重回支柱产业之后，房地产行业仍然在经历深度调整。国家统计局数据显示，今年前7个月，全国新建商品住宅销售面积和销售额分别为43218万平方米、43593亿元，同比分别下降4.1%、6.2%。

　　穿越周期中的房地产市场，未来发展趋势和模式会怎样？还有哪些发展机遇？在上周举办的2025博鳌房地产论坛上，多位大咖就当下的房地产市场热点问题进行讨论。

陈淮：

政策调控过度集中在交易环节，这是效果不佳的根本原因

　　论坛上，中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮指出，我们现在面对的是一个新时代，所以需要新模式。房地产发展的新模式，就是均衡发展的模式。

　　陈淮指出，过去模式最大的弊端是风险过度集中在买房人身上。新模式首先要实现产业链条上风险的均衡配置，消除购买房过程中的风险。“期房销售更多把风险积累到买房者手上，现房销售则把风险更多给到了开发商。健康发展的新模式是让这些风险均衡地配置在各个环节的参与者上，不能出了风险之后，买房人根本没拿到房，开发商卷款跑了，银行还要购房者还贷，利率风险也由贷款人承担”。

　　陈淮指出，房地产均衡发展，还要调整城市结构，逐步实现大中小城市协调发展。房价问题归根结底本质上是城市结构失衡，大城市过度发展，二三线城市没有相应地协调发展起来，人口过度向优质资源短缺的超大城市融入。此外，要让市场和住房保障体系互不转嫁责任并协调衔接、灵活过渡，不能让政府和企业承担主要的责任，要让市场成为配置资源的主体。

　　陈淮表示，房地产均衡发展，还要建立供求关系的良性自我调节机制。“最好的调控不是建立一个政府随时松紧的阀门，而是建立不断完善供求关系的良性自我调节机制。市场经济有很多优点，其中一点是，供求失衡的时候，它具备自我调整”。

　　陈淮比喻，“正常情况下，身体有可以调节血压的自我机制，当这种调节机制失衡的时候，才需要吃升压药或者降压药，不是血压随时都要靠药来调节”。他认为，政策调控是有必要的，但是政策调控过度集中在买卖双方的交易环节，这是效果不佳的根本原因。

夏亦丰：

今年商品房销售面积或下滑近9%，市场仍可以稍微再乐观一些

　　“大部分人觉得房地产行业上行的时候，预期后面也是上行；下行的时候预期后面也是下行。但是在这个时间点上，其实可以稍微再乐观一些”。论坛上，中银证券房地产行业首席分析师、副总裁夏亦丰指出，当前房地产行业量价承压，未来总需求持续下降，预计在连续三年的大幅下滑之后，2025年商品房销售面积仍会下降到8.8亿平米，即有将近9%的下滑。

　　夏亦丰认为，对于未来的行业格局，可以采取增量变精、存量优化的模式。在增量变精部分，开发商可以在新增的增量建设上提质增效；在存量优化方面，重视城市更新，“城市更新不止是住宅的更新，还有很多非住宅的城市更新，这也是开发商的一个机会”。

　　夏亦丰认为，作为开发主体，一定要把地产和消费结合在一起。在行业“三高模式”后，房地产要转变成地产+的运营服务商，这也是运营服务赛道未来的前景。当中商业地产要从传统零售转向新消费时代的购物中心；物业管理的核心从一对一的模式，转到以物业管理公司为中心的集合型管理，从单一的劳动密集型转到科技赋能后的运营服务；养老地产从原来的卖房回款开发模式，转到一个更全周期的模式。

　　“原来地产公司搞养老地产，是让所有老年人住在一起；现在是要带老年人出去，不局限于养老机构内部，在于要让他们消费”。夏亦丰表示看好前述三个赛道，在购物中心，想办法培养消费者出手消费的习惯；在物业管理方面，设法从现有的资源里让业主消费；在养老方面，让长者资源消费。

李绍强：

很多行业都被颠覆了，房地产行业被颠覆的可能性相当大

　　论坛上，凯德发展（中国）首席执行官李绍强以凯德在2021年重组的故事，指出当前很多行业都被颠覆了，而房地产行业比较迟被颠覆。

　　李绍强指出，颠覆有各种方式，比如产品被颠覆。以唱片行业为例，以前一张唱片10首歌，只喜欢其中3首也得买下整张唱片。互联网时代来临后，只要交年费就可买几万首歌，唱片公司就被颠覆了。

　　比如渠道被颠覆。以旅游业为例，以前出国旅游要跟团，旅行社相当于当时的房地产甲方。但在OTA（互联网旅游平台）出现后，消费者自己订机票，自己买景点门票，导致了旅行社行业业务不太乐观。

　　第三种颠覆，即今天发生在行业的解绑的颠覆。“一般传统行业会把整套产业链捆绑在一起，变成它的商业模式。但当新的科技出现，或者新的挑战者出现，它会从中把这些有价值的产业链解绑”。李绍强以药企举例，“这和房地产行业非常相似，比如定制研发生产的机构出现，把最赚钱的部分解绑，导致药企的业务发生了变化”。

　　李绍强认为，一个行业的颠覆不一定只是因为科技，而是客户变了。现在买房的主力是95后，他们是科技和数字化的原住民，活在线上社会。除了好产品，他们更关注购买的过程，还有关注个性化、定制化，以及是否可以跟他（她）共创。他们习惯在线上买东西，习惯在线上获取大量的数据，也不全听生产商解说这个产品有多好，他们会更相信网上的评论。“往往他们到线下的时候，已经对你的企业、产品有了大量的资讯，他到线下来就是论证是否如他了解的信息一样，如果不是的话，那就很难跟他做生意”。

　　李绍强表示，面对行业变化，凯德没有考虑做整个价值链，而是聚焦在某些环节，回归客户。他认为，面对颠覆，最重要的是要靠近客户，“竞争者是比较容易观察的，竞争者在做什么，你稍微比他做好一点，他用了多少钱，你多加500块，你就可能赢他了”。

　　李绍强认为，房地产行业被颠覆的可能性相当大。目前有些位置已经出现竞争者，把关键的活动从产业中带走。他建议未来可以聚焦代建行业。通过AI，通过一些方法论，对客户深度理解之后，可以为客户创造更大的价值。

陈晓欧：

REITs市场的激活，很可能是房地产转型的重要方向

　　在2025博鳌不动产投资大会上，F.O.G.富尚资产集团董事长、越秀REITs独立董事陈晓欧指出，2020年起，房企债务开始暴发，规模达15.8 万亿元。在此情况下，2021年，中国推出重要的房地产金融产品公募REITs（不动产投资信托基金）。

　　陈晓欧指出，2020年到2025年，32 家房企负债达15.8万亿元人民币，占2024年GDP的12.3%。2024年，TOP50的房企到期债务超过8000亿元，将近万亿规模到期债务，而销售额同比降40%到70%，“不同省份，一二三线城市的销售减少程度不一样，最严重的，以前能卖100套，现在只能卖30套”。项目停工、停滞下，国企接管70%新开工的项目，把房地产企业进行洗牌以后，重新建立房地产企业的白名单。2024年8月份，发改委正式发文，REITs今后在金融市场将以常态化发行。

　　从2021年9只REITs上市，到今天已有73只，总市值超过2000多亿的规模。陈晓欧表示，目前发行REITs的品类多达10种到11种。与此同时，国债利率，LPR利率大幅下滑。这意味着政府在扩大消费，不鼓励存款。但也看到一些新的信号，比如QFLP对有资格的境外投资人开放中国市场，上海计划建成全亚洲最大的QFLP中心，规模要超过新加坡。

　　陈晓欧表示，行业走过黄金时代、白银时代，“现在到了黑铁时代，但是黑铁的下面埋藏着什么？”他认为，当前房地产企业的竞争格局不能再拼开发了，现在TOP10房企的占有率已经变成35%，民营房企的销售规模同比下降将近30%。房地产从单一开发模式，现在转向多元化、服务化，“从规模驱动到价值再造，这是目前房地产盈利模式的重要的转型过程”，房地产从“开发-销售”转向了“投融建管退”的周期。

　　陈晓欧认为，当前谈投资的重塑，谈不良资产的收购有点早，还未到时机，“虽然时机开始逐渐显露，但REITs市场的激活，很可能是房地产转型的重要方向”。当前中国的REITs市场2000多亿元规模，大约300亿美元。全球REITs市场总规模是26000亿美元，中国市场只占到很小的份额。

　　“从不成熟的项目，通过金融资本和开发商、运营商的联动，孵化成熟一个项目，最后打包注入REITs进行闭环退出。”陈晓欧认为，预测未来围绕REITs，将形成破旧立新、迭代增长的全新生态体系。由此，现在并不是“黑铁时代”，而是“钻石时代”，“只不过钻石很稀缺，埋在土壤深层，很多人看不到”。

　　他指出，“资产为王、运营为王”是钻石时代的背景，现在面临的是商业模式的重塑，前面所有的人物和历史都将过去，历史就是这样车轮滚滚向前的。陈晓欧认为，未来资产价值重塑，金融和地产的联动会加速走强，然后专业化、精细化的资产运营管理会成为市场的最重要的发展趋势。