上海楼市新政实施满月，市场反馈逐步显现。澎湃新闻采访了解到，虽然不同区域市场表现仍呈现分化特征，但新政后刚需与改善需求均有释放，特别是外环外成交占比明显上升。

　　今年8月25日，上海市六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，从住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6个方面，打出优化调整房地产政策“组合拳”。

　　外环外成交占比提升明显

　　“外环外限购松绑”有效推动了上海多个外环外板块成交数据实现增长。按照新政，符合条件的家庭，外环外购房不限套数、成年单身按照居民家庭执行住房限购政策。

　　据上海链家川沙江镇板块资深经纪人倪彦鹏介绍，该板块位于外环边上，新政前一个月最多成交十五六套二手房，新政后目前网签量已冲至60套左右，创了板块新高；带看量也明显增加，现在周末的带看量差不多能赶上以前一整周的量。

　　太平洋房屋松江区域总监刘思宁则以闵行莘庄板块与松江大学城板块为例，两大板块受新政影响，均呈现房源量、客源量、带看量同步上升态势，对比新政实施前后（9月1日-23日对比8月1日-23日），两大板块的新增客户数量提升13.93%，买卖单量提升20.75%。

　　多平台数据进一步佐证市场变化，且外环外增长态势更为突出。上海链家数据显示，新政后四周，同比近2月同期，新增挂牌量增长14%，其中外环外新增增长19%；新增客户咨询量增长11%，其中外环外增长18%；带看量持平，其中外环外增长4%；二手房成交量增长11%，其中外环外增长16%。

　　太平洋房屋数据也显示，8月25日新政后，“外环以外”成交占比同比环比均上升明显，新政后四周，“外环以外”成交占比同比环比均上升超18%。同时，“300万以下”“500万-700万”房源成交占比提升明显，置换链条有被推动的迹象。

　　网签数据也印证市场热度回升。根据网上房地产数据，截至9月24日，9月单月二手房（含商业）已网签16080套，其中9月20日、9月21日双休日均出现单日网签量破千套的纪录。

　　新房市场同样表现亮眼。上海中原地产分析师卢文曦指出，新房市场在政策落地后首周，成交量环比便提升超30%，近两周成交稳定在9万平方米以上，显示需求端对政策的接受度已转化为持续的购买力。从市场结构来看，外环至郊环区域的新房项目，认筹情况较此前有明显改善；同时，内环内的高端豪宅产品同样获得市场青睐，金陵华庭、上海壹号院等项目开盘即售罄，改善型需求也得以有效释放，各产品梯队均受益于政策红利。

　　买家入市节奏加快，成交转化率改善

　　新政不仅推动成交增长，更带动客群入市节奏加快与成交效率提升。

　　刘思宁指出，带看、成交量同步上升的同时，更关键的是成交转化率出现改善——以往需要多次带看才能促成的交易，新政后平均所需带看次数有所减少，部分匹配度高的房源甚至能快速达成成交意向。以松江大学城板块一套总价2600万元的改善型房源为例，在新政后仅经过两次带看，便有二套置业需求的客户果断入手。

　　倪彦鹏所在川沙江镇板块的客户入市节奏也有加快。新政出台前，不少当地拆迁房东受限于限购政策，没有太多购房动作，“现在不一样了，他们想置换品质更好的商品房，有一些房东就把手里的房源挂牌后入市，有些就直接先入手心仪的房子了。”

　　外地客户的入场轨迹同样清晰。“相比新政前，外地客户多了上车的机会，板块内刚需房源成为这部分客群的首选。”倪彦鹏说道。

　　新政的另一重要影响，是推动了此前观望客户的决策。“新政确实推动了不少潜在客户入市，有些客户我们叫‘百家客’，就是门店里大部分经纪人都有他微信，然后带看过很多房源。新政落地后，也有客户直接签了购房合同。”

　　58安居客研究院院长张波指出，限购放松后对于外环外的拉动还是可以清晰看出，青浦、松江、嘉定等外围区域的热度持续提升，青浦区最近一周的热度提升7.8，排在全市第一，嘉定、松江分别位于第2和第4位。但金山、奉贤的热度还是处于下行，这也显示出本轮政策对于外围不同区域和板块的影响力有所差异，市场的分化还在持续。

　　张波提到，目前房产经纪行业景气度指数环比上升2.8至47.26，创年内最大涨幅，同时市场上大量优质房源降价意愿呈现减弱，叠加房产税优化政策落地，预计9月二手房价格将维持稳定，一二手房总销售量将超过8月，“金九银十”市场依然值得期待。

　　业内普遍认为，新政效应仍在持续释放，后续市场有望进一步稳价增量。