外资正加速布局中国公募REITs市场。9月22日，华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华夏安博仓储REIT”）正式获得证监会准予注册批复及深交所无异议函。
安博（Prologis, 纽交所代码：PLD）是全球领先的物流仓储基础设施投资商和运营商，也是全球最物流REITs，并已在全球多个国家布局REITs，具备国际化REITs管理经验。华夏安博仓储REIT的获批，标志着中国公募REITs市场国际化进程取得重要进展，作为外资机构通过REITs形式积极参与中国基础设施投资的代表性产品，其获批进一步增强了中国资本市场的开放性和国际吸引力。
底层资产：聚焦大湾区高标仓，强强联手优势显著
华夏安博仓储REIT的首发资产来自安博中国旗下的三个优质仓储物流项目，分别为安博广州开发区物流中心、安博东莞石排物流中心和安博东莞洪梅物流中心。
这三处资产均位于仓储物流需求高度旺盛的粤港澳大湾区，辐射广州、东莞、佛山、中山等多个大中城市，服务庞大消费群体与成熟零售商业网络，区位优势突出。该产品也是目前已上市及申报中的仓储物流类REITs中唯一全部资产均位于大湾区的REITs。三处资产均按国际领先标准设计、建造并管理，资产成熟度高、运营状态良好，主要用于城市配送，服务于周边居民和产业的刚性需求，受外贸政策波动影响较小。三处物流资产的目前评估总值约21.71亿元。
具体来看，广州开发区物流中心建筑面积约12.6万平方米，包括1栋双层电梯仓库和2栋三层坡道电梯仓库。所在区域经济实力强、新兴产业集聚，仓储需求持续旺盛，且毗邻多条交通主干道，物流条件优越。
东莞石排物流中心建筑面积约14.3万平方米，涵盖8栋单层库，其中包括2栋市场稀缺的双边单层高标仓，规模为东莞地区最大规模的单层库，可充分满足电商、快递、快运等高价值客户的快速周转需求。地理位置优越、交通网络发达，是理想的城市配送节点，历史客户续租意愿强，客户黏性高。
东莞洪梅物流中心建筑面积约8.0万平方米，拥有2栋双层坡道库，运转效率高，可满足绝大多数租户需求。项目地处珠三角核心区域，位于广深运输通道关键节点，有效承接广深沿线外溢需求，自建成以来长期维持高出租率状态，市场需求强劲。
运营管理机构：国际标准赋能，稳健运营可期
安博为纽交所上市公司，是全球领先的物流仓储基础设施投资商和运营商，拥有丰富的REIT运营管理经验和稳健的财务结构。截至2025年6月30日，安博全球资产管理规模达2,050亿美元，在全球四大洲20个国家以全资或合资方式投资了约1.21亿平方米（约合13亿平方英尺）的地产项目，服务客户约6,500家，涵盖B2B及电商/零售等多个领域。
安博中国作为安博在中国境内的运营管理主体，其流程、体系与管理理念均遵循安博统一标准。自2003年进入中国市场以来，安博中国凭借卓越的服务质量与运营能力，在中国物流基础设施行业中确立了重要地位。
作为安博在中国资本市场的首秀，华夏安博仓储REIT备受重视。为更好地服务基金存续管理、实现资产运营收益最大化，安博中国于2024年11月11日设立全资子公司深圳前海安博基础设施投资有限公司，作为该REIT的运营管理机构。核心管理团队均来自安博中国，运营团队也均来自原有三个项目的管理一线，具备丰富的行业经验。主要管理人员从业经验均超过15年，高管及核心团队成员在业内享有良好声誉。这一安排既保持了基础资产运营团队的稳定性，也有效控制了与未纳入REITs资产之间的潜在同业竞争风险，同时充分发挥安博品牌与全球资源网络优势，为REIT持续赋能。
此外，计划管理人中信证券及基金管理人华夏基金均拥有丰富的仓储物流类REITs管理经验，将为基金平稳运行提供进一步支持。
未来展望：扩募储备丰富，树立行业新标杆
安博将REITs视为全球业务拓展的核心平台，其纽交所上市主体Prologis（上市代码：PLD）为全球最大物流REITs，并在日本、墨西哥等地已成功发行多只REITs产品，国际化管理经验丰富。本次在中国境内发行公募REITs，是安博进一步扩大在华投资的重要工具。据悉，华夏安博仓储REIT拟在首发完成后积极推进扩募工作。
自2003年进入中国以来，安博持续投入并精耕市场，资产质量优异。经过二十多年的发展，其在华资产储备丰富、质量领先，具备快速扩募能力。截至2025年6月30日，安博在中国24个城市管理共44个仓储物流项目，总管理规模约530万平方米。
物流仓储行业作为服务实体经济的关键环节，具有跨部门、跨行业、跨地区的交叉属性，是连接制造业、零售业与运输业的重要枢纽，对国家经济发展具备重大战略意义。近年来，国家多项重大战略与政策明确鼓励和支持物流及仓储行业发展。在政策红利持续释放、移动互联网深入应用、大数据、人工智能及智慧物流等技术不断成熟的背景下，物流仓储行业正迎来新一轮发展机遇。
华夏安博仓储REIT的成功获批，不仅引进全球领先的REITs运营管理经验，也为中国公募REITs市场国际化树立了新标杆，将进一步推动了行业高质量开放与发展。
