“产业园区正在经历‘内卷’与变革，行业竞争压力更加激烈。园区应当认清趋势，主动‘反内卷’，放弃短期政策让利和低价竞争的路径依赖。与其在红海中厮杀，不如主动构建自身在特定产业领域的‘护城河’。”8月13日，在由观点机构主办、华夏时报社联合主办的“2025博鳌房地产论坛”上，中国企业改革与发展研究会理事葛培健表示。

　　葛培健在论坛上深度分析了当前产业园区的发展态势，提出产业地产“内卷”的表现形式多样，但这种“内卷”是无效的、同质化的低层次竞争，极大地消耗了资源，却未能带来真正的价值增量。

　　产业园区现“价格红海”

　　今年7月底，广州开发区、黄埔区计划推出区属国企共15万平米的产业空间，试点实施“零租金”方案，以降低区内企业发展的空间要素成本。

　　葛培健在演讲中提到，目前，多地试点产业园区“零租金”，从深圳推出1600万平米的“零成本空间”到杭州试点不超过5年“零租金”政策，再到7月底广州黄埔区试点，一场产业地产版的“互联网化成本内卷”进入白热化阶段。

　　“当项目为了招商，不惜给出极低的成本，甚至‘0元租金’的极端优惠时，市场的供需关系并不健康，这只是园区运营方在资源错配或者过度竞争下的无奈之举。这种以‘补贴换项目’的模式扭曲了正常的市场价格，导致园区无法从租金中获取合理收益，运营方不得不寻找其他短期、非持续的收入来源，最终使得行业的盈利模式严重倒挂。”葛培健分析表示。

　　除了“价格竞争”之外，在葛培健看来，产业园区还存在产品和服务同质化的问题。无论是标准厂房、写字楼还是近年来热门的“一站式服务平台”，很多园区提供的产品和服务高度雷同，缺乏真正的差异化和专业深度。值得一提的是，这种同质化带来了连锁反应，并最终影响价格。“‘千园一面’的情况使得企业在选择园区时除了比拼政策和价格，别无他选。”葛培健在演讲中提到。

　　“再者，招商策略的‘唯量化’倾向也使得与园区运营方陷入‘数据攀比’的怪圈。这种粗放式的招商模式容易导致盲目引入企业，忽视项目与本地产业生态的匹配度，最终造成产业链碎片化，并加剧内卷以及增加地方财政压力。”葛培健表示。

　　“反内卷”带来机遇

　　作为承载企业的平台，产业园区究竟为何会陷入“内卷”？葛培健提到，在地产下行周期，地方政府面临增长压力，需要寻找能够拉动经济增长的产业。基建投资难以有效对冲经济下行的压力，地方政府只能在非地产工业、非基建服务业中寻找增长动力，这一背景促使地方政府鼓励制造业集群扩张。

　　“但‘合成谬误’的存在令部分制造业供过于求。这就出现了产业在快速升级，价值链位阶在快速提升，但利润率却大降的悖论。”葛培健在演讲中表示，“地方间产业规划缺乏衔接，导致重复建设、区域竞争加剧，最终表现为产品价格走低。”

　　今年以来，“反内卷”“去产能”在多个行业内展开，时代大趋势已经来临。葛培健认为，在此背景下，产业园区既面临挑战，也面临以系统性创新突破自身发展逻辑的绝佳机遇。

　　“中央城市工作会议明确指出，城市发展要从过去的粗放式扩张转向内涵式发展，强调‘创新、宜居、韧性、智慧、绿色、人文’的现代化城市体系建设。这传递了一个核心信号，即未来的城市发展和产业布局将不再以简单的人口和土地扩张为导向，而是以高质量的产业生态、创新的要素集聚以及可持续的城市功能为核心。”葛培健表示。

　　葛培健认为，当前对于光伏、钢铁、水泥等行业开展的“反内卷”“去产能”行动，其核心逻辑便是提质增效。“这意味着，以价格战为核心的低端、劣势产能将被有序淘汰，这种治理将引导产业向高端差异化竞争转型，促进产业链整体跃升。”葛培健表示。

　　葛培健表示，“新质生产力”是产业园区的新坐标，这要求产业园区必须从简单的载体提供者转为新质生产力的承载者、孵化者和推动者。因此，产业园区引进的企业必须符合国家战略方向，具有高科技含量、高附加值、高成长性，而非简单的低端制造。

　　在产业链升级后，“公平竞争”则会重塑产业园区招商逻辑。“低价竞争不仅仅会损害企业的效益，更会埋下质量隐患，背离产业长远发展规律。对于产业园区而言，未来的招商比拼的将是真正的营商环境、产业生态、服务能力和政策兑现，那些‘营商环境扎实、政策兑现能力强’的地区将在全国统一大市场中脱颖而出。”葛培健分析提到。

　　四大维度重构产业园区评价体系

　　在产业链升级之后，以及产业园区有越来越多的新动能企业之后，产业园区自身同样需要升级，要用另一套新的评价体系衡量园区的价值。葛培健表示，新时代的产业园区需要一套动态的、多维度的评价体系，引导园区从“政策洼地”走向“能力高地”。具体来看，新的评价体系有创新驱动、绿色低碳、产业韧性、数字治理四大维度。

　　其中，“创新驱动”维度指的是不应只看专利的数量和企业的研发投入，更要看“技术合同交易额占研发投入的比例”，这衡量了科研成果从实验室走向市场的转化效率；“绿色低碳”维度指的是要考核“绿电占比”和“工业固废资源化率”，引导产业园区构建内循环经济体系；“产业韧性”维度则要评估产业链关键环节自主率，可以构建供应链弹性指数，利用数字孪生技术模拟断供风险下的产能恢复速度；“数字治理”维度则是要看园区数据平台为企业降本增效带来了多少收益，要关注政务服务数字化渗透率，衡量营商环境的智慧化水平。

　　葛培健进一步提到，对于产业园区而言，必须要有勇气和机制去“腾笼换鸟”，淘汰低效高耗能企业，为新兴产业和优质企业腾出空间。

　　“深耕细分领域，避免同质化竞争。今天的市场不再需要大而全，而是需要小而精、小而美。产业园区要清楚自身的核心禀赋是什么，最适合承载哪个细分领域，并在此领域做到极致。”葛培健在接受《华夏时报》等媒体采访时提到。

　　葛培健直言，产业园区要认清趋势，主动“反内卷”，放弃对短期政策让利和低价竞争的路径依赖，主动构建自身在特定产业领域的护城河。要拥抱新质生产力，成为高科技企业成长的沃土，提供持续的专业服务和良性的产业生态。

　　“另外，产业园区要利用数据打造新时代的‘产业软基建’，未来园区的竞争力很大程度上取决于其数据智慧的深度和广度。同时还要成为产业合伙人，改变传统的房东思维，与企业风险共担、利益共享。”葛培健分析了未来产业园区的发展趋势。