上海“沪六条”新政满月，楼市热度几何？

　　新京报贝壳财经记者从沪上开发商、中介、购房者等了解到，上海新政激活了购房需求，新房、二手房成交都有明显增幅，而外环外区域升温则是此轮行情中最突出的亮点。

　　中指研究院上海数据总经理张文静总结表示：“新政实施以来，政策效果已经初步显现。新房市场短期成交量明显回升，二手房市场在预期博弈中有所修复，而从区域来看，外环外交易活跃度提升更为明显。”

　　外环外市场升温，成交占比明显提升

　　8月25日，上海发布“沪六条”楼市新政，其中最大的变化是“外环外的限购松绑”，即“对符合住房购买条件的居民家庭，在外环外购房（包括新建商品住房和二手住房）不限套数”；同时，成年单身按照居民家庭执行住房限购政策。这一政策利好迅速点燃了外环外市场。

　　位于上海外环外宝山区顾村板块山水雅境项目的相关负责人向记者介绍：“新政利好加上优惠加码，我们项目的来访量、成交量相比之前都有大幅增加。周度来访成交量同比增长50%以上，工作日来访量平均50组/日，周末单日来访可突破180组，在新政影响下成交的客户占1/5左右。”

　　在上海拥有多个在售项目的保利相关营销负责人也向记者表示：“上海此次新政精准激活外环外市场，保利在唐镇、大虹桥、闵行等热点板块布局的项目直接受益。新政实施后，保利发展上海公司周均成交量环比提升7%。”

　　“外环外限购松绑等新政降低了购房门槛，新增客源中改善型客户占比显著提升。”建发上海相关负责人表示：“接下来，我们还会加快改善型项目的入市，比如上海保利建发印象青城、上海建发朗玥均陆续加推产品。”

　　来自上海中原地产的宋沪雄表示：“新政后，门店的带看量和咨询量确实有明显增加，但从成交量来说，从决策到出手还需要一段时间。”

　　同时，来自第三方的数据也印证着外环外市场正在升温。中指研究院的数据显示，“8·25”新政后首月，外环外新房成交占全市比重达73.45%，达到年内新高，较年内平均水平高出12.29%，充分说明政策对外环外市场的引导作用正在显现。

　　张文静分析：“从成交区域分布来看，外环外限购的放开有效激活了二手房市场的置换链条。新政发布后的第一、二周，外环外成交比重分别为49.5%和49.1%，明显高于44.3%的年内平均值。这一数据变化说明，外环外区域的交易活跃度正在提升，刚需和改善型需求客户在新政刺激下开始积极入市，从而带动了整个二手房市场的流动性改善。”

　　另外，来自上海链家的数据也显示外环外的带看量、咨询量、成交量呈现同时攀升态势。数据显示，新政后四周，同比近两个月的同期，新增挂牌量增长14%，其中外环外新增19%；客户咨询量增长11%，其中外环外增长18%；带看量持平，其中外环外增长4%；二手房成交量增长11%，其中外环外增长16%。

　　二手房整体回暖，单日网签量突破千套

　　不仅仅是外环外，对于二手房市场而言，新政利好加上“金九”传统旺季，上海二手房成交量整体都呈现攀升态势。根据网上房地产数据，截至9月25日，9月单月二手房（含商业）已网签16677套，其中9月20日、9月21日双休日均出现单日网签量破千套的纪录。

　　来自中指研究院的数据显示，从二手房成交数据来看，新政出台首周（8月25日至31日），二手房交易量环比增长8.5%，显示出政策对市场情绪的即时提振作用。然而第二周成交量即出现9.3%的环比回落，表明市场信心恢复仍需时间。随着“金九银十”传统销售旺季的到来，后续两周市场成交量逐步回升，环比增幅分别达到5.2%和7.8%，这一趋势说明政策效应正在温和而持续地向消费端传导。

　　上海新政出台后，房东和二手房买家的心态也发生着微妙的变化，博弈正在加剧。张文静表示：“新政后首周，房东可议价空间小幅回落但仍在16.5%以上，议价空间仍保持高位波动状态，反映出买卖双方之间的价格博弈依然激烈，市场整体仍处于调整期。”

　　宋沪雄也表示：“新政后成交的主要还是之前客户选定的房子，也是低于同类房子上一套的成交价格。”这也说明，上海二手房行情整体还处在“以价换量”的阶段。

　　高端改善盘延续“日光”，开发商跑步入市

　　上海楼市新政出台的首日恰逢有外环外新盘入市。8月26日，位于闵行梅陇的保利·海上印三批次开盘，入市均价约为8.18万元/平方米，168套房源实现当日售罄；位于宝山杨行的金茂棠前160套房源也在当日实现“日光”，均价约5.39万元/平方米。两个项目首开至今，均实现“三开三罄”。

　　同时，位于外环外青浦重固板块的保利虹桥和颂首开销售4亿，成为新政后大虹桥区域首个热销的“红盘”。

　　此外，高端改善项目依然火热。9月21日，嘉里金陵华庭二期120套房源甫一开盘，便以近百亿的单日销售额宣告“日光”，其中一套复式单位更是以每平方米32.68万元的天价，刷新了上海新房备案单价的纪录。

　　“这些楼盘热销在意料之中，新政的出台只是‘添了一把火’。”上海中原地产分析师卢文曦指出，“从新房市场来看，上海新政落地后首周，成交量环比提升超30%，近两周成交稳定在9万平方米以上，显示需求端对政策的接受度已转化为持续的购买力。从市场结构来看，外环至郊环区域的新房项目，认筹情况较此前有明显改善；同时，内环内的高端豪宅产品同样获得市场青睐，金陵华庭、上海壹号院等项目开盘即售罄，改善型需求也得以有效释放，各产品梯队均受益于政策红利。”

　　在政策的东风之下，开发商也加紧推盘，抢跑“金九银十”。比如，据中建东孚方面透露，其位于上海中环南大智慧城核心区的麓岛项目，示范区及样板房将于国庆期间公开，预计10月底首批入市。

　　更多新盘也已经获得预售许可证。据上海网上房地产官网9月21日公示的消息，近日有9个新建商品住房项目取得预售许可证，合计推出824套房源。其中，单价10万元/平方米以上的高端项目占据4席。

　　新京报贝壳财经记者徐倩