新华财经上海9月4日电（记者杨溢仁）近期，不少上市REITs项目亮出了半年“成绩单”。较之于产业园REITs，2025年以来，仓储物流行业受内需扩张和外贸韧性驱动，需求保持稳定增长。中金普洛斯REIT等头部项目出租率维持高位（90%以上），核心财务指标保持稳健。

　　不过，分析人士也指出，在2020年至2024年高标仓存量大规模增长（129%），短期内供给回落缓慢，行业竞争加剧的大背景下，聚焦各机构的投资布局，还是建议关注底层资产的区位、租户结构及负债水平等关键指标，优先选择运营稳健、抗周期能力强的项目，切忌盲目介入。

　　仓储REITs表现向好

　　仲量联行提供的数据显示，2025年上半年，全国非租赁市场的需求延续“消费驱动”特征，电商、第三方物流及快递快运仍为主要需求来源。

　　2025年上半年，全国社会消费品零售总额达24.55万亿元，同比增长5.0%，网上零售额增长8.5%。其中，实物商品网上零售额增长了6.0%，占比达24.9%。快递业务量同比增长了19.3%，达956.4亿件。

　　显然，受益于国内消费需求的稳步增长，仓储物流租赁需求端亦稳健回升，在“正反馈”的影响下，各上市REITs底层资产交出了稳健运营的半年“成绩单”。

　　比如，2025年以来，中金普洛斯REIT动态实施差异化定价与租户结构优化策略，有效挖掘潜在需求，整体底层资产出租率呈现持续超过90%的高位稳定良好态势，截至报告期末（2025年6月末），整体出租率同比提升6.6个百分点；报告期内实现总收入约21625.86万元，基金合并息税折旧摊销前利润（EBITDA）约13814.94万元；实现可供分配金额约16678.85万元，运营保持稳健。

　　嘉实京东仓储基础设施REIT方面，该基金于报告期内达成收入5279.85万元，净利润1395.46万元，经营活动产生的现金流量净额4164.47万元；年化现金流分派率为4.10%；期末基金总资产达17.74亿元，净资产为16.12亿元。本期可供分配金额3717.96万元，单位可供分配金额为0.0744元。

　　再就红土创新盐田港REIT来看，2025年上半年该基金实现收入6390.05万元，净利润1983.09万元，经营活动产生的现金流量净额达5143.79万元；年化现金流分派率为4.59%；截至2025年6月30日，该基金持有的两个基础设施项目综合出租率为96.70%，其中现代物流中心为96.05%，世纪物流园为100.00%。

　　存量消化压力仍大

　　显然，内需企稳回升、政策鼎力支持为仓储物流行业的长期发展提供了支撑。不过，记者也观察到，在上市REITs整体表现繁荣向好的背后，仓储物流行业同样面临着不少挑战，“风平浪静”下所潜藏的风险不容忽视。

　　世邦魏理仕研究部提供的数据显示，2025年上半年，全国仓储物流需求达到507万平方米，预计全年的净吸纳量为850万平方米左右；但2025年上半年，新增供给规模已达到1061万平方米，预计下半年仍会有650万平方米的新项目入市——其中，华南和华北市场分别有近300万平方米和200万平方米。来自供给端的压力不言而喻。

　　此外，有部分仓储物流REITs的底层资产依赖单一租户，若该承租人履约能力发生重大不利变化或者其拒绝履行租约、拖欠租金，那么将直接影响产品的现金流表现。

　　“不仅如此，市场应该清楚地看到，仓储物流板块还可能面临经济环境变化（社零增速回落及跨境电商政策的不确定性，削弱仓储需求）、管理机构运营不善，以及除不可抗力之外的其他因素影响导致基础设施资产无法正常运营或者遭受损失的风险。”一位保险机构的投资人在接受记者采访时直言，“尤其就基本面来看，社零增速回落，电商渗透率不再明显提升，跨境电商发展面临来自海外政策不确定性的影响……这将对物流仓储的需求构成负面扰动。”

　　根据物联云仓统计，2025年一季度，我国非保税高标物流地产市场的租金为22.2元／平方米／月，同比下降了14.4%，环比下降了3.85%，延续下跌态势。彼时，许多仓储物流资产的运营方下调了租金，以避免项目长期空置，有20个重点省市在2024年四季度都出现了租金下降的情况，算术平均降幅为11.5%，其中同比跌幅最大的地区为江西、海南和广西。

　　“由于土地开发有周期性，我们认为仓储项目的供给回落还需时日，存量消化在总量上压力颇大。”中信证券研究院基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪说。

　　机构建议择优布局

　　从仓储物流REITs的投资上看，“我们建议，从区域和客户两个维度优选供求态势稍优的细分市场。”陈聪表示，“物流仓储资产在2021年之后迅速从供不应求转向供过于求，预计未来部分地区的租金和空置率将继续承压。不过，一些细分市场的需求料仍稳固，租金保持稳定性的可能较高。这种相对稳定性，可能来自承租客户所处行业竞争压力小，仓储需求大，也可能来自原始权益人的关联承租方。”

　　“尽管受电商、制造业等发展的驱动，物流仓储行业的需求韧性有所增长，但供给过剩导致租金和空置率承压的情况同样存在。”前述投资人表示，“由此，聚焦资产的选择，个人认为应遵循以下三个标准，包括区位优先——聚焦交通枢纽城市（如上海、深圳、重庆）及产业集聚区，规避供给过剩区域；租户结构稳定——关注来自原始权益人关联方的支持或行业龙头租户项目，降低现金流波动风险；硬件优势突出——优选高标仓（自动化、智能化设施），其长期成本比普通仓低约20%，周转效率更高。”