房价已经跌了4年，国家层面发话“止跌回稳”已经一年，在一系列利好政策下，为何房价还在持续下跌？

　　房价已经跌“麻”

　　“跌麻了”是2022年流行的网络用语，反映出当时股价持续下跌导致人们心态麻木的现象。如今这个词汇频繁用于形容房价。上海这样的一线城市，很多板块二手房价格下跌了30%以上，在二三线城市很多地方二手房价格下跌了40%—50%。

　　谈到“房价”的上涨和下跌，其实有两个完全含义不同的价格指数。一个是新房价格指数，反映的是市场在售新房的平均价格的变化情况。新房价格指数具有很大的偶然性，如果某个地区一批豪宅集中上市，其价格指数一下就会大涨。

　　真正体现“同质可比”原则的价格指数，也是真正能体察到房地产市场价格变化趋势的价格指数，应该看二手房价格指数。国家统计局的最新数据，8月份，二手住宅70城市继续全部收跌。连国家统计局发言人都麻木了：“房地产销售仍在下降，房地产市场修复需要一个过程，促进房地产止跌回稳还需要继续努力。”

　　需要强调的是，就在今年8月份，北京和上海先后推出了楼市新政，从限购放宽、加大公积金支持力度等方面，对市场进行了刺激。从新政后的效果数据来看，虽然市场交易出现一定改善，但二手住宅的销售价格却未止跌。

　　这说明，房价的“止跌回稳”依然道阻且长。

　　背景：观望情绪出现

　　去年9月6日，在上海外滩金融峰会上，前央行行长易纲公开表示：“中国仍在复苏，不过相对缓慢，中国现在应该把重点放在抵挡通缩压力上，广泛的价格衡量指标已连续几季呈负值，未来几季应使GDP平减指数转正。”

　　首先要为大家介绍一下“GDP平减指数”这一指标，这个指数用来反映全面通缩的程度。为啥不用CPI而用GDP平减指数来进行衡量呢？打个比方，CPI像温度计，用的是抽样的方法，通过局部的商品价格变化，来测量市场的经济热度；而GDP平减指数更像是全身CT扫描，它衡量的是整个经济体内所有商品和服务的价格变化，包括投资品、出口商品和政府支出等。

　　复苏之路并不平坦，中国金融四十人论坛发布的报告显示：截至2025年二季度，我国GDP平减指数已经连续9个季度持续为负，且二季度GDP平减指数较一季度进一步走负。从7、8月份国家统计局数据来看，今年三季度GDP平减指数大概率继续为负值。

　　在如此的宏观经济背景下，房地产市场目前出现了明显的观望情绪。即使有购房、换房需求的人，也想要等一等，看看房价是否会进一步降低，以及是否会出台更为有利的购房政策。

　　潜在的购房者保持观望，会令楼市继续承受压力，而房价的继续下行则进一步约束人们的消费热情，也令经济继续身陷泥潭。

　　应尽快出台“鼓励性购房”政策

　　从经济学角度来看，房价能否企稳，不仅仅是楼市的问题，而是直接关系到中国经济能否复苏。因为财富预期直接影响消费行为，在财富预期、收入预期皆不良好的情况下，单方面需求端刺激很难有效。

　　所以，当前房地产政策应该放弃博弈思维，尽快打出一张明牌，让市场看到利好政策的底线。

　　当前，房地产政策还有若干措施可为：

　　1、让房地产业回到市场经济的起点，即任何人在任何地方可以买任何多的房子，“限购”措施应该全部退出市场。

　　2、尽快出台一批“鼓励性购房”政策。

　　例如，规定几年内购买房产可以免除契税。再例如，参照个人消费贷款贴息1%的政策，对于购房者能否也给与一定的贴息呢？从逻辑上完全可行，国家对符合条件的利用“消费贷”累计消费金额30万元的人，可以享受上限为3000元的贴息减免。那么，贷款300万元买房的人，也应该给予3万元贴息减免。

　　此外，上世纪90年代上海、深圳、天津、厦门等城市相继推行“蓝印户口”政策，扭转了当时楼市的颓废。当前中国经济面临艰难，该政策依然具有实施可行性。

　　3、最近几年“法拍房”数量一直高居不下。对于只有一套住房而出现断供的家庭或个人，建议当地政府以市场价收储其房源。因为“法拍房”只能以市场价7、8折成交，令银行和个人都蒙受损失。政府部门持有的是长期资金，完全有能力度过这一轮房价下跌周期。