嘉里金陵华庭一期项目基本成型。 李贝贝/摄

　　9月15日，嘉里金陵华庭二期结束了为期四天半的认购，共吸引228组客户参与认购，认购率190%。该项目均价20.50万元/平米，其中一套顶复房源单价高达32.68万元/平米，刷新上海新房备案单价纪录。

　　值得注意的是，今年上半年，受上海金陵路项目强劲表现带动，项目开发商嘉里建设有限公司（00683.HK）（下称“嘉里建设”）的合约销售额达161.86亿港元，同比增长130%，公司负债比率亦同比减少3.1个百分点。

　　9月16日下午，嘉里建设方面向《华夏时报》记者强调称，集团正稳步执行去杠杆计划，“透过上海金陵华庭以及香港和内地其他项目的销售款项回笼，预计到2026年年底将集团负债比率降低至30%的低段位”。目前，嘉里金陵路项目已全面动工，商业与办公业态“预计将于2028年起分阶段落成开业”。记者实地探访金陵路项目工地发现，当前金陵华庭一期已基本建设成型，街区内的骑楼改造工作也正有序推进。

　　“金九银十”之际，上海高端住宅再迎来集中放量。8月30日—9月13日，上海网上房地产官网公布的近期即将入市的35个楼盘中，12个楼盘备案均价超过10万元/平米。仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀向《华夏时报》记者表示，上海核心区位的优质项目凭借地段稀缺性和较强的产品力，将继续受到购房者追捧。限价政策继续放松之下，预计高端一手住宅均价将保持小幅上扬。

　　上海新房备案单价纪录再被刷新

　　公开资料显示，金陵华庭为马来西亚首富郭鹤年家族旗下的嘉里建设在内地投资规模最大综合用途项目（金陵路项目）的住宅部分。该综合体项目共包含10块土地，为商住办混合，项目总建筑面积约67万平米，由嘉里建设及全资附属公司卓妙有限公司（Brilliant Prestige）分两批次通过协议出让获得，共耗资221.12亿元。

　　据项目官微介绍，该项目整体规划开发，将围绕金陵东路历史风貌街区，焕活这条上海乃至华东区唯一留存的百年骑楼大街，打造一条上海城市级的风貌商业街区，是上海城市更新的重要一环。目前除金陵华庭外，还有金陵路商业、办公业态处于开发过程中，预计将于2027年—2029年间分期竣工。

嘉里金陵华庭项目施工铭牌。 李贝贝/摄

　　据嘉里建设披露，作为该项目第一阶段打造的超高层住宅产品，金陵华庭位于项目十幅地块中首批公开的两幅地块，也是外滩街道20年来首次住宅供应土地，共有4栋约150平米/套平层楼栋（共318套大平层）以及29幢风貌别墅项目。

　　今年3月22日，金陵华庭首次开盘，共推出158套大平层房源，单套总价约4017万元—1.7亿元，仅用三个小时即全部售罄，揽金92.34亿元。

　　记者注意到，中报显示，由于金陵华庭项目一期的销售贡献，2025年上半年，嘉里建设的合约销售额同比增长130%，同期内地物业部录得应占合约销售额106.44亿港元（2024年上半年为2.04亿港元），亦主要受上海金陵华庭第一期预售带动。在8月22日举行的2025年中期业绩发布会上，嘉里建设董事会主席郭孔华直言，“我们对上海高端住宅项目获得市场正面反应感到满意。”

　　与此同时，一期项目的热销也优化了公司的债务情况。2024年报显示，“主要受支付上海黄浦项目最后土地款项后债务总额增加30%影响”，截至2024年年底，嘉里建设负债率上升7.4个百分点至41.5%。而截至2025年6月底，公司负债比率为38.4%，同比减少3.1个百分点。

　　8月21日，花旗预计，嘉里建设2027—2028年在上海金陵的项目预售将恢复增长，且有新的租金贡献，同时“今年6月的负债比率降至38.4%，且目标在明年底达到30%低段水平，相信这将达到健康水平”。

　　嘉里建设也在采访回复中透露，集团的土地储备策略专注在内地打造优质综合用途项目组合，涵盖办公室、零售、酒店及出租公寓，同时在内地与香港营运平衡的发展物业：“本集团正稳步执行去杠杆计划，透过上海金陵华庭以及香港和内地其他项目的销售款项回笼，预计到2026年年底将集团负债比率降低至30%的低段位。”

　　此次二期产品入市，金陵华庭项目再度受到高端买家的青睐。为期四天半的认购结束，仅认购金就至少达到18亿元。据悉，9月21日，二期项目将正式开盘。而若再次“日光”，金陵华庭也将刷新今年上海楼市单次开盘最高销售额纪录。

　　评级机构瑞银指出，鉴于第一期的销售强劲，其对第二期销售持乐观态度，并预期剩余40套单位还有提价空间：“第一期部分销售收入待入账，加上第二期的可售资源，预计嘉里建设净负债比率可能降至22%，净负债亦可能下降42%。”

　　“10万+”项目集中入市

　　受到富豪们青睐的金陵华庭并非个例，其单价突破的背后，更是上海豪宅市场近两年来在全国范围内持续领跑的缩影。

　　据易居研究院统计，2024年，上海总价3000万元及以上新房成交套数为1542套。年内多个豪宅项目表现亮眼，如位于徐汇滨江的中海领邸玖序项目实现“三开三罄”，累计销售额约148亿元；位于新天地板块的中海顺昌玖里更是创下单日销售额近200亿元的佳绩。

　　2025年以来，上海豪宅市场热度不减。仅今年上半年，上海总价3000万元及以上新房成交套数就已经达到了1096套。从总价1亿元及以上的新建商品住宅成交情况来看，2025年上半年全国共成交19套，其中有15套位于上海，主要分布在黄浦、徐汇和虹口等核心城区。

　　2025年下半年以来，上海豪宅市场依旧“高烧不退”，单价接近20万元/平米的项目频频上演“日光”戏码。

　　例如，8月23日，上海壹号院五批次开盘，均价约19.8万元/平米，66套房源1小时售罄，劲销48亿元。记者从融创方面获悉，预计9月底、10月初，上海壹号院的全新风貌合院产品即将推出，建筑面积约200—990平米；8月24日，上海瑞虹新城金茂璞元首次开盘，共推出99套房源，26分钟实现清盘，最高单价18.5万元/平米。

　　越贵的项目卖得越好，这一现象不断印证上海核心资产的市场韧性与价值吸引力。“核心地段的土地稀缺性是为首因，上海中环内可供开发住宅用地不断减少，这也是徐汇滨江、浦东前滩、黄浦外滩等核心板块土地成交楼面价屡创新高的核心原因所在。”58安居客研究院院长张波向记者指出，尤其是内环内可供开发的大幅住宅地块大都来自城市更新项目，例如黄浦外滩金陵东路、徐汇东安新村地块等，这种稀缺性直接传导至新房市场，带来市场关注度不断提升。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进则分析认为，这背后是大众对上海市场的高度认可，核心区域房产兼具保值增值属性与优质居住属性，吸引资金流入该领域，支撑高端住宅需求。而相较于前两年受房价倒挂因素影响，近年市场更看重高端住宅的居住属性。

　　随着“825新政”红利的持续释放，市场信心也在逐步回升。恰逢“金九银十”传统销售旺季，记者不完全统计，8月30日、9月6日、9月13日，网上房地产接连公示了近期即将入市的35个楼盘名单，其中12个楼盘备案均价超过10万元/平米。

　　例如，除金陵华庭外，邑江庭（陆家嘴太古源源邸）备案均价17.6万元/平米，将推出83套180—743平米户型的房源；中建玖合园邸拟推出140套房源，备案均价14.68万元/平米；风华新里将推出12套房源，备案均价11.7万元/平米；南山里推出165套房源，备案均价12.42万元/平米等。

　　对于后续市场走势，受访人士均认为，政策支持到位叠加高端项目集中供应，楼市成交量有望继续走高。

　　上海中原地产分析师卢文曦认为，当前上海中高端改善市场的热点比较高，“10万+”项目开盘全部销售一空的现象很多。金融政策的支持可以让这部分产品的热度延续下去，“高端改善也往往会成为市场的风向标，销售顺畅有助于稳定持续看好上海未来发展。”卢文曦说。

　　卢文曦进一步指出：“当前市场对新房价格上涨的预期非常强烈，且越是优质的产品，价格上涨预期越明显。因此，这类豪宅产品的稳定热销，必将为今年‘金九银十’楼市带来明确的指向性意义。”

　　不过，张波谨慎指出，由于上海近两年也加大了对外环内土地供给的力度，尤其是强化了优质地段的供给占比，因此预计未来1—2年内上海的高端项目还会处于供给的稳定状态。但未必所有的高端住宅都会受到关注或者热销，产品力不足、溢价过高等情况也会直接影响到销售。

　　尤其是资金面的压力不容忽视。张波表示，例如中海、招商蛇口等4家房企在9月5日联合拿下的徐汇东安项目，总投资额高达439.5亿元，只能通过股权多元化降低单主体资金压力，对于普通民企来说很难有参与的可能性，“同时预售资金监管比例提高在不少高端项目中也较为常见，都对开发商现金流形成一定压力。”张波说。

　　严跃进建议，开发商应针对产品分化情况，推动优质产品发挥市场引导作用，同时分析低认购率产品的问题根源，如户型、供应量等并进行针对性调整。