基于二级市场投资角度，泰康资产股权投资中心股权投资执行总监张钰才认为，在大类资产中，公募REITs近两年整体呈现上涨趋势，截至今年6月末，中证REITs全收益指数的涨幅超过10%，相对于股票和债券走出一波独立行情。且整体来看，公募REITs项目发行以来的平均涨幅较好，给投资人带来较好的投资体验。分阶段看，2023年以来公募REITs行情开始分化，派息确定性更高的资产受到资金追捧，涨幅也比较高。成长型资产比确定性资产在价格上有一定折价，派息率能够得到明显体现。

　　张钰才表示，公募REITs的市场表现由基本面和估值共同驱动，但上涨过程更多是由估值驱动，主要有三个原因：一是供需。目前REITs市场规模仅为2000亿元左右，资金需求体量较大。二是政策。特别是去年印发的《监管规则适用指引——会计类第4号》在制度层面明确公募REITs的权益工具属性后，REITs资产出现一波上涨行情。三是无风险资产收益率下行。2021年至今，十年期国债收益率单边大幅下行，使公募REITs对投资者的吸引力有所增强。

　　张钰才表示，公募REITs作为证券化的实物资产，从中长期来看是非常好的配置型资产。目前我国有百万亿元量级的基础设施不动产存量资产，公募REITs市场具备很大发展潜力。此外，公募REITs具有稳定派息特性，加上资本利得以及风险较低，在低利率环境下与配置型资金的投资需求非常契合。险资具有久期长、追求稳健收益等特点，会更加关注现金流带来的中长期收益的价值，尤其是现金流较为稳定的核心资产。