公募REITs市场再迎重磅文件！

　　国家发展改革委办公厅下发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（以下简称：782号文），这也是继此前发布的1014号文奠定基础设施公募REITs常态化发行的基础之后，进一步细化了各类资产的操作规范。

　　782号文的主旨可以浓缩为确定的扩容、稳步的灵活、不变的质量要求三个方面，加快成熟资产类型项目常态化申报，并明确了产权类和特许经营权两大属性分类项下各类资产混装的可行性，积极支持民间投资项目发行上市，简化扩募流程。

　　多位业内人士表示，这一政策有望扩大基础设施REITs市场规模、丰富产品类型，推动基础设施REITs高质量发展。

发改委出台782号文

提升REITs市场深度、广度

　　自2021年首批上市以来，中国REITs市场保持较快的发展步伐。截至2025年9月18日，沪深交易所已发行上市74只REITs、总市值超过2200亿元，资产类别涵盖传统不动产设施和新型基础设施等8个类别，成为亚洲领先的REITs市场之一。

　　不过，虽然速度较快，但在发展的过程中也可以看到，单只基金发行规模普遍偏小、已上市基金扩募新购入资产的速度较慢等问题，发改委适时出台782号文，旨在引入更多优质资产以提升市场深度和广度。

　　博时基金REITs业务营运总监刘玄表示，782号文是在1014号文奠定了基础设施公募REITs常态化发行的基础上，进一步细化了各类资产的操作规范，明确了“储备一批、组织一批、申报一批”的滚动接续的推进机制，简化了产品申报发行与扩募的流程和要求，将推动基础设施公募REITs市场进入下一阶段的高质量发展。

　　招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿也认为，在1014号文的基础上，本次782号文的下发，进一步推动市场扩围扩容，向市场传递了清晰的发展信号。文件中提到的高度重视、加快申报、新资产类型积极推动、民间投资积极支持、加大储备五大目标，将成为未来REITs市场发展的重要方向和行动指南。

　　中航基金不动产投资部相关人士也坦言，尽管REITs市场发展迅速，但仍有加速扩围扩容的空间。“全国范围内海量基础设施资产待盘活，文旅、养老等类型REITs尚未破冰，扩募项目落地数量及规模尚小，发改委出台这一政策有望扩大市场规模、丰富产品类型、加强质量把关、促进投资良性循环，推动REITs市场量质齐升。”

　　“针对扩容，782号文规定了差异化的支持策略，包括对能实现国家重大战略、重大规划、重大政策等优质项目予以优先申报，对成熟类资产项目加快申报，对供热、水利、数据中心等受到市场认可、发行潜力较大的资产项目加大发行力度等政策措施，后期这些措施逐一落地后，将有力推动市场的扩容速度与效率。”先锋瑞驰基金相关人士进一步分析。

成熟项目和新类型项目同步推进

市场或迎更多新产品

　　782号文提到要“加快成熟资产类型项目常态化申报”并“积极推动新资产类型项目推荐发行”，引发市场关注。

　　中航基金不动产投资部表示，这对基础设施REITs项目的拓展采取了“双轨并行”的策略。一方面严格把关项目质量，加快成熟资产类型项目常态化申报；另一方面积极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径。此举将有效帮助新资产类型项目疏通发行堵点，加快各个符合REITs发行条件的行业实现首单REITs发行，对丰富REITs市场的资产谱系、提升市场活力与规模具有重要意义。

　　“成熟项目和新类型项目同步推进，是市场进一步发展成熟的标志，特别是成熟项目审核周期缩短，鼓励积极研究推动的新资产类型的列明，都直击了市场的关切，对增强企业发行意愿，投资人投资意愿都有很好的促进作用。我们预计将很快看到一些新的尚无发行案例的资产类型进入视线，各方都翘首以盼。”万亿表示。

　　先锋瑞驰基金也表示，一方面，成熟类资产类型是REITs市场的基石资产，包括收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等资产类型或为弱周期资产，或在经营模式上相对简单成熟，其估值定价基本被市场所接受，所以加快成熟类资产的发行申报，对于快速扩大市场总量规模将会有显著效果；另一方面，对于铁路、港口、特高压输电、文化旅游、专业市场、养老设施等一批新型领域不动产资产，市场有一个“从0到1”的估值实验过程，对于养老、文旅等行业的新周期属性也需要一个逐步了解的时间，新资产类别的不断上市，在总量上既能够扩大REITs的收入类别，也能有效分散个体风险，预计REITs市场会较为欢迎新类别资产的入市。

　　还有一位大型基金公司表示，782号文将有效推动市场扩围扩容，扩大市场供给，丰富REITs底层资产种类，助力REITs发行提质增速，进而更好地发挥其在盘活存量资产、促进基础设施建设等方面的作用。未来在一些新型资产有望实现零的突破，出现全新一批REITs产品，带来示范效应。

申报发行流程简化、优化

为资产混装提供政策支持

　　值得一提的是，782号文鼓励已上市REITs通过扩募方式购入新项目，并简化申报流程，进一步促进REITs市场发展。

　　“REITs扩募的重要意义显然是强于IPO的，从国际市场看，单体项目的无上限上市并不是主流模式，而是通过扩募模式，另外单体REIT基金如果未来估值要获得提升，关键一环也是扩募，本次文件中对于首次上市后至扩募的申报时间进行了缩短，是一个明显的扩募进程提速的信号。”先锋瑞驰基金相关人士表示。

　　他还表示，文件对扩募资产范围也进行了一定灵活的新探索，规定可以购入有关联性的不同行业领域项目，这对很多属于新质生产力范畴内的项目极为重要，不仅实现了上市资产的系统化、更符合实体产业发展的方向，更是一个有效提升资产综合质量和吸引力的良好途径。

　　对此，刘玄也表示，782号文明确了基础设施公募REITs作为资本运作平台的作用，明确了产权类和特许经营权两大属性分类项下各类资产混装的可行性，为REITs产品的资产混装提供了政策支持。

　　中航基金不动产投资部也表示，扩募机制的优化不仅为REITs市场注入新的发展动能，更标志着我国基础设施REITs市场逐步从“单一项目发行”向“平台化运营”进阶，有助于培育一批具有行业领导力和国际竞争力的REITs龙头产品，推动市场向更成熟、更稳定、更开放的方向发展。

　　此外，782号文中提到将上线“基础设施REITs项目信息系统”，并完善常态化沟通机制。对此，一家大型基金公司人士表示，通过上线的基础设施REITs项目信息系统，开展项目申报全流程标准化、信息化管理，实现进度可查询、流程可追溯。有助于避免信息分散导致的沟通成本增加和信息不对称问题，从而提高项目申报和管理的透明度，也增强各类机构参与基础设施REITs项目的信心和积极性。