“京派”作风在上海管用吗？

　　“北京城建地产沪上首发不仅是北京城建集团产业布局的重要举措，更是北京城建地产战略发展的现实需要。”北京城建时任董事长储昭武在2024年末举行的上海品牌发布会上说。

　　2024年，北京城建首入上海，如愿拿下2宗位于杨浦区内中环的优质地块。

　　遗憾的是，这两个项目并没有和上海楼市的热度同频。不久前，城建发展（北京城建旗下房地产上市平台）公布的2025年半年业绩显示，公司营收和归母净利实现大幅改善，但公司寄予厚望的战略要地——上海，第一份成绩单难言理想。

　　截至6月30日，上海国誉府预售比例为73.33%，翎翠滨江则是14.8%。

　　首入上海市区销售“火爆”？

　　北京城建入驻上海的决心非常强烈。据中指研究院，2024年5月28日上海第二批次土拍，北京城建以总价4.98亿元拿下杨浦区长海社区016-02地块，成交楼面价58404元/平方米，溢价率3.11%。

　　该地块位于五角场板块，尽管居住氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，但公共交通稍有不便，距离最近的地铁10号线步行距离约1.1公里。

　　北京城建将项目定名为国誉府，五角场板块新建住宅已经“断供”多年，因此这个容积率仅1.5、规划建筑面积0.85万平方米的小型低密住宅项目早早被市场看好。

　　可惜的是，开发节奏上，北京城建还是慢了一步。项目从拿地到开盘的周期长达9个多月，而同批次地块的项目已经在当年四季度抢先开启销售。

　　同批次土拍拿地的中铁世博滨江云境项目2024年12月30日开盘，不仅实现“日光”，还触发了积分；而安高&安联拿下的闵行梅陇地块项目，2024年11月24日就已开盘。附近的杨浦越秀天玥项目，房地联动价约9.2万元/平方米，也抢先一步开盘截留了不少购买力。

　　从价格定位上看，国誉府房地联动价10.7万元/平方米，北京城建在宣传中称之为“十年久违的五角场纯洋房”。整个项目共76套房源中，仅有11套总价低于1000万元，最大户型的总价接近1800万元。

　　“首开取得去化八成的传奇佳绩。”开盘后，国誉府通过微信公众号向外界公布了销售战绩。

　　根据开盘摇号结果公示，86组客户参与摇号。此后有媒体报道，根据上海网上房地产公示的网签信息，4月末国誉府的网签去化率仍不足50%。

　　国誉府开盘后一周，《每日经济新闻》记者曾前往国誉府营销中心。在现场，记者看到，沙盘模型展示出的建筑风格较为传统，暗色调坡顶、大面积深色外墙、窗户偏小，很难令挑剔的上海买家一见钟情。

　　“143平方米的只剩一套了，总价1738万元，一楼128平方米的开盘就卖完了。”置业顾问徐蕾一直向每经记者和另一组客户传递着销售“火爆”的信息：“顶楼大户型送坡顶阁楼，要不然就是98平方米的，大概还剩五六套。”

　　但当天和每经记者一同看房的，还有中介带来的一位阿姨。

　　“付20万元定金就能定下来。”徐蕾告诉这位阿姨。

　　截至9月2日，网上房地产显示已售套数为62套，去化率82.58%。

　　开盘半年只卖了24套

　　如果说国誉府囿于地块技术指标的限制和开发节奏的把控，那么接下来，北京城建遇到了一次调整战略的良机。

　　翎翠滨江沙盘模型

　　2024年7月9日上海进行了第三批次土拍，也是“沪九条”出台后的首批宅地出让。自该批次起，上海取消了溢价率10%封顶，彼时北京城建联合越秀地产以22.3亿元、溢价率约17.12%摘得杨浦长白社区地块，而保利发展则拿下了杨浦区平凉社区02H1-01地块。

　　近一两年，杨浦区产业规划、楼市热点逐渐向滨江一带转移，板块内刚需、改善、高端项目齐聚，竞争也趋于白热化。这一次，保利发展地块和北京城建拿下的地块相距仅2.7公里。

　　向南2.2公里，还有一个更强的竞争者——中海·云邸玖章，由于地块位于杨浦滨江板块，中海地产又曾经在徐汇滨江创造了次次“日光”的销售战绩，要在保利发展和中海地产的夹击中“抢业绩”，就得看北京城建的产品与价格了。

　　这次，北京城建的速度稍稍快了些，项目定名为翎翠滨江，8.5个月后首批次开盘。但相比之下，保利发展拿地后不到半个月公示方案、当年12月开盘抢收年终业绩，周边1200万～1300万元预算的购房需求已经被吸走了许多。

　　和国誉府一样，翎翠滨江也没有实景展示样板间，而是在附近的写字楼里搭建了展厅。每经记者以买房人身份前往该展厅，从落地玻璃完整观察了项目的周边情况。

　　从产品设计看，通常整栋楼最有价值的“边户”，往往是面积更大、户型更优的产品，但翎翠滨江反其道而行之。

　　原本抢手的“边户”被设计成了斜角不规则形状，更有一个朝北的房间被抛在入户门的东北角，三间卧室只有一间主卧朝南。而户型相对方正和整齐的105平方米3房2厅2卫，一部分做成了中间套带连廊，这就意味着，北向房间、厨房、主卫的北向窗户面向连廊。

　　首批开盘的26套房源“一房一价表”显示，总价最高约1729万元，最低也超过1265万元，当时共有28组意向客户参与摇号；而第二批次开盘236套房屋，共115组有效客户参与摇号，认筹率低于50%。

　　随后，这个上海市区内环边的新盘，居然有了折扣。一般情况下，上海内中环位置的新楼盘，特别是单价“10万元+”级别的项目，打折的情况并不多见。

　　“30天内签约，可以给到九八折。”置业顾问张华（化名）坦言。

　　不过，上海楼市新政在8月最后一周落地，让不少开发商打起了精神。

　　张华就通过微信向每经记者透露：“公司决定重新申请9月份营销政策，付款周期和价格优惠政策全部收回。正常情况可以商定到4个月周期，但公司觉得账期太长赚不到钱。现在卖得好了，折扣要根据付款周期重新定了。”

　　但直到9月2日，翎翠滨江的网签数量仍然停留在24套，网签去化率仅约9.16%。