“沪六条”出台一周，效果显著。

　　据上海市房管局数据，上海一、二手住房成交量水平明显增加，推动8月商品住房成交量环比由负转正；8月一、二手住房累计成交192万平方米，环比增加4%，同比增加2%。外环区域表现尤为突出，一手和二手房交易活跃度均超过全市平均水平。

　　一场区域价值重估的浪潮已然掀起。

　　其背后的逻辑是什么？

　　价格：总价低，易受政策影响

　　外环的“香”，当然首先是价格。从统计数据看，新政前的7月新房外环均价，是内环的一半不到，比起中外环（中环和外环之间），也要低将近30%。刚需房源总价，大多可以控制在500万元以内。

　　因为总价低，好的区域，还有逆风上涨的趋势。从7月的二手房数据来看，外环外不乏部分支撑强的板块房价坚挺甚至上涨。有的小区价格环比上涨10%以上。

　　实际上，2024年以来，外环利好政策频频。去年1月，上海取消非沪籍单身购房限制，社保满5年可在外环外购置1套房；青浦、奉贤出台地方政策，将社保限制缩短到3年。5月份，首套、二套公积金利率下调。9月份，沪七条出台，外环外社保购房期限缩短至1年；首套、二套首付降低。11月，普宅非普宅标准取消，相关税费调整。

　　以“929”沪七条政策为例，政策出台后的10月份，外环房价提升效果明显。新房外郊环、郊环外均价环比上涨均超2%。二手房方面，成交量最高的外环二手小区套均价格普遍上涨。

　　去年政策对外环房价产生的积极影响，也为今年的政策效果和外环房价的预期提供了有力参照。

　　8月30日，新政落地后首个周六，外环住宅成交均价上涨至53628元每平方米，达到8月日均价新高，也超过了去年同期，可见政策刺激效果立竿见影。

　　供需：抓住刚需，结构再平衡

　　虽然价格有优势，但供应，是外环楼市价值评估另一侧的砝码。

　　上海外环外住宅库存量巨大。数据显示，截至8月25日，2025年外环外住宅为48329套，占全市可售住宅的80%以上，尾盘占比则在60%左右。

　　CRIC以近12个月商品住宅流速计算，外环外库存面积占比达76.6%，去化周期为17.6个月，去库存压力明显高于外环内。根据中指的数据，奉贤、松江、崇明、青浦等区都面临着较大的出清压力，最高出清周期可达54.04月。一些楼盘为了去化，甚至推出了“买房送车位”“送装修包”的活动。

　　因而，难免也有人担心，供过于求的市场因素下，外环楼市难以持续“热”起来。

　　这次的政策，可谓对需求尤其是“刚需”进行了精准施策：一是非沪籍居民家庭，其在外环外购房社保年限从5年直降到1年，且没有套数限制，家庭购买的第一套住房暂免征收房产税。而在外环内，非沪籍家庭需连续缴纳社保或个税满3年才能购房，且限购1套。二是单身人士。不再区分“单身家庭”与“已婚家庭”，统一按居民家庭购房政策执行，这便于单身群体就近增购住房，进一步促进外环外产业集聚区的职住平衡。

　　从最近的销供比数据来看，外环的去化能力也在加速提升。今年1-7月各区销供比普遍上升，崇明金山等区提升明显，说明售出的面积高于供给的增加，速度的提升有助于进一步去库存，叠加政策的影响，预期效果良好。

　　配套：早非“吴下阿蒙”

　　最近一两年，小红书上上海远郊商业人气很旺。像七宝万科广场、南翔印象城，周末停车位都要找半个小时才有。

　　根据中商数据和商业趋势分析自媒体MALL星人，上海全市人气TOP10的商场，外环外商场一共有4个，占比达40%！

　　不仅是商场，我们根据百度地图的信息，对外环外的医院、学校和商场都进行了打点。从点位信息上看，医院、学校与外环外居住用地的重合度极高，大部分社区就近都有医疗与教育资源的配套。

　　这些年，政策上，上海有意识提升教育、医疗资源在外环的投入，促进教育和卫生健康资源的配置均等化。

　　2025学年，上海全市新开中小学校34所，新增学位近13000个，增量主要集中在五个新城等人口导入区域。医疗资源方面，五个新城近年来也都有三甲医院医疗资源的导入。另外，上海还通过完善紧密型医疗集团政策体系和一体化运行模式，加强市级医院与医联体内区属医疗机构的医疗业务连通，鼓励区级医院与社区卫生服务中心建立更为紧密的合作关系，让外环外的居民也能普惠享受优质医疗资源。

　　更重要的是产业的发展。

　　《上海市特色产业园区高质量发展行动方案（2024—2026年）》明确，到2026年，上海市特色产业园区要达到60个左右。根据上海市特色产业园区公告目录，上海目前已经发布了53个特色产业园区，多数在外环以外，其中，上海五个新城的特色产业园就占了23个。产业的加速布局，也会带动和辐射外环房产市场的需求。

　　唐镇作为外环外的代表性板块，近年来房价表现突出，正是体现了产业支撑的重要性。其紧邻张江科学城，承接高精尖产业人群外溢需求，形成“张江后花园”效应。

　　伴随交通、商业、教育等配套加速补齐，外环的居住便捷度与宜居性还将进一步提升，长期发展的动能无疑有着充分的长尾效应。

　　情绪：正向且理性

　　新政发布之后，962269房地产交易行业服务热线的最高接听时段一小时内来电达到480个，4个小时内接听量比上一周同一时段翻了一倍不止。而新政落地后的首个周末，外环多个售楼处和中介门店人气旺盛，迎来一波“抢收”行情。

　　房地产市场能否实现真正的回暖，市场的信心尤为重要。

　　我们观察，社交媒体上，新政一周以来，“外环购房”的讨论热度不减。

　　我们收集了新政前后有关上海外环楼市的评论数据，并进行情感分析，结果显示，在新政发布前，网民的中性评论是主流，正向评论最弱，不少人对外环外政策的走向表示疑惑，部分购房者观望是否会进一步松绑。“纠结”，是这部分人的典型代表。

　　从“沪六条”发布当天的评论来看，中性评价占比基本不变，正向评价提高至32.52%。说明部分持负面态度的人，尤其是那些担心政策走向的人，态度进行了转变，这体现了政策的有效刺激效果。而在一周后的评论当中，正向评论的占比进一步提升，超过了负面和中性评论，这说明政策刺激下，网民对于外环外市场的态度趋向于积极。其中，高收入群体将政策红利视为资产配置的新选项，在政策推动下进行投资。而居住刚需的家庭更关注职住平衡的实际需求，根据我们收集到的评论信息，不少的“积极行动派”，对市场充满信心，“再不买真买不到了”，是他们的代表言论。

　　“春江水暖鸭先知”，市场情绪回暖虽然并不代表真实的购买数据，但却具有典型的风向标效应。

　　上海这一波政策效果，也让我们对即将到来的“金九银十”充满期待。