近期，上海市住房和城乡建设管理委员会等6部门联合印发了《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》。其中涉及到商业性个人住房贷款利率优化调整工作，近日各家银行都出了公告。

　　一方面，在利率定价机制安排方面，各家银行不再区分首套住房和二套住房。每位客户商贷的具体利率水平，将根据上海市市场利率定价自律机制要求，并结合银行经营状况、客户风险状况等因素合理确定。

　　也就是说，以后在上海再买房，就不是按首套二套来确定利率了，而是根据每个银行和每个客户的具体差别，来差异化合理定价。当然，由于自律机制的存在，这个利率也不会低得离谱，目前估计是在3.05%基础上微调。有近日购买二套房的购房者表示，已享受到3.09%的利率。

　　另一方面，部分第二套商业性个人住房贷款将会触发存量房贷利率常态化调整，这个情况就有些复杂了，有哪些已经买过第二套房的可以享受到呢？

　　我们来看一下银行的官方说法——

　　存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，可申请调整加点值，重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP。具体加点值根据市场供求、客户资信情况、贷款担保变化等因素确定。全国新发放房贷利率平均加点值=中国人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算术平均值。

　　是不是完全看不懂？接下来我们一步一步来解释一下这段“天书”（不想学习可以直接拉到最后看结果）。

　　这里要搞清楚上面两个概念：

　　一是存量房贷利率加点值，这个其实就是“LPR+X”后面的这个X数值，也就是多少BP。这个X可能是正的，也可能是负的。目前所有的房贷利率，都是由LPR加减BP得出，每个城市不同。比如上海之前的首套房利率，即3.50%-45BP=3.05%，这里的X就是-45BP。

　　二是上季度全国新发放房贷利率平均加点值，需要用公式来计算。这个数值=上季度全国新发放房贷平均利率“减去”该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算术平均值。

　　再把这个公式拆解：首先，上季度，也就是第二季度，中国人民银行公布的全国新发放房贷平均利率是3.09%。其次，二季度对应的4月、5月和6月的“5年期以上LPR”，分别是3.60%、3.50%和3.50%，那么由此算出来的平均值就是3.53%。

　　这样我们就算出了上季度全国新发放房贷利率平均加点值，即3.09%-3.53%，等于-44BP，是一个负值。

　　这时我们再回头看前文，存量房贷利率加点值高于“上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的”，可以申请调整。也就是说X高于“-44BP加30BP”，即高于-14BP，就可以申请调低利率。

　　到此就可以得出结论，只要你的房贷利率加的X高于-14BP（注意是负值），按照目前的LPR（3.50%）计算，也就是利率高于3.36%（3.50%-14BP），就可以申请调低自己的利率。

　　尽管银行都宣称自2025年9月1日起，符合条件的客户可以在手机银行操作，但这两天已经有网友操作申请成功。