政策利好之下，文旅、港口等多个领域项目正筹备发行公募REITs。业内人士表示，试水这些新资产类型项目将开辟基础设施REITs市场发展的“新蓝海”。

　　近日，中国龙江森林工业集团有限公司公募REITs发行服务机构遴选项目中标候选人公示。根据此前招标公告，龙江森工针对雪乡景区公募REITs发行服务机构进行采购，包括公募REITs管理人、财务顾问。

　　除雪乡景区外，多个文旅类公募REITs也陆续展开筹备。日前，云南石林旅游集团有限公司发布基础设施公募REITs发行及相关服务招标公告，拟以其及下属公司持有的旅游资产作为标的资产，开展公募REITs申报工作，拟发行规模不低于10亿元。玉龙雪山、青城山-都江堰、武隆喀斯特等文旅公募REITs项目已进入或完成招标工作。

　　近日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，提出积极推动新资产类型项目推荐发行，研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径。

　　不只文旅，文件重点提及的港口、养老设施等“零案例”领域项目也在“摩拳擦掌”。港口方面，日前，沧州港务集团有限公司公开募集基础设施证券投资基金项目联合体选聘公告发布。此前，天津临港投资发展有限公司也宣布将以下属天津临港港务集团为原始权益人，以其拥有的港口为基础资产，申报发行基础设施公募REITs产品。

　　养老设施方面，广州、成都、上海等多地发布政策支持符合条件的相关REITs项目发行上市。其中，近日发布的《成都市做优做强银发经济重点产业链三年行动计划（2025—2027年）》提出，推动养老基础设施公募REITs项目常态化发行。今年5月份，湖南省发文征集REITs意向储备项目，其中就包括“依法登记并在民政部门备案的养老项目”，并明确首次申报发行评估净值原则上不低于8亿元。

　　国家发展改革委投资所融资室主任李泽正表示，探索新资产类型项目发行路径将开辟基础设施REITs市场发展“新蓝海”。铁路、港口等交通基础设施，特高压输电、通信铁塔等能源和信息基建，以及文化旅游、养老设施等民生服务类资产的纳入，能够大幅丰富市场资产类型，解决“资产供给瓶颈”问题，为市场注入长期增长动力。

　　不过，业内人士也指出，这些项目仍处于前期准备和培育阶段，未来发行过程中可能面临包括资产合规性与权属、收益稳定性与估值等方面的挑战。

　　“在资产合规性与权属方面，可能存在复杂的历史遗留问题，包括相关手续可能不齐全并且补办存在困难，项目实际用途与规划用途不一致。例如文旅景区内自然资源、文物等产权界定复杂，转让受限，门票收入难以自由支配。”中诚信分析首席REITs研究员王子豪说，部分资产类型的收入受季节、经济周期、行业供需影响，波动性较大；另外，对于特高压输电、通信铁塔等资产的估值也可能较为困难。

　　王子豪表示，推动新资产类型REITs发行，不仅是实现市场扩围扩容的重要抓手，更是构建多层次、多元化REITs市场，深度服务国家战略与实体经济的必然选择。虽然面临多重挑战，但通过政策精准支持、市场各方协同创新，这些堵点难点有望被逐一破解。