新华财经上海8月25日电 曾经的玻璃幕墙写字楼挂上了公寓招牌，空置的商业裙楼改成了温馨的租赁住房……构筑起上海城市天际线的众多商务楼宇，不少已经悄然“旧貌换新颜，旧楼迁新居”。

　　日前，上海发布全国首个商务楼宇更新专项新规 ——《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，明确允许商务楼宇兼容商业酒店、租赁住房（含人才公寓）等功能。

　　多位受访专家表示，鼓励商务楼宇功能兼容转换，对城市建设较早、存量商务楼宇高龄化的上海而言恰逢其时。此举既能盘活低效资源，又通过多渠道增加租赁住房供给，推进职住平衡。

　　政策量身定制，商务楼宇“爆改”有据可依

　　统计数据显示，上海仅甲级写字楼存量已超1700万平方米。其中不少楼龄超30年的老旧写字楼面临设备老化、空置率高、坪效偏低等问题。相较于配套先进的甲级写字楼，建造普遍更早的乙级写字楼在当前激烈的商办存量市场中更显劣势。

　　《实施意见》提出，在城市主中心和副中心区域，鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等功能，根据周边产业岗位需求，适当增加服务公寓和人才公寓、医疗服务等功能。

　　在地区中心区域，允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能。

　　在社区中心区域，允许商务楼宇补充商业服务、文化体育、教育培训、养老托育、租赁住房（含人才公寓）、新时代城市建设者管理者之家等功能。

　　《实施意见》还提出，在不影响远期商务办公功能实现和符合安全、不影响相邻关系等前提下，存量低效商务楼宇保持主体不变、产证性质不变、主体结构不变的情况下，允许在一定时期内兼容相关业态。具体兼容业态和年限经更新主体评估并经区政府决策认定后实施，年限不超过15年。

　　《实施意见》发布后，一些网民将上述政策理解为放开“商改住”。上海中原地产资深分析师卢文曦表示，《实施意见》提到的“商改住”含义需要进一步明确，是允许商办楼宇兼容租赁住房（含人才公寓），而非住宅。

　　解锁新功能，并非只是换个招牌

　　“上海大部分上年纪的乙级写字楼主要分布在陆家嘴、淮海中路、虹桥开发区、徐家汇等地，比如建造于2001年的美欣大厦、建造于1997年的上海轻工国际大厦等，都诞生在1992-2001年，恰逢上海第一次大规模写字楼开发期间。”58安居客研究院院长张波介绍，当下上海写字楼空置率偏高，乙级写字楼表现尤其明显。

　　尽管乙级写字楼实际办公体感较差，但其改建为公寓却有先天优势。这些老旧乙级写字楼层高通常在3.3-3.6 米，吊顶后净层高约2.7米，虽比不过现在常见写字楼3.9米以上的层高，用作居住却较为合适。同时，据开发主体统计，利用既有建筑改造的成本比新建建筑低约三分之一，也为功能转换提供了可行性。

　　最新发布的《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》为存量低效商务楼宇的功能复合升级提供了关键政策支撑。商务楼宇所处区域被划分为城市主副中心、地区中心、社区中心三类，不同区域可根据实际需求 “量身定制” 改造方案。张波表示，核心区老办公楼可改高端公寓，郊区闲置商场能变成长租公寓，无需变更产证，通过15年周期管理即可合法运营，为项目落地扫清了障碍。

　　当然，从办公到居住，存量低效商务楼宇的 “变身” 远非换个招牌那么简单。张波坦言，平均约3500元／平方米的改造成本是不小压力，且并非所有商务楼宇都适合改造，“层高太低、缺乏燃气条件的就很难做。” 但他认为，总体而言，上海的实践案例证明，只要政策灵活、设计用心，商务楼宇更新就能成为城市更新的 “金钥匙”。

　　期待更多标杆案例“开花结果”

　　位于普陀区的城家苏河瑞贝庭公寓酒店，是精准对接区域需求、让闲置楼宇焕发新生的典型案例。这个由融创精彩天地综合体闲置办公楼改造而成的项目，仅用 8 个月就完成从写字楼到服务式公寓的蜕变，成为区域内商旅长居市场的热门选择。

　　URI城市租住学会主理人钟丽娜介绍，苏河瑞贝庭公寓酒店所在的光新板块毗邻静安寺商圈和上海站，华住集团旗下公寓运营商城家在前期调研中发现，区域内中高端商旅长居需求旺盛，但高品质服务式公寓供给不足。据此定位，城家将其改造为面向商务精英和长居人群的353间服务式公寓酒店，户型涵盖40-68平方米。

　　“改造过程中，‘好房子’理念贯穿始终。例如针对原写字楼窄面宽的问题，项目利用层高优势重新规划布局设计，空间利用率直接提升40%；全屋定制装修搭配智能家具和立体收纳，打造出便捷舒适的居住空间。” 钟丽娜表示，从这个项目能看出，商务楼宇更新不是简单改造，而是通过精准地对接需求，让闲置资产重新发挥价值。这也和上海最新政策的导向不谋而合。其实这一类的项目案例还有很多，政策下发之后，我们相信未来上海还会有更多更好的标杆案例遍地开花。

　　如果说瑞贝庭公寓酒店展现了 “商改住” 在满足中高端需求上的精准发力，那么同在苏州河一脉的苏河美欣公寓，则诠释了这一模式在保租房领域的“民生温度”。

　　坐落于西藏中路728号的黄浦美欣大厦，地处苏州河南岸、西藏路桥以东，见证了上海两个世纪的工商业变迁：1865年，中国最早的制气厂在此建成，老上海人亲切称之为 “煤气包”；世纪交替之际，“煤气包” 原址上崛起了如今的美欣办公大楼。

　　这座总建筑面积约2.8万平方米的楼宇在改造后成为苏河美欣公寓，提供230套保障性租赁住房，其中6-21层为标准公寓，22层为行政公寓，23层以上配套行政酒廊、健身房、瑜伽室等高端设施。值得一提的是，苏河美欣公寓的两居室专门做了适老化设计，还配备了共享厨房和社区活动中心。其居住功能与民生保障及配套商业混合，成为融合居住、休闲、消费的城市活力单元。

　　受访专家表示，上述案例的成功经验为上海其他商办项目转型提供了宝贵参考，新政通过功能的灵活拓展与融合，盘活存量资源、完善城市配套，最终将助力实现商务楼宇的全周期活力提升。