7月31日，北京出让一宗昌平区“宅教商”组合地块，最终由北京新恩祥睿泽置业有限公司（明芳地产）以底价13.69亿元竞得，成交综合楼面价15156元/m²。据了解，该竞得人为邯郸民企。业内人士认为，本次交易标志着北京远郊新区开发模式转向“住宅开发+配套代建”的新型机制，正逐步重塑北六环外区域的城镇化推进路径。

　　据了解，该地块土地面积62682.609m²（其中住宅用地28703.422m²，基础教育用地5306.502m²，商业用地28672.685m²），总建筑规模90324.731m²（其中住宅57406.844m²，商业28672.685m²，12班幼儿园4245.202m²），住宅部分容积率2.0，建筑限高36m（局部45m），起始价13.69亿元，起始综合楼面价15156元/m²。

　　最终，该地块由北京新恩祥睿泽置业有限公司（明芳地产）以底价13.69亿元竞得，成交综合楼面价15156元/m²。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，该地块位于昌平区南邵镇，北六环外，临近地铁昌平线北邵洼站，西侧为白浮泉公园，东南侧临近路劲世界广场，南侧临近中关村科技园区昌平园东区。地块中的住宅和教育用地由龙湖承担代建销，有别于传统纯住宅开发模式，该地块整合了居住、幼儿园及商业多种功能于一体，是政企协同推进新兴区域城市开发路径转型的一次探索，旨在通过捆绑建设住宅与配套设施，落实“配套先行”的发展理念。

　　值得注意的是，该组合地块在供应过程中经历了规划调整。张凯表示，该地块最初于第二轮供地清单中呈现时，仅包含两幅住宅用地及教育用地。后在3月27日预申请阶段，新增纳入三幅商业地块进行捆绑供应，彼时土地总面积约15.6公顷，规划地上建筑规模约21.9万平方米（其中商业规模约9万平方米），起始价达31.7亿元。或因规模较大、非住宅部分占比过高，这幅捆绑六幅子地块的组合地块最终未能如期挂牌。直至6月底重新挂牌时，政府优化组合方案，保留了住宅、教育、商业用地各一幅，使整体地上建筑规模降至约9万平方米，总起始价相应调整为13.69亿元。

　　“此举体现了政府在供应端对开发瓶颈的灵活应对策略：一方面解绑前期过多的商业用地以降低总投资门槛，减轻企业资金压力；另一方面通过推进区域路网（如景昌北街）等基础设施建设改善环境。”张凯说，根据昌平新城东区四期规划，后续预计还将释放约24万平方米住宅用地，形成持续供应。政府同时协同推进“职住平衡”战略：一方面强化地铁昌平线与生命科学园、西二旗等产业功能区的连接；另一方面通过捆绑商业用地开发，弥补区域消费服务不足的短板。此外，规划显示住宅地块东侧尚有36班九年一贯制学校用地，区域基础教育资源将得到持续补充。

　　张凯认为，本次交易标志着北京远郊新区开发模式的显著转向。政府通过明确捆绑相关基础配套设施的建设义务，促使开发企业同步落实教育、能源等公共设施的代建。此种“住宅开发+配套代建”的新型机制，正逐步重塑北六环外区域的城镇化推进路径。该模式最终价值的实现程度，将高度依赖于区域商业运营的实际效能与未来人口导入节奏的匹配程度。