新华财经上海8月21日电（记者杨溢仁）近日，红土创新深圳安居REIT发布基金份额解除限售公告的消息引发业界关注——其部分战略配售份额将于2025年9月1日解除限售，此次解禁规模达1.55亿份，占基金总份额的31%。
虽然有小部分业内人士担忧，红土创新深圳安居REIT解禁后的二级市场抛压会致使产品短期波动，但也有不少持乐观态度的机构表示，拉长时间维度考虑，投资应聚焦底层资产高出租率、租金收缴率超99%、租约稳定以及深圳持续的人口流入红利的基本面优势。投资者或可借价格波动窗口分批布局，紧盯“现金流稳定性>短期分派率”的保租房REITs核心逻辑。
增值能力突出
自保租房REITs上市以来，各底层资产的出租率几乎从未低于过90%，体现出了行业发展的稳健。
“对于红土创新深圳安居REIT即将迎来的解禁和二级市场交易价格波动，我们并不悲观。”一位保险机构投资人告诉记者，“REITs投资需要坚持长期主义，不应放大二级市场交易价格的上涨或下跌。就目前来看，红土创新深圳安居REIT的限售解禁无碍其长期持有价值，包括租约稳定性提升、底层资产合规性高、机构持仓稳定等。深圳人口持续流入的基本面也是一大优势。”
不过，记者注意到，除了红土创新深圳安居REIT外，2025年9月至12月，我国基础设施REITs（以下简称“C-REITs”）市场还将迎来更大面积的解禁——2024年是C-REITs的发行大年，全年共有29只REITs产品上市。其中，9月至12月的合计发行份额达83亿份，占2024年全年发行份额的将近一半。相比之下，2021年至2023年，各年度REITs的合计发行份额依次为76亿份、74亿份、26亿份。
“通过对已上市的73只REITs的战配限售情况进行统计，不难发现，2025年9月、11月、12月的单月解禁份额均超过10亿份，9月至12月的合计解禁份额为38.3亿份，占所有C-REITs已发行份额的8.9%。”华源证券固收首席分析师廖志明指出，“分类型来看，园区类基础设施9月至12月的合计解禁份额为14.4亿份，交通基础设施11月单月的解禁份额达8.72亿份，考虑到板块间表现的结构性分化，则后续市场大概率将面临一定程度的抛压。”
回顾历史表现，记者注意到，市场往往会提前对C-REITs战配份额解禁做出反应。尤以单月解禁10亿份及以上的时间段——2022年6月、2023年12月来看，前述两个时点前后的中证REITs全收益指数均呈现出“解禁前下跌，解禁后反弹”的规律。
扩募进程提速
回到保租房REITs板块，得益于政策的鼎力支持、项目的稳健运营和优异的二级市场表现，当前正有越来越多的新项目和原始权益人开始摩拳擦掌，以期深度参与C-REITs市场发展，共享发展红利。
特别就二级市场表现来看，保租房REITs展现出了显著的超额收益特征。对比2024年下半年以来我国各类基础设施REITs较发行价的月度涨跌幅情况，已上市8单保租房REITs的整体月度涨幅均在18%以上，且呈持续波动上涨态势；2025年6月的涨幅突破73%，领跑市场，较第二梯队高出15%以上，凸显了资产穿越周期的增值能力。
目前，除了已在上交所完成扩募的华夏北京保障房REIT外，华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT均启动了扩募工作。
业内人士认为，随着更多扩募资产装入上市REITs，其必将接受更多投资人的审视，倒逼各项目运营管理团队提质增效，反哺基础设施资产运营。
“新老资产间的管理协同效应明显，基金管理人的管理实施效率将随着扩募得到提升。”一位基金管理人在接受记者采访时指出，“基金规模的增加及新投资者的引入，有助于进一步提升产品二级市场的流动性，预计可形成良好的扩募试点示范效应。”
值得一提的是，对于扩募，原始权益人有着更深层次的理解。“为了加快租赁住房供应，必须同步解决重资产投入和资金效率的问题。而公募REITs的推出，为保租房业务的可持续发展走通了一条‘投融建管退’的循环路径。”多位原始权益人表示。
华润置地董事长李欣亦告诉记者，“我们作为原始权益人正在积极沟通，推进项目进展，争取能在2025年实现扩募。未来，华润有巢的投资战略将聚焦于一线、二线人口净流入城市的可扩募资产，不断提高优质资产的获取能力，赋予华润有巢REIT不断成长的生命力。”
竞争倒逼提质
不过，记者关注到，2025年上半年，国内主要城市的租金水平继续承压，虽然6、7月份，随着毕业季的到来，租赁需求有所提升，租金环比增幅近于转正，但50城租金指数同比依旧下跌，且跌幅略有扩大。
与此同时，保租房的供给却在持续增多。
有公开数据显示，2025年上半年，全国22个重点城市的集中式长租公寓市场供应延续高增长，共计约288个新项目入市，新增房源数量约为11.73万套（间），相较2024年上半年同比增长2.97%。其中，保租房供应10.45万套（间），占比约89%，同比上涨14.11%；市场化项目供应12773套／间，占比11%，同比下滑42.75%。
那么，如何应对竞争压力的持续加码？怎样才能在竞品环伺的市场中脱颖而出？
业内专家认为，精益运营实为制胜的关键。“随着越来越多的年轻人选择租赁住房，如何为租户提供更多的生活便利、缩短服务响应时间、组织更多有趣的社区活动、不断提升租户的生活品质……这些都是未来的工作方向。”城投宽庭的运营机构负责人告诉记者。
当前，保租房REITs已迈入“首发+扩募”双轮驱动的成熟发展阶段，而区域市场分化加剧、竞品项目冲击以及存量资产改造压力等因素的存在，将倒逼行业加速资产组合优化的进程，以提升整体资产质量与可持续经营能力。
