证监会一纸批文让市场沸腾。

　　日前，“华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金”（下称“华夏凯德商业REIT”）正式获准注册，成为国内首单由外资资产管理机构发起、以购物中心为底层资产的消费类公募REITs。

　　首单外资消费REITs的获批对资本市场意义重大。“这标志着中国资本市场对外开放迈出关键一步，为外资参与基础设施投资开辟了新通道。”浙大城市学院副教授林先平对《华夏时报》记者指出，该产品不仅丰富了公募REITs的资产谱系，也为存量商业资产盘活提供了可复制的范本，有望带动更多外资机构入局。此外，华夏凯德商业REIT为后续更多消费基础设施REITs的发行提供了参考，对推动中国公募REITs市场多元化、国际化发展具有积极影响。

　　4亿份“入场券”落地

　　8月26日，证监会发布《关于准予华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》。根据批复，华夏凯德商业REIT被准予注册，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为27年，准予募集的总份额为4亿份。

　　其中，基金主要原始权益人及运营管理机构是凯德投资。华夏基金担任公募管理人，中信银行提供托管服务。凯德投资、凯德中国信托和凯德发展三家凯德系公司作为战略投资者，合计承诺持有不少于20%份额。

　　据凯德投资介绍，华夏凯德商业REIT首批纳入两个资产，分别是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总建筑面积达到168405平方米，截至今年3月31日，整体出租率约为96%。

　　其中一个资产广州云尚项目，位于白云新城CBD，紧邻地铁2号线白云公园站，毗邻广州市唯一市级儿童公园白云艺术广场，是广州市唯一一家拥有“双园环绕”特色的购物中心。这一资产的纳入，让华夏凯德商业REIT成为城市购物中心资产组合的消费REITs。

　　另一资产是长沙雨花亭项目，位于雨花区东塘商圈，是成熟社区型购物中心，周边住宅与办公楼群密集。据介绍，项目可通过地铁1号线、4号线相邻站点便捷抵达，未来将与地铁7号线的雨花亭站（预计2027年开通）实现直接连通。

　　上述首批纳入的两个资产具有诸多优势。“地理位置上?广州和长沙都是国内重要的经济中心和消费城市，具有庞大的人口基数和较强的消费能力，为购物中心提供了稳定的客源和消费市场。从资产质量看，项目总建筑面积达到168405平方米，规模较大，能够容纳更多的品牌和业态，满足消费者多样化的需求。”农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅接受《华夏时报》记者采访时指出。

　　同时，资产整体96%的高出租率意味着稳定的租金收入，为基金的收益提供了有力保障。袁帅进一步分析，凯德投资作为知名的商业运营机构，具有丰富的运营经验和专业的管理团队，能够有效提升购物中心的运营效率和竞争力，进一步增强资产的吸引力和盈利能力。

　　然而，部分潜在风险不容忽视。袁帅提醒，市场风险方面，消费市场受经济形势、消费者偏好变化等因素影响较大，如果经济下行或消费者偏好发生重大转变，可能导致购物中心的客流量和销售额下降，进而影响租金收入。竞争风险也值得注意，随着商业地产市场的不断发展，周边可能出现新的购物中心或商业综合体，加剧市场竞争，分流客源。

　　值得注意的是，华夏凯德商业REIT是国内首单外资消费REITs，意义重大。“该基金打破了以往公募REITs在发起机构和底层资产类型上的局限，为市场注入了全新的活力与模式。”袁帅补充道，从市场发展角度来看，该基金丰富了公募REITs的产品种类，为投资者提供了更多元化的投资选择。

　　凯德“入局”背后

　　未来，作为发起人及运营管理机构，凯德投资将在华夏凯德商业REIT上市后继续负责上述两个资产项目的运营。

　　为什么是凯德？

　　“凯德投资来自新加坡，是老牌的商业运营品牌，进入中国多年，最早是跟深国投合作，资产运营经验丰富。”高睿咨询创始人、公募REITs专家李超对《华夏时报》记者分析，凯德商用在资本市场的经验也很充足，旗下众多资产之前在新加坡交易所上市，而新加坡是亚洲（除日本之外）最大的REITs市场。目前，凯德的资产遍布东南亚，包括新加坡、中国和越南等国家。

　　公开资料显示，凯德投资于2021年在新加坡上市，既是亚太最大的REITs管理人，也是新加坡最早、最大的REITs管理人。公司曾参与制定新加坡REITs规则并发行新加坡首只REITs，拥有23年REITs管理经验。

　　凯德投资旗下资产类别多元，涵盖购物中心、办公楼、旅宿、物流园等多领域。在中国，凯德投资打造了来福士、凯德MALL等商业不动产品牌，管理着40多个零售物业，资产规模超800亿元人民币，为华夏凯德商业REIT未来的扩募提供了充足的“后备军”。

　　除此之外，凯德投资在中国资管领域也涉足颇深。5月21日，凯德投资在中国设立了首支在岸母基金——凯德投资人民币母基金。据悉，该基金总股本承诺额为50亿元，将通过一系列子基金投资，投资范畴涵盖中国一线及强二线城市的产业园区、购物中心、租赁住房及服务公寓等资产类别。母基金完成投资后，预计将为凯德投资的基金资产管理规模贡献200亿元。此前，凯德投资（中国）首席执行官潘子翔曾公开表示，自2021年以来，凯德投资已在中国成功设立7支人民币私募基金，累计募资540亿元。

　　在潘子翔看来，发行中国公募REITs是凯德投资深化在华战略布局的重要举措，也显示出外资投资中国的信心。

　　2023年3月，证监会发文将消费基础设施纳入公募REITs试点。2024年，国务院办公厅印发《扎实推进高水平对外开放更大力度吸引和利用外资行动方案》，明确提出“扎实推进高水平对外开放、更大力度吸引和利用外资”。

　　华夏凯德商业REIT的获批，被视为政策落地的“试金石”。林先平认为，这不仅体现了政策从框架到实践的顺利过渡，也展示了中国资本市场对外开放的实际成效。这一案例为后续更多外资机构参与中国REITs市场提供了范本，有望进一步推动外资在华投资布局。

　　从“首单基础设施REITs”到“首单外资消费REITs”，中国公募REITs市场仅用三年时间完成“从0到1、从1到N”的跨越，目前共发行74只产品、总市值近2020亿元（含扩募）。华夏凯德商业REIT的获批，不仅为外资参与中国资本市场树立新标杆，也为国内存量商业资产提供了新的估值通道。