新华财经上海8月14日电 （谈瑞）上海市人民政府近日发布的《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》提出，允许符合一定条件的存量商务楼宇兼容租赁住房（含人才公寓）、养老托幼等功能，并建立全周期合同管理模式以监管楼宇更新后的功能业态。此举意味着暂停八年之久的 “商改住” 在上海迎来了破冰时刻。

　　业内人士认为， “商改住” 的政策通道打开后，有助于推进核心区域的职住平衡，也为社会资金提供了新的投资方向。同时，新出台的“商改住”政策走向精细化和规范化，能够真正促进商务楼宇的功能优化与城市空间的合理利用。

　　八年嬗变，时移世易

　　回顾上海 “商改住” 的发展历程，可谓一波三折。早期，商办公寓凭借其自身独特优势，在房地产市场中崭露头角，备受青睐。其优越的区位，使得居住其中的人们能够便捷地享受城市的各类资源；较低的总价，降低了购房门槛，让更多人有机会拥有自己的房产；不受限购政策约束，为投资客们开辟了一条新的投资渠道。安居客上海提供的数据显示，2016年上海酒店式公寓成交了42306套，约占当年新建商品房成交总量的四分之一，其火爆程度可见一斑。

　　然而，随着市场的粗放发展，一系列问题逐渐浮出水面。部分开发商受利益驱使，擅自改变土地性质、随意更改房屋结构及设施设备，导致市场秩序混乱，也给居民的居住安全带来了隐患。为整治市场乱象，规范房地产市场发展，上海于2017年正式对 “商改住” 项目按下了暂停键。从2016年12月开始，上海暂停对公寓式办公楼项目的规土管理各事项的审批，到2017年一系列政策密集出台，包括住建委对相关项目的集中清理核查、试点整顿现有商住项目、明确商办土地出让新规以及强化类住宅的清理整顿力度等一系列举措，让火热的商办公寓市场迅速降温。

　　时过境迁，如今的楼市行情与城市发展需求已发生了显著变化。楼市进入新的阶段，城市发展与城市更新相偕共生。在此背景下，上海重新打开 “商改住” 的政策通道，可谓顺势而为。这一举措不仅有望缓解核心区域长期存在的上班和居住不匹配的难题，让人们能够实现就近工作与居住，减少通勤时间与成本，还为社会资金提供了新的投资方向，有助于盘活存量低效资产，激活市场活力，促进经济的循环发展。

　　分类施策，动态管理

　　“此次‘商改住’政策改革的尺度将对未来整个上海住房租赁市场格局产生重要影响。”同策研究院联席院长宋红卫认为，从此次政策改革可以看到，上海的城市更新已经从原来强调硬件更新的1.0时代，迈向功能和空间重构转变的2.0时代，在规划管理上向着更灵活、动态管理的方向变革。

　　具体来看，本次政策对 “商改住” 区域管理进行了细致划分，根据不同区域的特点与需求，制定了三类 “商改住” 要求。在城市主中心、副中心区域，这些区域作为城市的核心地带，承担着重要的城市功能。政策鼓励商务楼宇在强化核心功能的同时，兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等多种功能，并根据周边产业岗位需求，适当增加服务公寓和人才公寓、医疗服务等功能。这一举措既能满足高端人才的居住需求，又能促进区域内产业的多元化发展，提升区域的综合竞争力。

　　在地区中心区域，如五大新城、金桥、张江等区域，其发展具有自身特色，且产业发展迅速。政策要求强化职住平衡，允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能。通过将商办类物业改造成租赁住房及人才公寓，能够吸引更多人才在此就业与居住，减少通勤压力，提高工作效率，推动区域的产城融合发展。

　　而在社区中心区域，更加强调社区活力和开放众创功能。政策允许商务楼宇补充商业服务、文化体育、教育培训、养老托育、租赁住房（含人才公寓）、新时代城市建设者管理者之家等功能。这不仅能够完善社区的配套设施，提升居民的生活品质，还能为社区内的创业者提供良好的办公与居住环境，促进社区经济的发展。

　　顺势而为，精细管理

　　根据房地产咨询机构高力国际日前公布的二季度数据，上海写字楼平均空置率环比上涨0.4个百分点，已达21%，进一步突破了国际通用的20%“警戒线”；租金延续下行趋势，二季度平均租金环比下降2.8%至6.20元每平方米每天，上半年累计租金降幅达4.4%。

　　租赁市场承压的同时，商业地产的大宗交易也趋于冷清。数据显示，2025年上半年，上海房地产市场大宗交易合计录得42笔大宗成交，总交易金额近258亿元，和2024年同期相比在交易数量和交易金额上都有一定量的萎缩。

　　“上海商办市场的坪效在下降，有些核心区域办公楼楼龄较长、设备老旧，租金很难上去，租户很难看上，最终只能空置。有些办公楼剩余年限不足20年，从大宗交易的角度来讲，买家也不会介入。”宋红卫表示，但项目所处的最大价值就是地段，一旦“商改住”之后，功能改变带来的产品和服务价值就被创造出来，好处也随着而来，如提高职住平衡，就近消费，带来区域就业和税收等。而从租赁市场来看，核心地段租赁住房供应很少，“商改住”可以极大优化租赁市场的空间布局。

　　值得注意的是，尽管 “商改住” 政策迎来了破冰，但并不意味着完全放开管理。此次政策在打开政策通道的同时，也提出了精细化的管理要求。例如，实施意见明确指出，从严管控商务楼宇分割销售行为，禁止以虚拟划线或非实体墙等形式分层、分区分割转让，确保产权边界清晰。此举旨在防止市场出现新的乱象，确保政策能够朝着预期的方向推进，真正实现商务楼宇的功能优化与城市空间的合理利用。