华泰证券研报称，8月以来，北京、上海相继出台地产新政，叠加资本市场逐步走强，有望加速房地产市场“止跌回稳”进程。华泰证券更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的“三好”地产开发商，分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股。

　　全文如下

　　华泰 | 房地产：上海新政力度符合预期，期待深圳跟进

　　核心观点

　　8月25日，上海市六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，对于限购、公积金、房贷利率、房产税进行优化。我们认为上海新政符合两会提出的“因城施策调减限制性措施”的政策思路，也与8月8日北京新政量级相当，整体符合市场预期。8月以来，北京、上海陆续出台地产新政，叠加资本市场逐步走强，有望加速房地产市场“止跌回稳”进程。后续可以关注深圳是否跟进。

　　外环外是上海住房成交主力，新政大幅放松外环外的购房限制

　　上海新政在放松限购的尺度上与北京新政基本一致。《通知》指出，上海户籍家庭和缴满1年社保（或个税）的外地户籍家庭，在外环外购买住房不限套数，成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。此前，上海户籍家庭/单身全市限购2/1套，外地户籍家庭缴满1/3年社保（或个税）可在外环外/内限购1套，外地户籍单身缴满1年社保（或个税）可在外环外限购1套、缴满3年可在外环内限购1套二手房。这意味着外环外的购房限制大幅松绑，同时单身人士在外环内的限购标准有所放宽。根据中指院的数据，今年以来（截至8月23日）上海外环外新房成交套数占比超60%，1-7月二手房成交占比约为51%，外环外是上海住房的成交主力，新政有望进一步释放这部分购房需求，托底市场。

　　限购之外，上海还优化了公积金、房贷利率、房产税政策

　　与北京新政类似，上海也对公积金政策做出优化：1、购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，公积金最高贷款额度上浮15%；2、支持提取公积金支付购房首付款，并且支持“又提又贷”。与北京不同的是，上海还对房贷利率做出优化，不再区分首套房和二套房，此前上海首套房/二套房贷款利率分别为3.05%/3.25%。此外，上海还优化了外地户籍家庭房产税缴纳标准，首套免征，购买二套及以上住房的在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平的免税面积扣除。

　　量价边际走弱或驱动上海出台新政，后续可关注深圳是否跟进

　　根据中指院的数据，7月上海新房/二手住宅成交套数同比-27%/-5%，较25H1的+5%/+21%明显走弱。此外，根据国家统计局的数据，5月以来上海二手住宅价格再次开始下跌，5-7月环比跌幅分别为0.7%/0.7%/0.9%，7月跌幅出现扩大趋势。在北京、上海相继优化房地产政策后，我们认为后续可以关注量价同样边际走弱、且仍具备限购松绑空间的深圳的政策动向。

　　投资建议

　　8月以来，北京、上海相继出台地产新政，叠加资本市场逐步走强，有望加速房地产市场“止跌回稳”进程。我们更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的“三好”地产开发商，分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股。

　　风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。