近日，上海市规划和自然资源局发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》（以下简称“新规”），涵盖加强城市设计、提升环境品质、完善住宅建筑功能、实施城市更新、提升服务和治理水平等五个方面的17条具体举措。

　　业内专家认为，上海此次发布的新规既有强制性规定、底线标准，也有鼓励性规定、柔性标准，全面系统地为上海住宅品质提升指出新的方向，是一个城市在住宅产品层面最顶层的设计，未来上海的“好房子”将更有规范可依。

阳台扩容提升购房者获得感

　　此次发布的新规在阳台、架空层、建筑立面等方面有诸多亮点。

　　以阳台为例，新规提出，阳台（含封闭式阳台）同时符合以下条件的，面积按其水平投影面积的1/2计入容积率：每户阳台水平投影总面积不大于该户型建筑面积的10%，且不大于16平方米（含16平方米），户型建筑面积小于80平方米的，可以设置总面积不大于8平方米的阳台；每个阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含1.8米）。超出上述情况的阳台建筑面积，超出部分应按其水平投影面积的全面积计入容积率。

　　克而瑞集团董事长丁祖昱告诉上海证券报记者，以前上海的住宅要求阳台面积不超过8平方米，进深不大于1.8米，按照一半计容，新规是按照“比例+阈值”双控，每户阳台（含封闭式阳台）不超过户型的10%，且不超过16平方米，进深不超过1.8米，按照一半计容。以140平方米的户型为例，过去阳台不超过8平方米，算一半面积相当于送了4平方米；新规后阳台可以做到14平方米，算一半面积相当于送了7平方米，赠送面积比之前多了3平方米。

　　此外，为提升建筑立面形象，沿公共绿地、广场河流、风貌街道等地区，设计进深不超过0.75米（含0.75米）的带围护结构的开敞式阳台，其建筑面积不计入容积率、不计入可售面积，且不计入户型建筑面积10%的阳台面积。开敞阳台宽度不得大于3米，且每户仅可设置一个。

　　“对于购房者而言，阳台面积更大了，而且还多了赠送面积，得房率更高了，一些符合条件的项目还可以实现‘三阳台’，无论是通风、采光还是与户外交互，阳台的功能将进一步拓展，购房者得到更多实惠的同时可以住得更舒适。”丁祖昱说。

外立面等“松绑”提升建筑及小区品质

　　新规明确规定，对住宅建筑外立面采用干挂石材、金属、陶板或其他高品质材料，在申报图纸中提供设计详图，在施工阶段及时通知测绘单位进行跟测，在“多测合一”测绘成果报告中明确饰面层建筑面积的，其饰面层不计入容积率。多高层住宅底层设置架空层、风雨连廊用作通道、布置景观小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积不计入容积率。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，过去开发商为增加室内使用面积，往往要考虑住宅建筑外立面材料的选择，因为用立体感强的材料墙体增厚，建筑水平投影面积增大，很可能意味着因公摊面积扩大所导致的得房率下降。而按照新规，开发商可以运用更富美感、现代感，更加新颖且始终能保持质感的铝材和石材，这为新部品部件的投入创造了条件。同时设计风格上，不再是千篇一律的格子式的建造风格，从整体看，建筑从过去的“平面装饰”迈向“立体塑造”，这是建筑建造上的巨大进步。

老旧小区加装电梯可免规划审批

　　在实施城市更新，促进老旧小区功能焕新方面，新规明确提出，支持旧住房完善基本功能，划拨用地上的老旧住宅更新改造、拆除重建后，增加厨房、卫生、卧室、起居室等住宅套内建筑面积，继续保留划拨方式。出让用地上旧住宅，更新改造后超出住宅项目最低标准的，增加的建筑面积经评估后应补缴相应土地价款。

　　支持老旧小区提升居住环境、公共安全，鼓励居民自治、社区协商共治，在确保安全底线的条件下，老旧住宅小区多层住宅加装电梯、无障碍设施、提升楼梯道和门厅公共部位品质、适老化改造、增设垃圾房、门卫岗亭、绿化内小品的，无需办理规划审批手续。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦向上海证券报记者表示，老旧住宅小区加装电梯审批需要一定的周期，加装电梯工作在实际推进中存在一定难度，现在无需办理规划审批手续，手续简化之后更有助于居民释放需求。

　　“此次上海新规除了对新建住宅落实了品质提升的要求，对于城市更新尤其是老旧小区项目也落实了品质提升的要求。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向上海证券报记者表示，比如通过免除规划审批手续将使得老旧小区加装电梯的流程更顺畅、效率更高，也能更好地推动此类小区品质的提升。这也体现了上海立足于城市更新发展要求，将城市更新和高品质住宅的要求进行了有力结合，真正将政策红利落实到民生实处。