9月30日，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（简称“建信长租”ABS）在上交所完成首次扩募，成为市场首单持有型不动产ABS扩募项目，标志着持有型不动产ABS发挥资产上市平台功能迈出了关键一步，为专业资产管理机构利用该产品开展资产收并购、打造“募投管退”闭环提供了重要范本，也吸引更多社会资本参与到住房租赁市场中来，助力探索房地产发展新模式。
“建信长租”ABS去年7月2日设立，发起人建信住房租赁基金（简称“建信住租”）是国内租赁住房领域资产管理机构，计划管理人为中金公司，首期产品规模为11.7亿元。本次扩募以南京两个保租房项目作为底层资产，扩募募集规模4.53亿元，累计认购金额27.28亿元，认购倍数7.8倍，参与投资机构包括银行理财、券商、保险、资管机构等多元化投资人。扩募完成后，“建信长租”总规模16.23亿元。
持有型不动产ABS又称“机构间REITs”，定位于权益型ABS，是在资产支持证券产品大类框架下推出的创新产品。“建信长租”作为市场首单产权类持有型不动产ABS，自上市以来受到投资人的积极参与。此次扩募标志着持有型不动产ABS正式打通扩募路径同时，在发行定价、询价簿记、合并挂牌等方面进行的机制创新，也为后续其他持有型不动产ABS项目扩募起到示范作用。
扩募助力增加优质资产供给
为充分发挥持有型不动产ABS标准化、资产信用、权益属性等产品优势，上交所多方征求市场主体意见，结合产品创新实践，总结提出了信息披露、激励约束、流动性支持、资产运营治理、二级交易和扩募等“六大创新机制”安排，指导多个项目成功落地。作为“六大创新机制”的最后一块拼图，“持续扩募机制”是持有型不动产ABS产品持续发展的重要一环。
“建信长租”本次扩募的底层资产是位于南京市雨花台区、南京市江北新区中央商务区的两个保租房项目。扩募后，“建信长租”底层资产扩充为六个项目，分别位于上海、杭州、武汉、南京等城市，产品辐射区域进一步提升，增强了整体资产包的运营稳定性。
建信住租相关负责人表示，“扩募对建信住租发挥专业资产管理人优势具有重要意义，未来可以通过持有型不动产ABS平台，持续将培育成熟的资产推向资本市场，吸引更多社会资本参与到住房租赁市场中来，增加租赁住房供给。”
二级市场流动性稳步提升
截至9月30日，“建信长租”二级市场累计成交逾10亿元，交易笔数超过93笔，新增投资人16家，产品流动性日益加强。据悉，共有5家做市商参与了该产品的询报价和做市，为产品提供二级市场流动性的同时，持续发挥持有型ABS产品对底层资产的价值发现功能。
底层资产的运营表现和信息披露是二级市场流动性提升的基石。在信息披露方面，计划管理人按季度跟踪标的资产的评估值和公允价值参考净值，并按季度向投资人披露资产管理报告、价值考量更新意见书/评估报告以及净值公告。在投资者交流方面，“建信长租”分别组织了两次线下和两次线上业绩说明会，就专项计划存续期运作情况做了详细沟通。此外，在本次扩募发行过程中，计划管理人安排了数十场路演，就“建信长租”底层标的资产的经营现状及拟扩募资产的经营情况与广大投资者进行了充分的沟通和交流。
持有型不动产ABS从创设到落地、从首发到扩募的过程，提振了市场信心和投资人预期。今年以来，主流投资者对持有型不动产ABS这类创新的权益型产品认知及共识逐步加深。在市场机制不断明确、交易活跃度进一步提升的背景下，本次扩募让持有型不动产ABS迸发出了更加旺盛的生命力。
创新发行定价机制提高发行效率
不同于传统ABS产品，本次“建信长租”的扩募采用市场化询价机制进行簿记发行。产品簿记前，建信住租及计划管理人充分征询新老投资人意见，共同制定了相关簿记方案，并经专项计划管理委员会及持有人会议审议通过。
“建信长租”询价机制将定价权充分交给市场，充分发挥ABS的定价机制优势，最终实现产品溢价发行。据悉，“建信长租”本次扩募吸引了包括银行理财、券商、保险、资管机构等33家投资人的积极参与，认购倍数7.8倍，投资人类型进一步丰富和多元化。
市场化询价机制为持有型不动产ABS扩募机制的一次有益创新，为持续扩募以及后续二级市场交易奠定了良好基础。
加快建设持有型不动产ABS市场
持有型不动产ABS定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重要一环。上交所在证监会指导下，全市场率先设计、培育、推动创新试点落地，打通投融对接，推动一二级联动，率先实现商业物业、收费公路、保租房、数据中心、清洁能源等资产类型零的突破。
建信住租相关负责人透露，“未来建信住房租赁基金将在做好底层运营的基础上，不断培育优质资产，持续以扩募方式将适合资产纳入‘建信长租’平台，推动持有型不动产ABS资管平台不断做大做强。”
截至2025年上半年，建信住房租赁基金累计收购项目30余个，位于北京、上海、广州、南京等核心城市，资产规模超160亿元，为新市民、青年人提供近3万间长租公寓。
上交所有关业务负责人表示，“将持续大力推动持有型不动产ABS市场建设，为市场培育更多‘可以投’‘值得投’的项目，打造产业平台，推进扩募落地，为投融双方对接提供全流程、多条线的支持机制。”
