新华财经上海8月13日电 2025年以来，消费类基础设施REITs表现亮眼，成为了市场焦点。
作为上海的消费REITs项目，华安百联消费REIT今年以来的表现如何？聚焦底层资产运营，其如何保持强劲的市场竞争力和稳定的盈利能力？
记者带着诸多问题，实地走访了华安百联消费REIT的底层资产——百联又一城购物中心。
底层资产彰显运营韧性
在“消费不振”的叙事声中，2025年上半年的中国资本市场却出现了一个耐人寻味的现象——消费基础设施REITs成为了表现出众的板块，2025上半年该板块实现了35%的综合收益率。
尤其就华安百联消费REIT来看，今年一、二季度该产品实现收入11664.96万元，累计可供分配金额7217.43万元。若以2025年6月30日的基金市值为基数，华安百联消费REIT的年化现金流分派率达到了4.28%。
更值得一提的是，该基金还于近期迎来了第三次分红，拟分配金额7217万元，累计分红金额超1.35亿元。
又一城商管向记者介绍了其经营优势和亮点——作为华安百联消费REIT的首发资产，依托核心区位优势与稳健运营，该项目正持续通过场景焕新、客群深耕与数字化运营为商业空间赋能。
据悉，2025年1月至6月，项目底层资产客流超1176万人次；截至2025年6月30日，项目出租率达到95.39%，租赁业务收缴率达100%。
多元业态重塑商业价值
不可否认，目前商业地产已进入“运营为王”的阶段。
记者注意到，今年以来，百联又一城围绕亲子／亲宠、艺术／文化、运动／电竞三大主题，以品牌业态升级与多元化活动，不断引领区域商业向品质化、场景化进阶。
一方面，又一城聚焦首发经济，通过引入AG绿树电竞上海首店、浩克冰上运动中心上海首店、小鲤堂全国首店等创新业态，积极塑造消费新高地。另一方面，围绕“文化IP+情感共鸣”，将商业空间转化为城市文化交流的重要载体，以期进一步激发消费活力。具体来看，商场不仅积极开展了“夏日潮玩运动季”系列活动，还引入了国内声光电主题馆头部品牌屋有岛，希望构建沉浸式社交娱乐场景。
毫无疑问，在当今消费市场的风云变幻中，商业地产正经历着一场深刻变革——消费者不再仅仅满足于物质的获取，更渴望在消费过程中获得情感的共鸣、心灵的愉悦和自我的满足。而这一转变不仅改写了商业地产的竞争规则，更推动着行业从传统的“卖产品、卖空间”向“卖体验、卖情绪”加速转型。
又一城商管有信心地向记者表示：“百联又一城凭借五角场商圈的区位优势和政策红利，将通过精准把握消费升级趋势，重点打造区域特色轻奢消费场景。目前，我们已成功签约国际知名户外品牌KOLON和MAMMUT，首批门店将于10月开业。后续还计划引入一些高端户外品牌，为消费者带来更丰富的品质消费体验。”
金融助力资本良性循环
过去，人们更关注资产价格的上涨；而REITs机制的引入，将市场焦点转向了资产的运营效率与现金流稳定性。这对商业地产提出了更高的要求——不仅要有人流，还要有人效；不仅要有销售，还要有租金兑现。
展望后续，针对投资者关心的项目经营发展规划，华安百联消费REIT的相关负责人亦给予了正面回应：“又一城将继续深化‘3+1’场景创新与客群深耕战略，以多元场域构建为核心抓手，通过精准锁定细分客群、深化周边高端社区、校区等资源联动，实现商圈活力与消费潜力的双重释放。运管机构对项目的长期价值和为投资者创造稳定回报的能力充满信心，将保持与投资人伙伴高频沟通，确保项目稳健运营与经营业绩提升。”
大部分业内人士认为，在REITs市场扩容提质的大背景下，消费基础设施REITs将成为该体系中举足轻重的关键组成部分。各路原始权益人通过金融赋能，有望进一步提升区域活力，实现“存量更新-资本变现-增量投资”的良性循环。
当然，REITs工具的面世也对地产企业发展提出了三种新能力的建设要求。其一，是稳定的运营能力。资产注入REITs之后，经营数据能否每年稳定增长，是底层逻辑的起点，是投资者愿意给予高溢价的根本原因。
其二，是金融工具理解力。REITs不仅是融资工具，更是资产证券化结构下的信托产品，需要企业具备信息披露、投资人沟通等多维能力。
其三，是组织结构重构力。要能从“项目型公司”转为“资产管理型平台公司”，这意味着运营团队、数据系统、投后管理和股东沟通机制都需升级。
总而言之，REITs改变的不只是资产流向，更是原始权益人组织的能力指向。
百联股份的相关负责人表示，未来将持续深化“一体两翼”战略布局，以商业零售为核心，强化资产运营与资本运营，推动双轮协同发展，开辟第二增长曲线，实现业绩可持续增长。同时，公司也将积极促进华安百联消费REIT的资产优化与价值提升，通过商业空间焕新和业态升级，深度参与城市更新建设，为城市商业活力和经济高质量发展提升注入持续动力。
