上证报中国证券网讯（记者孙忠）9月30日，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（简称“建信长租”ABS）在上交所完成首次扩募，成为市场首单持有型不动产ABS扩募项目，标志着持有型不动产ABS发挥资产上市平台功能迈出了关键一步。这也为专业资产管理机构利用该产品开展资产收并购、打造“募投管退”闭环提供了重要范本，吸引更多社会资本参与到住房租赁市场中来，增加租赁住房供给，助力探索房地产发展新模式。
“建信长租”ABS于2024年7月2日设立，发起人建信住房租赁基金（简称“建信住租”）是国内租赁住房领域头部资产管理机构，计划管理人为中金公司，首期产品规模为11.7亿元。
本次扩募以南京两个保租房项目作为底层资产，扩募募集规模4.53亿元，累计认购金额27.28亿元，认购倍数7.8倍。扩募完成后，“建信长租”总规模16.23亿元。
持有型不动产ABS又称“机构间REITs”，定位于权益型ABS，是在资产支持证券产品大类框架下推出的创新产品。作为全市场首单持有型不动产ABS扩募项目，本次扩募的成功发行标志着持有型不动产ABS正式打通扩募路径，进一步提高了产品持续扩容能力。
扩募助力优质资产供给
为充分发挥持有型不动产ABS的标准化、资产信用、权益属性等产品优势，上交所多方征求市场主体意见，结合产品创新实践，总结提出了信息披露、激励约束、流动性支持、资产运营治理、二级交易和扩募等“六大创新机制”安排，指导多个项目成功落地。
作为“六大创新机制”的最后一块拼图，“持续扩募机制”是持有型不动产ABS产品持续发展的重要一环。“建信长租”本次扩募的底层资产是位于南京市雨花台区、南京市江北新区中央商务区的两个保租房项目，地理位置优越，交通便利，周边配套齐全，客源丰富。本次扩募后，“建信长租”底层资产扩充为六个项目，分别位于上海、杭州、武汉、南京等城市。通过拓展多元化资产管理的布局，产品辐射区域进一步提升，在拓宽收益来源的同时，提升了产品抗风险能力，增强了整体资产包的运营稳定性。
建信住租相关负责人告诉记者，“扩募对建信住租发挥专业资产管理人优势具有重要意义，未来可以通过持有型不动产ABS平台，持续将培育成熟的资产推向资本市场，在实现自身”募投管退“闭环、提升资产管理能力的同时，吸引更多社会资本参与到住房租赁市场中来，增加租赁住房供给。建信住租作为中国建设银行旗下专注于长租资产投资的不动产资管平台，也致力于通过产品创新引领市场，共同推动住房租赁市场的健康发展，探索房地产发展新模式。”
强化信息披露促进流动性提升
截至9月30日，“建信长租”二级市场累计成交逾10亿元，交易笔数超过93笔，新增投资人16家，产品流动性日益加强。计划管理人相关负责人告诉记者：“‘建信长租’首发上市以来，交易所同项目各方一直致力于促进产品的二级市场流动性工作。” 共有5家做市商参与了产品的询报价和做市，为产品提供二级市场流动性的同时，持续发挥持有型ABS产品对底层资产的价值发现功能。
底层资产的运营表现和信息披露是二级市场流动性提升的基石。计划管理人和建信住租一直致力于强化信息披露和深化投资者交流工作。在信息披露方面，计划管理人按季度跟踪标的资产的评估值和公允价值参考净值，并按季度向投资人披露资产管理报告、价值考量更新意见书/评估报告以及净值公告，自“建信长租”发行上市以来已完成四次信息披露，在底层标的资产的经营、专项计划的收益分配、跟踪估值等方面均做出详细披露。
在投资者交流方面，“建信长租”分别组织了两次线下和两次线上业绩说明会，就专项计划存续期运作情况做了详细沟通。此外，在本次扩募发行过程中，计划管理人安排了数十场路演，就“建信长租”底层标的资产的经营现状及拟扩募资产的经营情况与广大投资者进行了充分的沟通和交流。
持有型不动产ABS从创设到落地、从首发到扩募的过程，提振了市场信心和投资人预期。今年以来，主流投资者对持有型不动产ABS这类创新的权益型产品认知及共识逐步加深。在市场机制不断明确、交易活跃度进一步提升的背景下，本次扩募让持有型不动产ABS迸发出了更加旺盛的生命力。
创新定价机制提高发行效率
不同于传统ABS产品，本次“建信长租”的扩募采用市场化询价机制进行簿记发行。产品簿记前，建信住租及计划管理人充分征询新老投资人意见，共同制定了相关簿记方案，并经专项计划管理委员会及持有人会议审议通过。“建信长租”询价机制将定价权充分交给市场，充分发挥ABS的定价机制优势，最终实现产品溢价发行。“建信长租”本次扩募吸引了包括银行理财、券商、保险、资管机构等33家投资人的积极参与，认购倍数7.8倍，投资人类型进一步丰富和多元化。
本次扩募采取了市场化询价机制，实现了持有型不动产ABS扩募机制的一次有益创新，为持续扩募以及后续二级市场交易奠定了良好基础。
持有型不动产ABS定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重要一环，是贯彻落实党中央、国务院“盘活存量资产，扩大有效投资”的重要创新工具。
上交所在证监会指导下，全市场率先设计、培育、推动创新试点落地，打通投融对接，推动一二级联动，率先实现商业物业、收费公路、保租房、数据中心、清洁能源等资产类型零的突破。对此，上交所有关业务负责人表示，“将持续大力推动持有型不动产ABS市场建设，为市场培育更多‘可以投’‘值得投’的项目，打造产业平台，推进扩募落地，为投融双方对接提供全流程、多条线的支持机制。”
建信住房租赁基金作为中国建设银行旗下专注于长租资产投资的不动产资管平台，综合运用股权投资、银行信贷、REITs等一揽子金融工具，按照市场化、法治化和商业可持续原则，收购盘活存量资产，改造为市场化长租房或保障性租赁住房，培育支持住房租赁市场，探索房地产发展新模式。截至2025年上半年，基金累计收购项目30余个，位于北京、上海、广州、南京等核心城市，资产规模超160亿元，为新市民、青年人提供近3万间长租公寓。
建信住租相关负责人告诉记者，“未来建信住房租赁基金将在做好底层运营的基础上，不断培育优质资产，持续以扩募方式将适合资产纳入‘建信长租’平台，推动持有型不动产ABS资管平台不断做大做强。”
