经过一段时间的回调，公募REITs市场迎来了止跌回升。
9月4日，中证REITs全收益指数涨0.42%，多只公募REITs涨幅超2%，其中，招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅达3.1%。事实上，公募REITs上周就有所回暖，8月25日—8月29日，中证REITs全收益指数涨幅为1.06%。
业内人士表示，若后续市场风险偏好降低，有利于支撑REITs市场平稳修复，可重点关注基本面预期及韧性较强的板块以及基本面边际企稳且租户结构稳定的部分仓储和高速项目配置机会。此外，投资者应以长期配置的心态来投资公募REITs，并通过长期持有与合理的资产配置，获得较好的投资回报。
公募REITs止跌回升
9月4日，A股震荡调整，过半数公募REITs获正收益，截至收盘，招商基金蛇口租赁住房REIT当日涨幅最高，达3.1%；红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅均超2%。整体来看，中证REITs全收益指数收涨，涨幅为0.42%。
事实上，经历了一段时间的震荡调整，公募REITs在上周就迎来了止跌回升。上周（8月25日—8月29日）中证REITs全收益指数收于1073.33点，涨幅为1.06%。
但公募REITs产品内部产生了一定分化。分项目属性来看，上周产权类REITs上涨1.55%，特许经营权类REITs上涨0.87%。分资产类型来看，消费、保障房、仓储物流、数据中心等板块表现占优。分个券来看，上周共有65只上涨、8只下跌，其中，国泰君安济南能源供热REIT、中航易商仓储物流REIT、嘉实物美消费REIT位列涨幅前三，工银蒙能清洁能源REIT、中航京能光伏REIT、华夏华电清洁能源REIT则跌幅居前。
短期的回调并未对今年以来公募REITs的整体收益产生较大影响。Wind数据显示，截至9月4日收盘，2025年1月1日之前已上市的58只REITs中，54只今年以来获得正收益，除嘉实物美消费REIT今年以来涨幅超过50%外，华夏大悦城商业REIT、博时津开产园REIT、华夏首创奥莱REIT、中金印力消费REIT今年以来涨幅也均超过40%。19只REITs今年以来涨幅在20%-40%。共有40只REITs今年以来涨幅超过10%。
REITs市场短期承压
不过，近期权益市场情绪持续高涨，REITs市场流动性减弱，指数回调幅度也较大。
从近60个交易日的涨跌幅可以看出REITs市场的短期承压。截至9月4日收盘，47只公募REITs近60个交易日取得负收益，其中，华安百联消费REIT、中金湖北科投光谷REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT，4只REITs近60个交易日跌幅超10%。
回调背后，既有市场风格的切换，也与公募REITs底层资产的表现密不可分。
近日，全市场6月以前上市的66只公募REITs已全部完成2025年半年报披露。
据申万宏源固收研究以连续两年具备完整可比数据的REITs样本进行统计，2025年上半年REITs整体营收同比微增0.6%、净利润同比下滑7.5%；可供分配金额同比收缩4.3%、上半年实际分红金额同比降幅26.0%，致使平均现金流分派率降至2.36%，同比下降50BP，平均分红率降至2.26%，同比下降146BP。
分板块来看，消费类资产在“两新”等政策刺激下表现强势，营收、净利润、可供分配金额均同比增加，产业园和能源类资产基本面则有所弱化，盈利及现金流能力承压。
长期配置价值凸显
经过一段时间的回调修整，当前公募REITs是否具备了较好的配置机会？
中金公司REITs研究团队表示，上证指数突破3800点后宽幅震荡、10年期国债区间震荡，股债均在关键点位反复博弈。其他大类资产方面，中证转债指数高位有所回撤、黄金价格向上突破，或代表资本市场风险偏好有所降低。若后续市场风险偏好继续降低，有利于支撑REITs市场平稳修复。
对于接下来的配置，中金公司REITs研究团队建议，关注优质项目回调后的配置机会，基本面预期及韧性较强的板块，如保租房、消费、市政环保等低吸机会。此外，关注基本面边际企稳且租户结构稳定的部分仓储和高速项目配置机会以及战略配售、打新机会。
北京某公募基金REITs业务负责人表示，整体而言，一级和二级市场就同一资产的定价是密切关联的，估值定价相互锚定又相互修正，因此两方面的长期走势应该逐步趋同，但受到产品端属性、市场情绪影响，两方面的走势可能会出现短期偏离的现象。如果二级市场价格明显高于资产端价值，则回落概率较大；若二级市场价格明显低于资产端价值，投资公募REITs的风险收益比就会提高。
一位资深REITs业内人士表示，长期来看，公募REITs的投资价值，一方面体现在相对股债市场独立的资产配置功能；另一方面，公募REITs最终投资于运营较为成熟的基础设施项目，并且在满足分红条件的情况下，每年至少将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，因而较适合长期持有。投资者可根据未来的分红预期合理评估REITs价值，以长期配置的心态来投资公募REITs，并通过长期持有与合理的资产配置，来获得较好的投资回报。
