华夏凯德商业REIT近日获得上交所无异议函，并于8月27日取得证监会准予注册的批复，准予募集的基金总份额为4亿份，成为境内首单外资消费REITs。这标志着国内公募REITs市场越来越受到国际投资者关注。基金主要原始权益人及运营管理机构凯德投资，是立足亚洲、领先的全球不动产资产管理公司，也是亚太地区最大的REITs管理人。华夏凯德商业REIT的获批标志着中国公募REITs市场向国际化与多元化进程迈出重要一步。
凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示：“发行中国公募REITs是凯德投资深化在华战略布局的重要举措，也显示出外资投资中国的信心。”据凯德投资介绍，华夏凯德商业REIT是目前唯一涵盖一二线城市优质购物中心资产组合的消费公募REITs。凯德投资将利用卓越的资管及运营能力，助力REITs获得长期稳定的收益回报，并为将来扩募做好准备。
底层资产兼具成长性和稳定性
华夏凯德商业REIT首批纳入两个资产，分别是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总建筑面积达到168405平方米，截至2025年3月31日的整体出租率约为96%。
整体看来，两大项目凸显三大核心优势：聚焦广州、长沙等高能级大众消费市场；形成一线与强二线城市资产组合，分散风险且优势互补；涵盖成熟运营的社区型购物中心与具备增长潜力的区域型购物中心，兼具稳定性与成长性。
具体看来，凯德广场·云尚位于广州白云新城CBD，是区域型购物中心，周围环绕着众多住宅社区和办公楼，紧邻地铁2号线白云公园站，毗邻广州市唯一市级儿童公园及全新开放的白云艺术广场，是广州市唯一一家拥有“双园环绕”特色的购物中心。
广州凯德广场·云尚
广州凯德广场·云尚
凯德广场·雨花亭位于长沙雨花区东塘商圈核心，是成熟社区型购物中心，周边住宅与办公楼群密集，商圈成熟、人流汇聚。项目可通过地铁1号线、4号线相邻站点便捷抵达，未来将与地铁7号线的雨花亭站（预计2027年开通）实现直接连通，是长沙南部城区代表性的家庭一站式生活空间。
长沙凯德广场·雨花亭
长沙凯德广场·雨花亭
两大购物中心业态品牌丰富，租金收入稳定且构成多元，叠加较强的商业空间挖掘与场景营造能力，长期回报值得期待。
顺应趋势把握中国经济高质量发展机遇
凯德发行中国公募REITs体现了外资深耕中国，顺应中国经济不同阶段发展趋势，把握中国资本市场持续开放带来的新机遇。凯德投资采取轻资产模式，通过人民币基金策略，打通人民币“PE+REITs”资本循环，实现“人民币+美元”基金双轮驱动。此举顺应中国经济高质量转型趋势，把握中国消费升级、扩大内需和行业提质增效的发展机遇。
近一年来国内公募REITs发展明显加速、提质扩容取得成效。2024年7月后进入常态化发行阶段，目前已上市73只公募REITs，发行规模超2000亿元，底层资产类型日益丰富。历经4年时间，中国REITs市场成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场。具体到已上市的9只消费REITs，2025年上半年总收益率（含分红）达43%，居所有资产类型首位。
作为全球第二大消费市场，中国消费正经历从“规模增长”向“质量提升”的深刻转型。在消费升级与资本市场改革的双重驱动下，国内消费REITs正成为“盘活存量、促进升级、服务内需”的重要抓手，也迎来政策红利与市场认知双提升的黄金发展期，并凭借“现金流稳定、与消费趋势强绑定”的特点，迅速成为资本市场新热点。国内消费市场的澎湃活力与消费REITs的崛起浪潮，将为华夏凯德商业REIT的长远发展开辟广阔蓝海。而随着凯德投资等国际资产管理公司的深度参与，国内消费REITs市场将加速走向专业化、多元化、国际化。
扎实的资管和运管能力
丰富的扩募资产储备
凯德投资是领先的消费资产运营商，在国内有超过30年的本地运营经验。其在18个核心城市管理40多个优质购物中心资产，超800亿元资产管理规模，平均出租率95%以上，2024年客流同比增长6.2%。按总建筑面积计算一线及强二线城市项目占比87%，开业满五年的项目占比95%，具有良好的扩募资产储备。
凯德投资总部位于新加坡，于2021年在新加坡上市。作为新加坡最早、最大的REITs管理人，曾参与制定新加坡REITs规则并发行新加坡首只REITs，拥有23年REITs管理经验。凯德投资持有7只不动产投资信托基金和商业信托的股份，这些基金的总市值约为380亿新元（截至2025年6月30日），旗下5只S-REITs和商业信托约占新加坡所有REITs市值的三分之一。在中国，凯德投资打造了来福士、凯德MALL等知名商业不动产品牌，凭借全生命周期精细化运营能力享誉业界。依托凯德投资作为领先的国际资产管理公司的专业优势以及其在中国30年的运营积淀与优质零售资产储备，华夏凯德商业REIT有望在市场中占据优势。
一直以来，凯德投资以其成熟的“融—投—管—退”资管闭环引领市场。通过投资、资管、基金管理的协同，从投前、投中、投后直至退出，以全周期、主动管理的专业体系，持续提升资产价值，实现投资回报。
潘子翔表示，未来，凯德投资将继续深耕中国市场，将全球经验与本土实践深度融合，积极响应中国金融创新与实体经济发展需求。通过不动产资产管理和创新金融工具，为中国经济高质量发展贡献力量。
