新华财经上海9月11日电（谈瑞）“当前行业共识是‘L型’走势，市场正处于艰难的‘爬底’阶段，尚未迎来明确拐点，压力最大的时期尚未过去。”全球最大办公空间运营商之一的IWG集团（International Workplace Group）中国区总裁胡懋近日在接受新华财经专访时坦言，在商业写字楼市场开发与投资双双遇阻、空置率与租金压力持续攀升的背景下，如何盘活存量楼宇资产、提升运营效能，已成为行业聚焦的核心课题。胡懋表示，区别于市场熟知的“二房东”模式，IWG将自己定位为写字楼领域的“酒店管理集团”，以轻资产运营助力解决存量资产困局。

　　行业低谷期：供需错配催生细分机遇

　　“过去办公楼宇出租率高企时，业主无需借助外力；如今空置率攀升，大家才开始主动寻求专业团队，探索差异化运营路径。” 胡懋认为，当前写字楼市场的核心矛盾，在于传统业主擅长的 “大面积毛坯出租” 模式，已难以匹配企业对小面积、全服务办公空间的现实需求。

　　行业数据显示，当前中国主要城市写字楼空置率普遍处于高位，新增供应持续，市场压力仍存。例如，根据房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行的数据，2025年第二季度，上海甲级写字楼市场当季净吸纳量不满十万平方米，环比下降18%，全市空置率升至23.6%；平均成交租金继续探底，降至212.6元／平方米／月，环比下跌1.9%。从全国维度来看，截至2025年二季度，大中华区20个主要城市的核心商圈甲级写字楼存量达到约7213.0万平方米。2025年上半年大中华区主要城市核心商圈写字楼净吸纳量录得约76.4万平方米，同比上涨5.5%；2024年录得净吸纳量133.0万平方米，同比下降19.0%。

　　供应端承压的同时，需求端的结构性变化正在悄然发生。胡懋观察到，疫情后，越来越多企业从 “集中式办公” 转向 “分布式办公”—— 总部主动压缩CBD核心区的办公面积，转而在城市周边或异地设立 “卫星办公室”。这种调整既能显著降低租金成本，又能方便员工就近办公，一举两得。而这一转变，让 “小而精” 的灵活办公空间成为刚需，但多数办公楼宇业主缺乏运营这类空间的经验与资源，市场空白就此显现。

　　胡懋表示，IWG的切入点恰好填补了这一空白。与传统业主不同，IWG聚焦写字楼内一至两层的空间，打造 “小面积、精装修、全服务” 的办公产品：从空间设计到后期运营，均依托其全球36年、覆盖 120余个国家约5000家中心的经验，甚至会为业主提供定制化的平面规划方案，确保 “每平米都产生最大经济效益”。

　　“我们不是二房东，更像是办公领域的酒店管理集团。” 胡懋在专访中多次强调这一核心定位。正如万豪、洲际等酒店集团为业主提供品牌与运营支持，IWG不直接承租空间，而是接受业主 “聘用”，输出自身的品牌影响力、优质客户资源与成熟管理体系。在这种模式下，业主无需担心与IWG形成竞争 —— 前者专注于大面积毛坯出租，后者聚焦小面积灵活办公，二者形成 “全产品线” 的互补格局，共同覆盖不同企业的办公需求。

　　三重灵活策略：构建差异化竞争力，共享运营收益

　　“灵活办公绝非简单的‘短租’，而是涵盖时间、空间、地点的三重灵活。”胡懋将IWG的核心竞争力，归纳为一套差异化的运营体系。

　　在时间维度，IWG的租约弹性远超传统写字楼：最短可按天计费（需购买会员卡），平均租约时长约12个月，且客户续约率保持稳定，部分客户已在IWG的办公中心持续办公超过10年。“企业无需为未来的人员扩张提前租用大面积空间，现有20人就租20个工位，扩招后再增租，人员收缩时也能灵活减租，最大程度降低成本浪费。”胡懋解释道。

　　空间维度的灵活，则体现在 “按工位计价” 的创新模式上。与传统写字楼按平方米收费不同，IWG 旗下的办公空间按照工位数量定价，且实行 “一价全包”—— 费用涵盖水电费、物业费、办公设备（桌椅储物及WiFi），甚至包括咖啡、茶水等日常消耗品，员工只需 “带电脑就能办公”，无需额外投入。据胡懋透露，IWG内部对工位大小的制定得益于精密的计算，空间利用率显著高于传统办公模式。据新华财经现场走访观察，其单间普遍涵盖2到10个工位，少于传统共享办公空间的工位数量。据悉成熟办公中心的出租率稳定在80%-90%，且因客户以企业端为主，受市场波动的影响远小于酒店行业。

　　地点灵活性的实现，依托于IWG的全球网络。企业与IWG签约后，可免费使用其全球约5000家办公中心的公共区域；若需使用私密办公室或会议室，只需临时付费租用即可。“部分中国互联网企业出海时，会优先选择IWG的当地办公中心，实现‘拎包开工’，无需在陌生市场从零开始寻找场地、搭建办公设施。”胡懋透露，这类“出海需求”已成为中资客户增长的重要驱动力。

　　支撑这套灵活体系的，是IWG与业主的“利益绑定机制”。据胡懋介绍，IWG的收益来自中心营收一定比例的管理费。这意味着，只有中心运营得好、客户足够多，IWG才能覆盖自身成本，如包括马来西亚亚太运营中心的集中化支撑、本地销售团队等支出，并进而分享优质运营所带来的收益。

　　从经济效益看，这种模式对业主的吸引力显著：按工位折算后，IWG运营的空间单价是传统毛坯房的2-3倍；若以10年合作周期计算，扣除装修、运营等成本后，业主最终收益将显著高出自行出租毛坯房的收益。

　　入华30年：盈利扩张与本土化深耕并行

　　“中国区目前已实现盈利，我们在国内45个城市运营着约150家办公中心，今年上半年又新签约了约60家中心，包括苏州的东方之门和IFC等；新开业的中心则包含杭州的衍印中心、天津的枫雅中心、海口的绿地新海岸以及青岛的海天中心等，整体仍处于较快的扩张阶段。”谈及IWG在中国市场的发展，胡懋给出了颇为积极的数据。但不可否认的是，这家入华已30年的外资企业，仍面临着“外资客户依赖”与“本土化渗透不足”的课题。

　　从客户结构来看，IWG目前60%-70%的客户为外资企业，以金融、咨询、法律等服务业为主。这一结构与IWG的全球客户基础密切相关——许多跨国企业与IWG签订了全球合作合约，进入中国市场后，会优先选择其办公空间。尽管近年来中资企业对灵活办公的接受度逐步提升，但国内本土企业仍普遍习惯于“自有物业+自主装修”的传统模式，对专业办公运营商的需求尚未完全释放。

　　“中资企业对灵活办公模式的认知，需要一个逐步培育的过程。” 胡懋表示，为推进本土化进程，IWG正从两个方向重点发力：一方面，针对中资企业的需求特点，推出更具本土化特色的服务；另一方面，加速下沉市场布局，在目前三四线城市的新签约项目中，约七成合作方来自城投、城建等国有平台公司。

　　“国有平台看重IWG的国际影响力，希望通过我们的资源引入外资企业，进而带动当地产业发展。” 胡懋举例称，在山东烟台、四川绵阳等城市，IWG的办公中心已不仅是单纯的办公空间，更成为地方政府 “吸引跨国企业落地” 的重要配套设施。而这类与国有平台的合作，也让IWG在下沉市场获得了更稳定、优质的物业资源，为进一步扩张奠定基础。

　　这一本土化策略已在业绩上初见成效。IWG集团近日发布的截至2025年6月30日的上半年财务业绩显示，其系统收入达到21.62亿美元（约合人民币155亿元），创下历史新高，同比增长2%；调整后税息折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDA）同比增长6%，达2.62亿美元（约合人民币18.8亿元）。