2025年上半年楼市的各项结构性数据陆续出炉，此前表现出强劲韧性的高端住宅是否延续强势？

　　数据显示，2025年重点城市总价千万元以上新房住宅成交规模稳中有增。具体到广州的情况看，上半年的千万元级市场分层越发明显。“入门级”产品以“质价比”抢客，而另一部分产品则仍然“物以稀为贵”。随着接下来珠江新城、金融城、琶洲陆续迎来新项目与新地块，广州的高端住宅市场预计将持续活跃。

　　数据：大面积占比下降 “入门级”占比逐年提升

　　从整体来看，2025年上半年重点城市总价千万元以上新房高端物业成交规模稳中有增。20个核心城市（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、宁波等）总价千万元以上商品住宅合计成交2.1万套，同比增长21%，而同期的百城新房成交同比增长5%。其中，二三线城市千万元高端物业成交增长相对明显。具体来说，4个一线城市高端物业成交量为1.6万套，同比增长15%，而16个二三线城市成交达5871套，同比增长37%。

　　值得一提的是，高端物业市场的成交结构在今年上半年也发生了新的变化。数据显示，虽然大面积高端物业仍是当前成交主力但集中度下降。全国20个核心城市高端物业成交中，面积在180平方米以上的产品成交占比达到46.14%，在各面积段中占比居首，但是成交集中度下降，环比下降8.11%，同比下降5.26%。

　　与此同时，随着供给放量，中等面积段100平方米~140平方米高端物业成交普遍持增，且增幅显著，譬如100平方米~120平方米的户型成交占比为12.09%，同比和环比分别增长3.68%和3.39%；120平方米~140平方米的户型成交占比为17.40%，同比和环比分别增长6.28%和8.42%。

　　这一趋势在北京、上海、广州等一线城市更为典型，2024年三城千万元级物业主要以140平方米~160平方米为成交主力，而后成交占比呈现出逐年下行走势，与之形成鲜明对比的当属120平方米~140平方米，成交占比逐年递增，2025年上半年成交占比均增至20%以上。

　　克而瑞分析指出，从180平方米以上大面积段成交占比回落，不难推断当下高端物业客户选择产品时并不一味追求大面积、高总价产品，尤其是高得房率新规产品集中入市下，选择产品更倾向性价比。

　　本地：成交维持高位市场出现分化

　　作为高端市场行情较早启动的城市，广州的千万元级高端物业成交套数继2022年、2023年连续创出历史新高后，一直维持在高位。不过，持续充分的主城区高端物业供应之下，市场发生分化。

　　一方面，随着各大千万元以上项目不断在产品力、配套上发力，“质价比”开始显现。这也就意味着，购房者花更少的钱，就能享受到更好的居住体验。

　　今年上半年，备受市场追捧的保利天奕、保利天曜，分别以网签金额36亿元和29.43亿元，位列上半年广州销售金额榜的冠军和季军，其重要的市场号召力之一就是在优质地段和产品之外极具吸引力的价格。以保利天奕为例，其位于海珠区的琶洲CBD，是保利“天字系”高端住宅，产品使用率超120%，虽然其主力成交价位段在千万元以上，但若购买其部分小面积产品，则意味着以不到900万元的总价门槛，“上车”琶洲，“质价比”突出。

　　而另一方面，也有部分稀缺性强的住宅产品，虽然由于供应原因市场声量并不突出，但实际在圈层买家之中有着不错的号召力。以位于珠江新城东区的凯旋新世界广粤观邸组团为例，虽然并非新规产品，但仍以每平方米超过20万元的价格位于全国前列。而于近期亮相的项目琶洲樾·华樾仅96席，通过“定制级传世恒产”的定位，锚定广州高端物业的顶级购买力。

　　展望：分化行情持续市场不乏亮点

　　对于接下来高端物业市场走势，业内人士普遍认为分化行情将持续。从全国范围来看，城市之间根据供需比例的不同，预计未来的市场热度也将有所区分。根据克而瑞测算，整体将分为三类：上海、深圳、宁波、青岛等供求比小于1，供给约束依旧显著，客观上制约成交放量；北京、广州、南京、无锡“以销定产”模式之下供求持稳，短期内高端物业市场热度预期延续；而杭州、成都、苏州、武汉等城市的高端物业则将面临一定的竞争。

　　而对于广州市场来说，随着接下来位于金融城片区的面粉厂项目、珠实华润联合体项目陆续亮相，高端物业市场整体仍然不乏亮点。合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云在接受本报采访时表示，主城区的供应接下来仍然将较为充裕，其中不乏兼具地段优势和产品力的新项目。与此同时，考虑到地段稀缺性、居住体验的溢价，高端物业仍有可能走出不错的行情。