整体出租率为95.08%，租金收缴率为98.47%。
公募REITs扩容利好房企
每经记者注意到，自2024年国家发改委明确REITs常态化发行机制以来，市场规模呈现爆发式增长。
Wind数据显示，截至6月末，公募REITs总市值突破2000亿元，资产类型从最初的交通、产业园扩展至消费、水利、市政等九大领域。截至7月22日，已上市的REITs产品总数量达到68只。
来源：仲量联行
据太平洋证券统计，2025年以来，共有10只公募REITs完成发行，7月暂未新增发行。此外，共有28只公募REITs基金待上市。
“近年来，随着资产支持证券产品发行规模的攀升，市场关注度持续提升。不动产具有可租赁的天然属性，既能形成长期稳定的现金流，本身又具备增值潜力，因此非常适合发行证券化产品。”中银证券在研报中提到。
中银证券进一步分析称，在公募REITs行业不断扩容的背景下，对于手握大量不动产的房企来说，具备一定优势。
“目前保障性租赁住房、商业地产均已经纳入公募REITs底层资产的范畴。同时，公募REITs为租赁住房、商业地产项目提供了更好的退出渠道，对于采用重资产模式运营租赁住房、商业地产项目的企业来说，也可以抓住公募REITs扩围的机遇，在合适的时机以合理的价格实现一定的股权退出，从而降低沉淀资金规模，提高资金使用效率。”中银证券认为。
对于后市，朱元伟预判，租赁住房、消费、数据中心将成为投资者相对看好的领域，而市政环保等贴近刚需的类别也会继续得到市场追捧。相比之下，能源、高速公路等会继续分化，部分投资者则会关注产业园区和物流仓储等领域的逆境反转机会。
