公募REITs市场迎来爆款产品。近日，华夏凯德商业REIT发售结果揭晓。基金比例配售前认购资金累计3091.7亿元，公众投资者有效认购倍数超535.2倍、网下投资者有效认购倍数超252.6倍。

　　公开信息显示，华夏凯德商业REIT为公募REITs市场首单外资消费REITs，其基金主要原始权益人及运营管理机构凯德投资，是立足亚洲、领先的全球不动产资产管理公司，也是亚太地区最大的REITs管理人。

　　华夏凯德商业REIT上市资产包含两个购物中心项目，分别是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总建筑面积达到168,405平方米，截至2025年3月31日的整体出租率约为96%。

　　据相关公告，证监会准予华夏凯德商业REIT募集的总份额为4亿份，基金发售价格为5.718元/份，拟募集规模为22.872亿元。网下询价阶段和公众发售阶段，华夏凯德商业REIT均获得投资者踊跃认购，公众发售部分更是提前结束募集并启动比例配售。

　　具体来看，公众发售方面，公众投资者的有效认购基金份额数量为256.2亿份，公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.19%，公众发售部分比例配售前认购资金约为1465亿元。

　　网下发售方面，网下投资者的有效认购基金份额数量为282.1亿份，网下投资者有效认购申请确认比例为0.40%，网下发售部分比例配售前的认购资金约为1613亿元。

　　战略配售方面，基金初始战略配售份额数量为24044万份，认购规模为13.7亿元。

　　总体看，华夏凯德商业REIT此次发售，战略配售、网下发售和公众发售比例配售前的总认购资金达3091.7亿元，是其拟募集规模的135.2倍。

　　华夏基金表示，作为中国首单外资消费REITs，华夏凯德商业REIT的成功发行具有里程碑意义。它不仅标志着中国公募REITs市场国际化与多元化进程取得重大突破，还通过引入国际标准的商业运营与REITs管理体系，为国内消费市场注入了成熟市场的专业理念和长期资本。同时，该项目打造了可复制、可扩展的优质商业资产证券化范例，为市场提供了重要参考。更重要的是，它成功构建了全球资本参与中国消费市场的新范式，为外资深度参与中国资本市场开辟了新路径。

　　“长期以来，我国金融市场投资工具相对单一，基于强制分红的特征，公募REITs兼具股债特性，对广大投资者而言是一种崭新的资产配置选择。”中航基金不动产投资部总经理宋鑫近日公开表示，公募REITs的底层资产通常来自运营成熟、未来现金流稳定的优质基础设施项目，具有较为稳健的收益，能够满足保险资金、社保基金等资金方较长期限的配置需求。

　　宋鑫亦称，在未来公募REITs跨境投资政策持续完善的背景下，我国公募REITs有望被纳入国际市场指数，外资机构也可能更深入地参与其发行与投资，将显著提升我国公募REITs市场的吸引力。

　　今日，发改委下发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》(发改办投资〔2025〕782号，以下简称782号文)，进一步推动基础设施REITs市场的常态化申报和高质量发展，释放了基础设施REITs扩围、扩容、提效信号。

　　中咨研究徐成彬、伍迪研究员表示，目前，国际REITs成熟市场主要通过扩募“越滚越大”而成长壮大。782号文积极支持通过扩募做大REITs平台，将首次发行至扩募的间隔期由12个月缩短至6个月，并拓宽新购入资产范围，提升REITs作为资产整合和资本运作平台的能力。我国目前的REITs平均规模仅有30亿元人民币左右，扩募是中国REITs从“小而美”走向“强而大”的必由之路。